【正文】 第一篇：物業(yè)工程部前期介入物業(yè)工程部前期介入重點工作前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設計建設更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應重點關注：一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2．有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；4．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。二、技術的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。三、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結(jié)構施工階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃； 隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加設計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調(diào)試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。（2）機電設備及建材的資料。收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳； 隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作第二篇：物業(yè)工程部前期介入工作計劃物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設的進度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關規(guī)范嚴格巡查每一部位，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。改進、改善物業(yè)的具體設計。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。為接管驗收打下基礎。便于日后對物業(yè)的管理。在項目建設中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結(jié)構以及管線走向，設備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。/ 10二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準。有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員。有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細清單。深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。/ 10（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關注各單項工程設備的調(diào)試試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；/ 10收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙（2）機電設備及建材的資料收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔調(diào)試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點；物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電 量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌/ 10握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。監(jiān)控方面；智能防盜設備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設置足夠合理，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。空調(diào)機方面；預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預留分體空調(diào)機位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調(diào)機位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機，還方便以后維護。所有空調(diào)穿墻孔洞預留，管