【正文】 第一篇：文昌市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、調(diào)查時間：2014年6月18日二、調(diào)查范圍：文昌市內(nèi)三、調(diào)查目的：了解該市土地出讓情況、價格以及調(diào)查在建、擬建項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模、銷售價格、主力戶型、客戶定位、目標(biāo)群體等。四、調(diào)研相關(guān)問題四、調(diào)查樓盤數(shù)量：30個，分別為合景?月亮灣、海南馮家灣椰風(fēng)海韻、東方龍灣、中南森海灣、平海逸龍灣、水霞公寓、同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸、碧桂園椰城、蝶戀海、路路通航天椰城、文昌東方豪苑、正商紅椰灣、綠島、鑫源錦程、金山國際、天水星河、椰海明珠、銀河金座、逸雅園、鑫源富豪公館、天成國際、順鑫富海家園、波溪麗亞灣、雅居樂月亮灣、東海椰苑、白金海岸、晉唐海灣、藍(lán)湖海韻、觀瀾灣、湘海城。其中東海椰苑、綠島、鑫源錦程、椰海明珠、天成國際、藍(lán)湖海韻為本次調(diào)研重點(diǎn)考察對象，因其樓盤地理位置與待開發(fā)項(xiàng)目較近，有一定參考價值。五、文昌市樓盤銷售均價：59007500元/平方米（二線海景）920013000元/平方米（一線海景）六、海南文昌市場的走向以上表格整體來看，2014年6月文昌市項(xiàng)目地塊附近樓盤價格比較平穩(wěn)，市內(nèi)樓盤的均價在5900~7500左右，一線海景的均價9200~13000左右。但這一價格從2010年至今仍趨于平穩(wěn)，文昌房地產(chǎn)不是很活躍，為促進(jìn)銷售，每個樓盤都有一定的折扣，但針對外地客戶，多以全款方式操縱，為吸引“候鳥”置業(yè)多采用帶裝修方式銷售，免去置業(yè)者遠(yuǎn)地裝修的煩惱，裝修多以12001800元為主流，電器配置高裝修價格可在2300元以上。七、海南市相關(guān)政策：《政府優(yōu)惠政策及舉措 》（1）、新航天發(fā)射場落戶海南，特別是6000畝航天主題公園的建設(shè)，對海南省又好又快發(fā)展產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，將成為海南發(fā)展史上的一個新的里程碑。文昌也將成為海南必游之地，休閑度假的旅游地產(chǎn)增值潛力巨大。市政府工作報告指出：以航天發(fā)射場落戶我市為契機(jī)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快旅游規(guī)劃，促成旅游項(xiàng)目上馬。重點(diǎn)建設(shè)銅鼓嶺生態(tài)旅游區(qū)、航天主題公園、高隆灣、椰林灣、八門灣等旅游區(qū)，加快旅游資源的開發(fā)。以開放型經(jīng)濟(jì)為載體，培育壯大港口經(jīng)濟(jì)。清瀾港是我省東部唯一的對外開放口岸。要大力發(fā)展口岸經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)民營企業(yè)參與對外貿(mào)易，通過組織本地區(qū)有條件企業(yè)參與對東南亞、港澳臺經(jīng)濟(jì)交流，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)；要發(fā)揮清瀾港開放口岸優(yōu)勢，整合港口各項(xiàng)資源，完善港口基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化口岸服務(wù)功能，加快管理體制改革和通關(guān)模式改革，增建一批新泊位，進(jìn)一步改善清瀾港口裝卸條件，增強(qiáng)集散能力；力爭把清瀾港打造成海南東部的內(nèi)外貿(mào)易貨物集散基地。（2）目前，文昌市以新航天發(fā)射場項(xiàng)目落戶為契機(jī)，借勢招商，造勢招商，營造良好的投資環(huán)境，吸引更多大項(xiàng)目和大企業(yè)進(jìn)入，掀起了新一輪的開發(fā)建設(shè)熱潮，眾多企業(yè)及國內(nèi)外客商紛紛到文昌投資置業(yè)。連接文城與清瀾兩鎮(zhèn)的文清大道兩側(cè)，由于地勢比較平坦，比較適合開發(fā)，政府的目的也是希望把所有市政單位全部都往文清大道這一帶搬遷，通過位于清瀾的市政府，和文昌市府兩頭帶動，牽動這一條線的發(fā)展。八、房價走勢分析（1）、文昌市在航天發(fā)射基地、千畝碼頭建設(shè)、毗鄰?？谑鞘校３痔烊画h(huán)境資源的優(yōu)越條件以其東環(huán)鐵路、海文高速公路等便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是島外購房者的投資置業(yè)，以及航天城工作人員的投資置業(yè)，也增強(qiáng)了投資置業(yè)者對文昌房地產(chǎn)發(fā)展的信心。