【正文】 第一篇：二手房交易知識(shí)二手房交易知識(shí)一、公有住房(已取得產(chǎn)權(quán)證)：解困房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、住改房、單位福利房等交易中心收件應(yīng)提供的資料：①產(chǎn)權(quán)證原件；②《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》一式叁份及《廈門市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》； ③賣方身份證件原件及復(fù)印件；④賣方婚姻狀況材料：已婚—結(jié)婚證原件及復(fù)印件，其他—戶口簿原件及復(fù)印件、《同意交易聲明》；⑤《同住成年人同意交易聲明》及《公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易具結(jié)保證書》； ⑥買方身份證原件及復(fù)印件。交易流程圖：(略)二、商品房（已取得產(chǎn)權(quán)證）：交易中心收件應(yīng)提供的資料：①產(chǎn)權(quán)證原件；②《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》一式叁份及《廈門市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》； ③賣方身份證件原件及復(fù)印件；④賣方婚姻狀況材料：已婚—結(jié)婚證原件及復(fù)印件，其他—戶口簿原件及復(fù)印件；⑤《同意交易聲明》；⑥買方身份證原件及復(fù)印件。交易流程圖：參照公有住房流程圖(如果賣方為港、澳、臺(tái)或外籍人士，審核完畢須加一個(gè)月的公告期)提醒：交易中雙方的風(fēng)險(xiǎn)：買方：簽訂正式買賣合同前應(yīng)明確賣方所售房產(chǎn)是否為第一次出售公房或者是否為自住商品房，如果不是的話可能會(huì)有高額個(gè)人所得稅或營(yíng)業(yè)稅產(chǎn)生，應(yīng)落實(shí)清楚該費(fèi)用的承擔(dān)者。賣方：須承擔(dān)過戶簽字后買方不辦按揭的風(fēng)險(xiǎn)?！鶠闇p少交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，可建議雙方的所有手續(xù)由我公司代辦。三、樓花轉(zhuǎn)讓：預(yù)售商品房在竣工驗(yàn)收前允許進(jìn)行應(yīng)提交的資料：①雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同原件；②《商品房購(gòu)銷合同》或《商品房買賣合同》原件2份；③預(yù)購(gòu)商品房的發(fā)票或收款收據(jù)；④轉(zhuǎn)讓雙方身份證原件、復(fù)印件及填寫《預(yù)購(gòu)商品房購(gòu)買(受讓)申請(qǐng)表》、《預(yù)購(gòu)商品房購(gòu)買(轉(zhuǎn)讓)申請(qǐng)表》；⑤預(yù)售商品房未竣工驗(yàn)收證明(市質(zhì)檢局出具的)；⑥開發(fā)商出具的書面意見書；⑦若申請(qǐng)商品房已辦理了按揭手續(xù)，須辦理注銷按揭手續(xù)；⑧登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件?！嵝眩喝绻菢腔ㄞD(zhuǎn)按揭所有手續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，約34個(gè)月。四、退房：(已有辦銀行按揭的未辦理產(chǎn)僅證的商品房)應(yīng)提交的資料：①經(jīng)登記備案的《商品房購(gòu)銷合同》或《商品房買賣合同》原件2份；②預(yù)售商品房發(fā)票或收款收據(jù)原件及復(fù)印件；③退房申請(qǐng)人與開發(fā)商簽訂的退房申請(qǐng)協(xié)議原件；④開發(fā)商向交易中心申請(qǐng)退房的報(bào)告；⑤申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件；⑥開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件；⑦單位申請(qǐng)退房的，須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件、公司章程，全民所有制企事業(yè)須有主管部門的批文，三資企業(yè)股份制企業(yè)須有董事會(huì)決議，集體所有制企業(yè)須提供職工（代表）大會(huì)決議；⑧若申請(qǐng)商品房已辦理了按揭手續(xù)，須辦理注銷按揭手續(xù)；⑨登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的文件。五、銀行按揭：(1)貸款對(duì)象：①年齡在1860周歲，具有完全民事行為能力，在廈門有固定居住場(chǎng)所；②符合以下條件的港、澳、臺(tái)居民：年齡在1860周歲，在廈門有投資、就業(yè)行為，有本市戶口且在本市工作的委托代理人，并辦理公證委托手續(xù)。(2)貸款所需材料及流程：(在交易收件時(shí)就可先向銀行申請(qǐng))①買賣雙方需提供的材料（以下除注明外均為復(fù)印件，一式兩份）賣方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、中行帳號(hào)；買方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、收入證明(原件)、評(píng)估報(bào)告(原件)2份、買賣合同(原件)1份、產(chǎn)權(quán)證原件、中行帳號(hào)；如申請(qǐng)公積金貸款還須提供公積金繳交清單。注：如買方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩(wěn)定收入的廈門人做其擔(dān)保。②流程圖：(略)(3)公積金貸款：條件：申請(qǐng)人有完全民事行為能力，有穩(wěn)定收入來源；申請(qǐng)人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續(xù)交住房公積金達(dá)一年以上；注：如買方夫妻有一方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩(wěn)定收入的廈門人做其擔(dān)保。(4)貸款額度（表略）(5)銀行貸款利率及萬元貸款系數(shù)表(見附表)(6)過戶＋貸款＝18天業(yè)務(wù)流程(僅限普通商業(yè)貸款)(7)申請(qǐng)銀行貸款的費(fèi)用①評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總價(jià)4‰；②保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額保險(xiǎn)費(fèi)率貸款年限；③保險(xiǎn)費(fèi)：190元六、二手房交易應(yīng)繳交的稅費(fèi)(見附表)七、二手房買賣中介代理費(fèi)及協(xié)辦手續(xù)費(fèi)：(一)、中介代理費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目 買方/承租方 賣方/出租方中介代理費(fèi) 1%（按成交總價(jià)計(jì)征）%（按成交總價(jià)計(jì)征）租貸中介費(fèi) 按成交月租金50%計(jì)征 按成交月租金50%計(jì)征(二)、代辦手續(xù)費(fèi)內(nèi)容項(xiàng)目 條件 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1過戶+貸款=18天 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單2普通按揭貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單3公積金組合貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單4按轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù) 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：800元/單5消費(fèi)貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單6解抵押 代收客戶房款辦理解押手續(xù) 代辦費(fèi)：400元/單7協(xié)辦過戶 僅辦理過戶登記手續(xù) 代辦費(fèi)：200元/單備注：15項(xiàng)業(yè)務(wù)僅辦理與我公司合作銀行業(yè)務(wù)辦理13項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，協(xié)辦過戶費(fèi)免收，僅收按揭代辦費(fèi)400元。