【正文】 呼和浩特海關(guān)酒店可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 1 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 證書等級： 丙 級 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)改委 設(shè)計證號： 工咨丙 10520210004 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 二 0 一 0 年 十一 月 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 2 目 錄 第一章 項目總論 項目背景 可行性研究結(jié)論 第二章 市場分析 項目投資環(huán)境分析 項目所在區(qū) 賽罕區(qū)市場分析 市場形勢分析 本項目前景預測 項目評估 項目定位 方案評估意見 本項目經(jīng)營管理模式 第三章 項 目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標準 項目的選址及用地 項目建設(shè)條件 及配套資源 第四章 工程建設(shè)方案 本項目用房建設(shè)標準及依據(jù) 本項目總體規(guī) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 給、排水設(shè)計方案 電氣設(shè)計方案 暖、通設(shè)計方案 第五章 消防、安全、環(huán)境保護 編制依據(jù) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 3 環(huán)境保護 社會效益和影響分析 第六章 建設(shè)進度及 項目 實施方案 建設(shè)進度和計劃安排 項目實施方案 第 七 章 項目投資估算、資金 籌措及項目實 施 投資估算 資金籌措 第八章 項目分析及評價 項目分析 項目評價 第九章 投資收益分析評價 本項目經(jīng)營測算 本項目固定經(jīng)營成本分析 酒店 餐飲及 客房經(jīng)營收入的測定方法 客房及酒店 餐飲年平均收益 估算 客房及酒店 餐飲項目現(xiàn)金流量 表 項目不確定性分析 第十章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題 增加財政稅收 第 十一章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營管理建議 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 4 各種附表： 附表 1 項目投資估算匯總表 附表 2 建筑安裝工程投資估算表 附表 3 工程建設(shè)其他費用投資估算 表 附表 4 建設(shè)期利息估算表 附表 5 項目資金來源表 附表 6 項目總投資使用計劃與資金籌措表 附表 7 客房經(jīng)營收益估算表 附表 8 商務(wù)經(jīng)營租賃收益估算表（超市、辦公室、會議室） 附表 9 休閑娛樂服務(wù)經(jīng)營收益估算表（餐飲） 附表 10 經(jīng)營收入估算表（年收入） 附表 11 折舊及攤銷表 附表 12 經(jīng)營 使用外購燃料動力費用估算表（年費用） 附表 13 經(jīng)營成本估算表（年成本） 附表 14 總成本費用估算表 附表 15 利潤和利潤分配表 附表 16 借款還本付息表 附表 17 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 18 敏感性分析表 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 5 前 言 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司接受內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司的委托對內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項目的可行性進行了研究。 我公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)查、市場預測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如 下 。 第一章 項目總論 “ 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 ”是 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 項目背景 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 為適應時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬將 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 項目名稱 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 開發(fā)公司 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 承擔可行性研究工作的咨詢公司 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 研究工作依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家計委、建委 1993 年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 6 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。 《 呼和浩特 市產(chǎn)業(yè)導向 20212021》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 1999 《國家計委 \建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準》 《 呼和浩特 市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》 《 呼和浩特 市主要經(jīng)濟指標》 《 呼和浩特 房地產(chǎn)市場分析》 2021 《 呼和浩特 市旅游統(tǒng)計月報 年報》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 ，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體 14 層，總建筑面積： 14500 ㎡ （不包括地下 1 層） ，客房面積： 10000 ㎡ ，主體占地面積 平方米。 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和 呼和浩特 經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 呼和浩特 市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適 合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 7 第二章 市場分析 項目投資環(huán)境分析 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項目地處呼和浩特市賽罕區(qū)；呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和對外開放的中心，是自治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、機械、化工、建材、煉油、發(fā)電為主，其他行業(yè)配套發(fā)展，門類齊全的工業(yè)體系。交通運輸十分便利，公路、鐵路 、航空組成了四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)；郵電、光纜通訊可與世界 180 多個國家和地區(qū)直接聯(lián)系。改革開放以來，呼和浩特被國務(wù)院確定為國家歷史名城和我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市，是國家沿邊開放帶與黃河經(jīng)濟開發(fā)帶的交匯點，是我國與蒙古、俄羅斯以及東歐各國貿(mào)易往來的重要窗口。 經(jīng)過 50 多年的建設(shè)，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟繁榮、民族團結(jié)、社會進步、科教發(fā)達、交通便利，具有鮮明民族特色和時代風貌的新型城市。 