【正文】 第一篇：關(guān)于重慶房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告開盤僅8個(gè)月 來源：橙網(wǎng)重慶時(shí)報(bào)2012年05月05日06:51 我來說兩句(0)估價(jià)11億的中馳領(lǐng)寓， 不為別的,只為能快速把錢盤回來2011年9月11日，解放碑白象街，中馳領(lǐng)寓開盤，解放碑CBD核心，近鄰輕軌這些優(yōu)越的地理配套位置，吸引了不少購買者前來咨詢。8個(gè)月后，2012年5月3日，一則公告掛在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的官方網(wǎng)站上，“解放碑CBD核心區(qū)域中馳領(lǐng)寓預(yù)售房整體轉(zhuǎn)讓”。整體價(jià)值11億的樓盤，只求能快速回收資金。這是調(diào)控兩年來，重慶地產(chǎn)首現(xiàn)整棟“打折”甩賣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說打擊不小，重慶中小房企的壓力已然有所顯現(xiàn)，“快跑”正成為未來重慶地產(chǎn)的主流。這本是個(gè)收獲的季節(jié)渝中解放碑人民公園旁（白象賓館對(duì)面），曾是重慶最繁華的地區(qū)。盡管周邊環(huán)境有些破舊，但大街上熙熙攘攘的人群依舊透露出昔日的繁華，中馳領(lǐng)寓，就坐落于此。這是一個(gè)由江景小戶型構(gòu)成的40層高端公寓，總建筑面積45000平米，套內(nèi)面積在43~102平方米，算下來，套內(nèi)均價(jià)約16000元/平方米。2011年11月，中馳領(lǐng)寓開盤，并銷售出一部分房產(chǎn)，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，今年11月樓盤將完工，明年3月30日，該樓盤的業(yè)主們就能住進(jìn)新房。、寸土寸金的解放碑核心地段，對(duì)于中馳領(lǐng)寓來說，今年本該是一個(gè)收獲的季節(jié)。但就是在這一關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)上，開發(fā)商重慶市中馳置業(yè)有限公司（以下簡稱“中馳置業(yè)”）卻忽然將其整體打包出讓。來自聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的消息，該樓盤為預(yù)售房整體轉(zhuǎn)讓，掛牌期限為一個(gè)月。此外，有一項(xiàng)特別要求，買家必須5天內(nèi)一次性付清。當(dāng)記者以咨詢者的身份咨詢時(shí)，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的人士表示，“按照中馳房屋銷售價(jià)格，這個(gè)樓盤整體的估值在10億~11億之間?！闭沾擞?jì)算，中馳領(lǐng)寓相當(dāng)于打四折出售。3%的銷售率為轉(zhuǎn)讓埋伏筆？“地段、地段還是地段?！背鲎匀A人首富李嘉誠的這句論斷，早已成為國內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)乃至普通百姓安家置業(yè)的“金科玉律”。無論從哪方面看，中馳領(lǐng)寓都符合這一標(biāo)準(zhǔn)。這里緊鄰人民公園；距離臨江門輕軌站僅10分鐘的路程；周邊是重慶市政府著力打造的高端商業(yè)風(fēng)情街，從精品專賣到知名百貨、從品牌餐館到星級(jí)酒店、從便捷交通到子女教育一應(yīng)俱全。去年9月11日開盤至今，近8個(gè)月來，中馳領(lǐng)寓總戶數(shù)419戶，銷售13套，銷售率僅為3%。核心地段，并不離譜的價(jià)格，與樓盤本身素質(zhì)并不相稱的銷售情況。“中馳置業(yè)”似乎并沒有將心思放在樓盤的營銷上，這為5月3日的“整體打折出讓”一事埋下伏筆?！爸旭Y置業(yè)”為何選擇將樓盤“團(tuán)體打包”而不是“零售”？就此，記者多方聯(lián)系開發(fā)商未果?！伴_發(fā)商另外有一個(gè)更大的項(xiàng)目將要開發(fā)，亟需盡快回籠資金，這個(gè)項(xiàng)目位置很好，容易轉(zhuǎn)讓，資金也能迅速回收?！敝貞c聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所工作人員一語道破天機(jī)?！凹热灰呀?jīng)開盤銷售，為什么不通過銷售的方式回收資金？這樣能少受損失?！痹撊耸勘硎?，通過銷售畢竟慢，周期也很長，沒有整體轉(zhuǎn)讓來得快。重慶樓市還有多少“小雞”會(huì)快跑開發(fā)商的世界，很精彩，也很殘酷。在地產(chǎn)業(yè)界，“中馳置業(yè)”頗有資歷，早在2004年便成立，但蹊蹺的是，8年來，公開資料查詢得知，其名下開發(fā)的樓盤僅有兩個(gè)，均位于解放碑附近。重慶大學(xué)房地產(chǎn)系副主任黃正軍認(rèn)為，“中馳置業(yè)”整體轉(zhuǎn)讓背后，是中小開發(fā)商的“小雞快跑”策略。從去年下半年開始貸款就越來越難，小開發(fā)商基本貸不到款，項(xiàng)目貸款成數(shù)也有所降低，有的貸款利率要比基準(zhǔn)利率上浮20%以上。目前，該開發(fā)商的項(xiàng)目通過和某金融公司合作的房地產(chǎn)信托維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)。黃正軍認(rèn)為，2009年以后，凡“沖動(dòng)消費(fèi)”的開發(fā)商，資金鏈都很緊張。手頭沒錢，怎么辦？兩種對(duì)策占主流：一是全線收縮，苦等；二是加速賣樓，希望快速銷售回籠資金。但諸如像中馳領(lǐng)寓這般整體轉(zhuǎn)讓的樓盤，在重慶還是第一起。第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)