以上代辦項(xiàng)目，兩項(xiàng)及兩項(xiàng)以上則按兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收費(fèi)，共計(jì)800元。13項(xiàng)業(yè)務(wù)“中原聯(lián)合”成交已收取中介代理費(fèi)則代辦費(fèi)免收。本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自2005年3月1日起執(zhí)行，若有變動(dòng)，以中原聯(lián)合總部通知為準(zhǔn)。案例分析一：馬太太1997年8月在岳陽(yáng)小區(qū)購(gòu)買面積為90平方米的三房一廳解困房一套，現(xiàn)因其另外購(gòu)買了一套商品房，故將岳陽(yáng)小區(qū)的住房委托中原聯(lián)合出售，委托價(jià)格為人民幣30萬元，請(qǐng)逐條列出買賣雙方應(yīng)繳交的稅費(fèi)是多少？買賣雙方各須提交什么資料？案例分析二：趙先生1995年購(gòu)買禾祥西路商品房一套，面積為120平方米，價(jià)格為人民幣30萬，現(xiàn)其欲將此套房屋委托出售，價(jià)格為人民幣50萬；請(qǐng)問如果趙先生實(shí)收的話，買方應(yīng)支付那些費(fèi)用(請(qǐng)逐條列出)；如買方向銀行申請(qǐng)20萬十年按揭貸款，請(qǐng)問買方還須支付哪些費(fèi)用？買賣雙方各須提交什么資料？案例分析三：劉小姐以45萬元購(gòu)買了一套商品房，可是賣方李先生擔(dān)心產(chǎn)權(quán)過了戶，卻拿不到全部房款，因?yàn)閯⑿〗阒挥?0萬首期款，余款需向銀行申請(qǐng)按揭貸款；同時(shí)劉小姐也擔(dān)心支付了首付款，房子是否能安全地過戶到其名下。為此，他們找到了中原聯(lián)合，請(qǐng)問如何能保證雙方的交易安全，而且快速地完成交易呢？請(qǐng)向雙方解釋一下該如何****作？第二篇：二手房交易知識(shí)百問一、客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購(gòu)買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過戶沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。二、客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？答：商品社會(huì)里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問買方：“您為何要買房”一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。三、客戶在看房之后并商討好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。四、客戶在一家公司反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購(gòu)買成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機(jī)”感。五、在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？ 答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。六、客戶在沒有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？答：客戶沒有交定之前要求見房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時(shí)業(yè)主來收定，分開安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。七、客戶買房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書，而條件不夠，該怎么樣解決？答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按“就近上學(xué)”之規(guī)定提出申請(qǐng)，否則，根本就無法解決。八、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？答：交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過戶還有大量的事要做，通過我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。訂金和稅費(fèi)絕對(duì)不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。告之客戶在本公司購(gòu)房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。對(duì)這樣的要求，第一時(shí)間就應(yīng)該拒絕，因?yàn)椋孩龠@違反公司原則；②這是對(duì)我們的一種污辱，是對(duì)我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我們沒有理由幫他拉生意，長(zhǎng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶到銀行實(shí)行監(jiān)管。定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在深房交易中心監(jiān)管。九、客戶質(zhì)問為什么要下10%的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？答：當(dāng)你交10%訂金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。十、簽約時(shí)客戶對(duì)房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？答：樹立信心、真誠(chéng)服務(wù)，讓客戶了解公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，資信狀況，以及完善業(yè)務(wù)的操作規(guī)程。展示公司的相關(guān)資料，證明公司的實(shí)力和品牌。十一、客戶交訂時(shí)稱你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。十二、為什么要在公證過戶前付全款？答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國(guó)土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司才會(huì)到國(guó)土局簽字。十三、客戶交訂時(shí)稱付10%定金沒問題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買賣雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問題發(fā)生。十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無法成交，無法兩套房的賣與買同步進(jìn)行，如何說服客戶下訂？