【正文】 XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 1 頁 第一章 總 論 項目概況 項目名稱 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 。 建設(shè)地點 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目位于市市中區(qū)，涉及七個改造點。具體 建設(shè)地點 分別為： 市市中區(qū)凌云路、海棠路、碧山路、青果山路、斑竹灣、 社區(qū) 后街。 建設(shè)單位 項目業(yè)主： 城市建設(shè)投資有限公司。 城市建設(shè)投資有限公司是經(jīng) 市人民政府批準(zhǔn)，并授權(quán)由 市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司出資的法人獨資企業(yè)，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧。公司于 20xx 年 11 月 11日完成工商注冊登記，注冊資本人民幣 伍億 元，法人代表。，總經(jīng)理。公司經(jīng)營地點 省 市市中區(qū)春華路 28 號，營業(yè)執(zhí)照注冊號為 5。，組織機構(gòu)代碼為。，稅務(wù)登記號碼為 5。1。 公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名，下設(shè)辦公室、財務(wù)部、融資部、資產(chǎn)管理部，人員共計 15 名。主要經(jīng)營范圍城市基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)投資，經(jīng)營城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地及城建項目的開發(fā)，組織實施保障性住房建設(shè)。同時，根據(jù)公司發(fā)展需要，經(jīng)市政府同意的其他相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)。公司依托資本市場，利用自身優(yōu)勢，運用現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 2 頁 進行投融資和資產(chǎn)經(jīng)營管理，引領(lǐng)各類資金投向 市城市基礎(chǔ)建設(shè)，推動城市基礎(chǔ)項目建設(shè)。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 是市人民政府主導(dǎo) 建設(shè)的 棚戶區(qū)拆遷改造項目，項目主要建設(shè)內(nèi)容為安置房、配套商鋪、小區(qū)物管用房、小區(qū)道路及配套設(shè)施等建設(shè)。本項目 總用地面積 55, ㎡ ，總 建筑 面積 271, ㎡ ，擬建安置房 3136 套。其中： （ 1） 住宅 建筑面積 247, ㎡ ； （ 2） 配套商業(yè)用房 建筑面積 14, ㎡ ； （ 3） 小區(qū)配套建筑面積 1, ㎡ ； （ 4）地下建筑面積 8, ㎡ 。 建設(shè)總 投資 本項目估算總投資 64, 萬元，其中：工程費用 51, 萬元，占總投資 的 %；工程建設(shè)其他費用 6, 萬元，占總投資的 %；預(yù)備費（基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費） 2, 萬元，占總投資的 %；建設(shè)期利息 4, 萬元，占總投資的 %。 資金來源 本項目工程估算總投資 64, 萬元，資金來源： （ 1）自籌 14, 萬元，占投資總額的 ％，通過業(yè)主項目資本金投入解決。 （ 2）申請銀行借款 50, 萬元，占投資總額的 ％，為長期貸款，貸款期限 8 年 ,貸款利率為 ％。 建設(shè)工 期 建設(shè)工期 24 個月， 20xx 年 8 月至 20xx 年 7 月。 XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 3 頁 可行性 研究范圍、目的及編制依據(jù) 我公司受 城市建設(shè)投資有限公司的 委托，對城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 進行 可行性研究并提交 可行性研究 報告 。本次 研究范圍主要包括： 項目建設(shè)的背景及必要性、項目選址及 建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)能 方案 、環(huán)境 保護 、安全衛(wèi)生與 人 防、投資估算及資金籌措、 貸款償還及風(fēng)險分析 、 社會效益評價等。 通過對 “ 城區(qū) 棚戶區(qū)改造工程（一期）” 建設(shè)項目可行性 的 研究 分析，對本項目建設(shè)經(jīng)濟合理性、技術(shù)可行性及實施的可能性提出綜合性 可行性研究 報告， 供相 關(guān)部門決策。 （ 1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》； （ 2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； （ 3）國家計委《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究試行管理辦法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），中國國際工程咨詢公司《投資項目可行性研究指南》； （ 4）《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建保（ 20xx） 295 號； （ 5）《 省棚 戶區(qū)改造工程實施方案》； （ 6）《 省建設(shè)工程工程量清單計價定額》 20xx 年； （ 7）《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》 20xx 年； （ 8）《 省工程造價信息》 20xx 年 8 月； XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 4 頁 （ 9）《 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》； （ 10）《 市統(tǒng)計年鑒》； （ 11）《 市城市總體規(guī)劃》； （ 12）《 市人民政府關(guān)于加強城市住房保障制度建設(shè)的實施意見》（樂府辦 [20xx]48 號） ； （ 13）《 城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法》及補充意見； （ 14）《 市人民政府辦公室關(guān)于 中心城區(qū)城市和工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（樂府辦發(fā) [20xx]13 號）； （ 15）《 市人民政府關(guān)于進一步明確 中心城區(qū)城市和工礦棚戶區(qū)改造拆遷補償安置政策的通知》（樂府發(fā)[20xx]17 號）； （ 16） 市規(guī)劃和建設(shè)局《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的通知》（樂建發(fā) [20xx]15 號）； （ 17） 市棚改辦《 市棚戶區(qū)改造三年（ 20xx20xx 年）規(guī)劃》； （ 18）國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定，法律法規(guī)，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)規(guī)范； （ 19）項目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 可行性研究 主要結(jié)論 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目是在黨中央、國務(wù)院著力改善民生，解決城市低收入家庭住房問題，全面落實保障性住房建設(shè)，推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的宏觀背景下提出。我們通過對項目建設(shè)條件以及選址、建設(shè)規(guī)模及方案的分析，認為 本XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 5 頁 項目工程 建設(shè)條件具備， 建設(shè) 方案合理 。該項目的實施有助于推動市城市建設(shè) 的發(fā)展 ，改善民生，有利于社會和諧穩(wěn)定、有利于節(jié)約利用土地，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，社會效益巨大。綜上所述，項目建設(shè)是必要的，方案可行。 XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 6 頁 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景 宏觀經(jīng)濟背景 20xx 年是實施 “十一五 ”規(guī)劃的最后一年。