（2）、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實(shí)施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價格上漲提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。與此同時，鋼材、水泥等建材的價格逐步上漲，無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本，間接拉動了房價的穩(wěn)步上升。九、文昌房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀綜述(1)市內(nèi)板塊——航天城預(yù)期價值帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展板塊特點(diǎn)：在售樓盤區(qū)位價值優(yōu)勢不明顯，借助文昌大型配套發(fā)力在售樓盤皆處于文城邊緣，市內(nèi)完善的配套難于直接利用。樓盤規(guī)模比較小，09年整體均價還在30003500元/m2，價格水平并不高，但09年下半年開始上漲，到10年國際旅游島獲批之后價格再一次大幅上漲。緊湊 戶型控制總價，成為銷售熱點(diǎn)戶型以居家的兩房6080 ㎡的小兩房為主流房屋，三房110130 ㎡，還有小量的四房為輔。針對外地買房者，小兩房尤其受到青睞。低廉的價格吸引很多島外客戶文昌市具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，目前價位還處于較低水平，升值空間較大，這是吸引眾多投資客的主要原因。目前帶電梯的房一般均價在6400 左右，海景房一般均價在12000左右。近兩年銷售價格一直未漲，維持平穩(wěn)，雅居樂、碧桂園等大盤的推出可能是引起價格上漲不明顯的一重要因素。整體市場主要針對外地顧客，銷售高峰期在每年10月至次年4月左右，而此次考察，一些新盤的銷售情況來看一般地段銷售稍緩，年均銷售率在30%以內(nèi)，緊鄰考察地塊的東海椰苑2010年已交房，銷售4年仍剩余幾十套房屋，銷售周期長。(2)高隆灣板塊——海景資源豐富，產(chǎn)品高端，上升潛力大依托資源優(yōu)勢，走高端路線海景資源豐富，項(xiàng)目內(nèi)部配套完善，精裝修、小戶型為主，高素質(zhì)度假類型產(chǎn)品，成為市場亮點(diǎn)。板塊內(nèi)的客戶購房的目的基本上都是為了度假、投資和養(yǎng)生，購房的主要目的是養(yǎng)老、度假和投資?？蛻糁饕莵碓从诒狈?、大西北等的中高端富裕人群。其訴求點(diǎn)是追求有質(zhì)量的生活，或者是看重海景資源和投資回報。(3)凊瀾港板塊——凊瀾大橋的開通將提升區(qū)域價值新型開發(fā)區(qū)域，尚未成熟，海景資源良好，但是交通有待改善。待凊瀾大橋下至航天大道的開通拉近與項(xiàng)目地塊的網(wǎng)絡(luò)距離，形成地塊交通優(yōu)勢，優(yōu)劣互補(bǔ)，未來升值空間猶存。十、房地產(chǎn)市場分析二、三線城市開發(fā)的共性如果說海口、三亞是海南的一線城市，那么文昌、瓊海等地可以稱為二線城市了。在海南一級房地產(chǎn)市場開發(fā)得如火如荼、?？?、三亞土地供應(yīng)趨緊之際，擁有一流資源與環(huán)境氣候的二三線城市，其房地產(chǎn)市場也已悄然興起，并已吸引了內(nèi)地的一些開發(fā)商悄然進(jìn)駐，跑馬圈地，也使本地開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)了這些土地成本低廉的二、三線城市，并大肆布局。很多島外的客戶非常喜歡海南的環(huán)境和氣候，但?？凇⑷齺喨諠u高漲的房價對他們來說較難承受，因此他們選擇在房價便宜的文昌、瓊海等市縣，既可以享受海南優(yōu)越的自然環(huán)境，同樣可以享受不亞于亞龍灣的海岸線。此類開發(fā)商向這些市縣發(fā)展，更多的是看重那里相對低廉的土地價格，使得投資成本更低，樓市價格容易得到控制，針對購房群體的定位更容易把握。項(xiàng)目的共性從以上項(xiàng)目的調(diào)查情況來看，很多中高檔的項(xiàng)目都有個相似之處，其一，都是以環(huán)境氣候、海岸、沙灘等特色作為賣點(diǎn)，以度假、休閑等造勢。其二，目標(biāo)客戶群體為島外客戶，外地客戶比較集中在廣東、三亞、北京、上海、太原、大同、哈爾濱、沈陽、西北等地區(qū)（現(xiàn)以重慶、四川等地人員居多）。外銷的樓盤除了在本地設(shè)立售樓處外，還在一些消費(fèi)能力強(qiáng)的城市設(shè)接待處或售樓處，還與旅行社合作，定期組織有意向購房的客戶過來看房。其三，項(xiàng)目均為中高檔大盤，規(guī)劃配套較為齊全，使客戶足不出戶也能享受星級酒店的服務(wù)和便利。房價與供求關(guān)系據(jù)悉，文昌高隆灣9公里的海岸線土地基本已被外地投資商瓜分完畢，不僅如此，市內(nèi)路段較好的地塊也紛紛被一些公司或個人收購。