利用項(xiàng)目節(jié)奏運(yùn)作資金及股權(quán)的家族許榮茂地產(chǎn)陰謀(已修改)
2025-08-04 20:37 本頁(yè)面
【正文】 利用項(xiàng)目節(jié)奏運(yùn)作資金及股權(quán)的家族許榮茂地產(chǎn)陰謀 在內(nèi)地，一種新的斂財(cái)模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運(yùn)用。這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時(shí)，由系下上市公司承擔(dān)成本及風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項(xiàng)目公司的權(quán)益，以獲取最大收益。 本刊主筆 張信東 陳雪潔 本刊編輯汪姜維參與財(cái)務(wù)分析 入選《新財(cái)富》 400 富人榜第 7 名的許榮茂，通過把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，進(jìn)行股權(quán)和資金運(yùn)作，令家族企業(yè)獲得最大收益。在收購(gòu)上市公司 “ 萬(wàn)象集團(tuán) ” 后，許氏家族通過售出其資產(chǎn)而獲得大量現(xiàn)金，隨后與家族企業(yè)在上海共同開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目。在預(yù)售資金回籠前后，家族公司通過合資或增資，不斷攤薄上市公司在項(xiàng)目中的權(quán)益，最終大部分收益落入家族企業(yè)囊中，并可能逐漸轉(zhuǎn)至海外。 房地產(chǎn)家族企業(yè)斂財(cái)新模式 此類模式的運(yùn)作可總結(jié)為三個(gè)步驟，如圖 1，家族企業(yè)通過公司 A 控制上市公司 B，公司 C 則是 這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。 第一步：初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司 B 持 C 的絕大部分股權(quán)；家族公司 A 僅占小股。 公司 C預(yù)付土地出讓金、獲得 “ 四證 ” （國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司 D。 按央行 195 號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操 作中，公司 C 預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。 通常 只需先期投入總投資額的 30%，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。其中，土地出 讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的 10%30%。 在預(yù)付土地出讓金，取得 “ 四 證 ” 之后，公司 D 即可申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款， 用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司 C 或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn) 入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施 工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。 由于上市公司對(duì) C公司絕對(duì)控股并成為資 金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。家族公司則 在項(xiàng)目啟動(dòng)初期充分降低了成本及風(fēng)險(xiǎn)。 第二步：回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在項(xiàng)目開發(fā)至封頂或 2/3 后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購(gòu)房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等，但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入賬。 在預(yù)售后不久，家族公司 A 即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即家 族公司 A 以其他資金（如銀行借款）追加投資，取得公司 C 的絕對(duì)控股地位，增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到家族公司 A；被家族企業(yè)控制的上市公司 B卻不追加投資，股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益（在實(shí)際操作中，家族企業(yè)可能在預(yù)付土地出讓金之后，即通過家族公司 E 參與組建項(xiàng)目公司 D，攤薄上市公司所持股權(quán)）。 至于預(yù)售款金額運(yùn)用情況，由于上市公司已不是項(xiàng)目的控股股東，因此在其報(bào)表中已不必體現(xiàn)，公司 C 以后的運(yùn)作不得而知。家族企業(yè)利用中報(bào)與年報(bào)間的時(shí)間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運(yùn)用情況。 第三步：項(xiàng)目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。項(xiàng) 目竣工后，公司 C 以項(xiàng)目總投資額 30%的投入，獲得總銷售額 30%的毛利或者 18%的凈利潤(rùn)。按照對(duì)公司 C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，家族公司 A 獲得大部分利潤(rùn)，上市公司 B 承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)，最終卻僅獲得小部分利潤(rùn)。 從以上分析可以看到，家族 “ 控制性股東 ” 將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到置于金字塔下層的上市公司 B，上市公司 B 的資產(chǎn)則被 “ 控制性股東 ” 運(yùn)送到金字塔的上層。如圖 1 中第三步的公式所示，如果控制性股東對(duì)合資公司 C 的現(xiàn)金流權(quán)越低，就越有動(dòng)力向上運(yùn)送資產(chǎn)。 近期央行房地產(chǎn)新政的出臺(tái)將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深刻影響，越來越多的家族企業(yè)將通過買殼上市，尋求在資本市場(chǎng)融資。因而，這種家族企業(yè)的新斂財(cái)模式，應(yīng)引起足夠重視。 以下我們將分析許榮茂家族如何把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏，運(yùn)用資金并不斷擴(kuò)大對(duì)項(xiàng)目公司的持股權(quán)，令家族獲得最大收益。 許榮茂家族買殼 “ 萬(wàn)象集團(tuán) ” ，售出資產(chǎn)，獲得地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)資金 許榮茂今年 54 歲，福建石獅人，在本年度 “ 《新財(cái)富》 400 富人榜 ” 中排第七位，有著傳奇的致富經(jīng)歷。他早年在香港做過藥店伙計(jì)、證券經(jīng)紀(jì)人， 80年代在香港及深圳
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