【正文】 第一篇：青地稅函 2009 47 土地增值稅問(wèn)題青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 青地稅函[2009]47號(hào)頒布時(shí)間：2009417發(fā)文單位：青島市地方稅務(wù)局市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:《青島市地方稅局關(guān)于印發(fā)的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）下發(fā)后，通過(guò)各單位的認(rèn)真貫徹落實(shí)，對(duì)推動(dòng)全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作，結(jié)合各單位清算工作中存在的問(wèn)題，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》二〇〇九年四月十七日房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答一、《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡(jiǎn)稱《辦法》）第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定, 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）247。總可售建筑面積≥85%。二、《辦法》第七條第一項(xiàng)規(guī)定中所稱的“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說(shuō)明：（一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。（二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；開發(fā)土地的成本；加計(jì)開發(fā)土地成本的百分之二十；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。五、對(duì)整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計(jì)扣除？答：對(duì)納稅人整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加；（五）加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。（二）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？答：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算