呼和浩特是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一 ，具有悠久 的 歷史 和 塞外名城的神韻。呼和浩特處于內(nèi)蒙古 “ 南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏 ” 豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、 資源富集、 物產(chǎn)豐富， 煤炭、電力、天然氣等資源豐富， 是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū) 、重要旅游區(qū) 和重點開發(fā)建設(shè)地區(qū)。 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》（ 19962021 年）確定 了 呼和浩特市 的城市性質(zhì)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市 。 2021 年城市人口規(guī)模110 萬人，城市建設(shè)用地 方公里。 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》 規(guī)定呼和浩特市 城市總體布局采取的是 “ 集中組團式 ” 布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大 設(shè)施，內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 8 總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴展，控制向北發(fā)展，遠景在大、小黑河之間預留發(fā)展空間。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不適宜的職能向外圍組團和城鎮(zhèn)擴展。 呼和浩特抓住國家實施西部大開發(fā)的良好機遇，把發(fā)展作為第一要務(wù)，堅持與時俱進。在加強生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，積極推進工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，不斷提高人民生活水平，促進了經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、科學技術(shù)發(fā)達、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢 ， 加快工業(yè)化、城市化、 信息化進程，努力促進首府經(jīng)濟跨越式發(fā)展和社會的全面進步。呼和浩特堅持改革，促進發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢變成現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭。 2021 年，呼和浩特地區(qū)生產(chǎn)總值達到 億元人民幣，同比增長 %,完成地方財政總收入 億元人民幣 ,增長 %,城鎮(zhèn)居民人均收入、農(nóng)民人均收入分別達到 20267 元和 7051 元，同比分別增長%和 %。 2021 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增速較 上年提高 個百分點。全年地方財政收入突破 200 億，達 201 億元，比上年增長 %。城市化水平 47%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 22397 元，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 7802 元，比上年增長 %。在收入增長的同時，居民的消費水平不斷提高，消費層次進一步提升。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 14752 元，增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 4823 元，增長 %。 2021 年 前三季度實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。而且 2021 年 呼和浩特 市 具有這樣的優(yōu)勢：其一，經(jīng)濟增 幅連續(xù) 7 年在內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 9 全國 27 個省會城市中位居第一；其二，內(nèi)蒙古城市化率平均高于全國 5個百分點，呼和浩特城市化率又高于自治區(qū)；呼市城市化的目標是擴大城市規(guī)模和城區(qū)面積，呼和浩特市將成為吸收和消化周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)人口的主要區(qū)域。 呼和浩特 城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、 對外貿(mào)易 、對外經(jīng)濟技術(shù)合作 、交通、旅游、 金融 、 保險業(yè) 、教育、科技、文化、商業(yè) 高速增長 ， 乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成 ， 批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長 勢頭迅猛，特別是 房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩 旺態(tài)勢 ， 房地產(chǎn)投資 增長非常迅猛。 呼和浩特進行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由 2021 年的83 平方公里擴展為目前的 149 平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、 “ 兩河一庫 ” 、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進新市區(qū)建設(shè)，加強城市管理，不斷提升城市品位，增強了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動力。同時，堅持 “ 大中小 ” 協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 呼和浩特作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。呼和浩特市十分重視改善投資 “ 軟環(huán)境 ” ，在貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)的同時，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺了多項地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 10 根據(jù) 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》 ，呼和浩特市 在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè) 將 按照城市各功能區(qū)的定 位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。同時加速產(chǎn)業(yè)重組，引導組建房企集團，建立以大開發(fā)商為主導的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，鑄造呼市房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 品牌效應 ” 。另一方面，適應居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應體系，加大經(jīng)濟實用住房的建設(shè)力度。高標準、高質(zhì)量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標志性高層建筑。 為強化 呼和浩特市 作為 內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟、文化中心的地位，促進呼和浩特市經(jīng)濟繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)， 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司投資建設(shè)“內(nèi)蒙古 凱基商務(wù)酒店” 項目，是一個豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功