做好經(jīng)濟社會發(fā)展工作，對奪取應(yīng)對國際金融危機沖擊全面勝利、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、為“十二五 ”規(guī)劃啟動實施奠定良好基礎(chǔ)具有十分重要的意義。 20xx 年中央經(jīng)濟 會議提出， 20xx 年 經(jīng)濟工作的總體要求是：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神，以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，特別是要更加注重提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，更加注重推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進改革開放和自主創(chuàng)新、增強經(jīng)濟增長活力和動力，更加注重改善民生、保持社會和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，努力實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。會議提出了 20xx 年 經(jīng)濟工作的主要任務(wù) ： 一、提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。要突出財政政策實施重點，加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度，增加對 “三農(nóng) ”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠發(fā)達地區(qū)支持力度，支持重點領(lǐng)域改革。 二、加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。要以擴XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 7 頁 大內(nèi)需特別是增加居民消費需求為重點，以穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進展。增加 普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。 三、夯實 “三農(nóng) ”發(fā)展基礎(chǔ)，擴大內(nèi)需增長空間。 四、深化經(jīng)濟體制改革，增強經(jīng)濟發(fā)展動力和活力。 五、推動出口穩(wěn)定增長，促進國際收支平衡。 六、著力保障和改善民生，全力維護社會穩(wěn)定。保障和改善民生是我們發(fā)展經(jīng)濟的最終目的，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。明年要把改善民生、發(fā)展社會事業(yè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重點，堅定不移加以推進。加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。 2． 1． 2． 1 國務(wù)院及部委政策 五部委為了認真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [20xx]131 號）精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議、推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會的部署，扎實推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，經(jīng)國務(wù)院同意，出臺了關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見。 實施城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的總體要求，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，把改善 群眾的居住條件作為城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的根本目的，力爭從 20xx 年開始，結(jié)合開展保障性住房建設(shè)，用 5 年左右時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，有條件的地區(qū)爭取用 3 年時間基本完成，XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 8 頁 特別應(yīng)加快國有工礦棚戶區(qū)改造，使棚戶區(qū)群眾的居住條件得到明顯改善。 實施城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的政策措施，包括多渠道籌措資金。采取財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。 （ 1）、中央采取適當(dāng)方式，對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予資金支持。省級人民政府可采取以獎代補方式，對本地區(qū)城市 和國有工礦棚戶區(qū)改造給予資金支持。市、縣人民政府應(yīng)切實加大棚戶區(qū)改造的資金投入，可以從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地出讓收入中，按規(guī)定安排資金用于符合條件的棚戶區(qū)改造支出項目。有條件的地區(qū)可對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項目資本金占 20%的規(guī)定。 （ 2）、鼓勵金融機構(gòu)向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。根據(jù)改造項目特點合理確定信貸條件，對符合信貸條件的項目要在信貸資金規(guī)模上 給予保障。有條件的地區(qū)可建立城市和國有工礦棚戶區(qū)改造貸款擔(dān)保機制，引導(dǎo)信貸資金投入。 （ 3）、鼓勵采取共建的方式改造國有工礦棚戶區(qū)。涉及棚戶區(qū)改造的國有工礦企業(yè)要積極籌集資金。棚戶區(qū)居民應(yīng)合理承擔(dān)安置住房建設(shè)資金。積極引導(dǎo)社會資金投入城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，支持有實力、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。 加大稅費政策支持力度。對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行XXX 城區(qū)棚戶區(qū)改造工程（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 第 9 頁 經(jīng)濟適 用住房的稅收優(yōu)惠政策。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造給予支持，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，并適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。 落實土地供應(yīng)政策。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計劃優(yōu)先安排，并簡化 房和廉租住房建設(shè)項目可以劃撥方式供地，應(yīng)在《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中明確約定住房套型建筑面積、項目開竣工時間等土地使用條件。對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須以招標(biāo)拍 賣掛牌出讓方式供地。嚴(yán)禁將已供應(yīng)的經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地改變用途用于商品住房等開發(fā)建設(shè)。安置住房實行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以就近安置為主；對異地建設(shè)的，應(yīng)選擇交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的區(qū)域。 完善安置補償政策。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由被拆遷人自愿選擇。符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的住房保障