但開發(fā)熱潮并沒有想象中高漲，很多土地在開發(fā)商手中代開張望。近些年房價情況，2006年低至1000－2000元/平方米之間，而2007年底和2009年初，普通樓盤均價已達(dá)3500元至6000左右，2010年臨海或海景房甚至已達(dá)9000至13000每平米，2010年以后價格趨于平穩(wěn)。優(yōu)勢：（清闌片區(qū)）住宅商品房仍是文昌市房地產(chǎn)價格上漲的主力從文昌市房管局、稅務(wù)局及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是文昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)上漲的主力軍。按地級劃分來看，文昌市目前商品房價格指數(shù)漲幅最高的為清瀾開發(fā)區(qū)，清瀾開發(fā)區(qū)因?qū)儆谖牟兄攸c(diǎn)發(fā)展的一個新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其升值空間和發(fā)展空間比較高，同時，清瀾地區(qū)還擁有非常適合開發(fā)旅游房地產(chǎn)的環(huán)境資源以及海景資源，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。更為關(guān)鍵的，是航天發(fā)射基地在龍樓地區(qū)的建設(shè)，航天指揮中心在清瀾開發(fā)區(qū)的建設(shè)，在一定程度上也影響了清瀾地區(qū)的發(fā)展升值。還有2000畝的碼頭在清瀾高隆灣的建設(shè)，也提高該地區(qū)房價的高位。開發(fā)商重點(diǎn)將集養(yǎng)生、度假、休閑、投資為一體的住宅作為主賣點(diǎn)。其次就是文昌市周邊地區(qū)的房子，也在政府成熟的規(guī)劃下，不斷提升價值，房價漲幅也因在政策性導(dǎo)向及未來發(fā)展前景等因素的帶動之下逐月遞增。劣勢：（清瀾片區(qū)）產(chǎn)權(quán)式酒店逐步跟隨住宅地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展熱潮非純住宅性產(chǎn)權(quán)式酒店也在住宅地產(chǎn)發(fā)展熱潮的影響下，逐步升溫，開始進(jìn)入一個發(fā)展熱潮。清瀾地區(qū)還缺少高檔酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，目前周邊的生活配套不完善（規(guī)劃道路全面實(shí)施后可有較大改觀），未能給各業(yè)主一個方便的生活方式。機(jī)會：本項(xiàng)目適宜開發(fā)高品質(zhì)住宅，位置得天獨(dú)厚，城市規(guī)劃道路竣工后交通便利，配套設(shè)施比較齊全（距離文昌市第三中學(xué)1300米，中心小學(xué)1800米。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站800多米，門診部1500米），而且小區(qū)周邊的主干道已經(jīng)平整，已經(jīng)具備了建設(shè)小區(qū)文化的硬件支撐，而且項(xiàng)目已經(jīng)在動工的狀態(tài)，正在加緊工程進(jìn)度，也會盡快達(dá)到銷售的一個狀態(tài)。商業(yè)條件不佳，即使旁邊航天大道開通，商業(yè)價值也不高，㎡左右。十一、項(xiàng)目投資分析文國用（2000）字第W0301458號地塊，位于文昌市文城鎮(zhèn)清瀾福城經(jīng)濟(jì)社南側(cè)地段。拒文昌海岸線4公里處，是連接一線海景和主城區(qū)的過渡地段，雖然沒有一線海景的獨(dú)到景觀，但其也有絕佳的地理位置。目前，此區(qū)域有多出待開發(fā)地塊，屬于區(qū)域開發(fā)起步階段，房價處于市場中游?，F(xiàn)就投資情況進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)詳見投資概算表）。成本（含成本和費(fèi)用）土地現(xiàn)狀為空地，主要成本土地價款（含變更土地性質(zhì)費(fèi)用）、建安成本、報建規(guī) 費(fèi)、稅費(fèi)等。總成本計37100萬元人民幣，其中土地相關(guān)的前期費(fèi)用6600萬元，由于銷售周期長，并且銷售依托外來客戶，不確定性大，可能需要部分儲備資金。收入總建筑面積80107㎡，其中住宅56833㎡（單價6500元/㎡）、商業(yè)一層8119 ㎡（㎡）、地下車位433個15155㎡（7萬元/個）。累計總收入 預(yù)計50500萬元。利潤如果能順利脫銷，預(yù)期利潤在13400萬元。注：由于海南房地產(chǎn)銷售針對外來住戶的特殊性，銷售周期長，不確定因素大。以上數(shù)據(jù)按毛坯房計算，如按帶裝修銷售計算，數(shù)據(jù)有所調(diào)整。十二、項(xiàng)目相關(guān)問題規(guī)劃指標(biāo)現(xiàn)得到的規(guī)劃指