【正文】 xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 ： xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目 ： 新建 ： xxx縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ： xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 xxx 種養(yǎng)殖合作社成立于 2021 年，注冊資金 1000 萬，企業(yè)類型：民營 ， 法人代表：翟新文 。 目前已實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地 12021 畝，農(nóng)戶 1086余戶，土地耕種面積 4 萬畝，流轉(zhuǎn)面積 1 萬畝，擁有自主產(chǎn)品 xxx 大米、雜糧、豆油、蛋類、養(yǎng)殖類五大系列、 30 多個品種，年銷售額3000 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 200 萬元，帶動周邊農(nóng)戶 3000 余戶。合作社實(shí)行統(tǒng)一育種、插秧、管理、收購、銷售全產(chǎn)業(yè)鏈一條龍服務(wù)。 編制依據(jù) xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 關(guān)于編制 《 xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》委托合同； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 提供的項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)資料。 編制原則 （ 1）應(yīng)符合 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 總體規(guī)劃要求，遵守國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的法律、法規(guī)，本著合理、適用、經(jīng)濟(jì)的原則進(jìn)行建設(shè)。 （ 2）合理確定建設(shè)規(guī)模。充分考慮節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，做到規(guī)模適度、功能適用、裝備適宜、經(jīng)濟(jì)合理。 研究范圍 依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的理由、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門做投資決策參考。 ： 擬建項(xiàng)目地點(diǎn)位于 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 。 ： 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目用地面積 66700 平方米（ 100 畝），總建筑面積 13660 平方米 。工程共分為六大主題： 文化長廊、 游客服務(wù)中心 、 休閑養(yǎng)生區(qū) 、生態(tài)農(nóng)肆 、 綠化景觀 和 基礎(chǔ)設(shè)施 。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 文化長廊 包括文化長廊、園區(qū)入口大門、特色產(chǎn)品商務(wù)交易。 （ 2） 游客服務(wù)中心 包括停車場、休閑別墅、農(nóng)家驛站。 （ 3） 休閑養(yǎng)生區(qū) 包括室內(nèi)垂釣區(qū)、室外河渠養(yǎng)殖區(qū) 、親子種植體驗(yàn) 。 （ 4） 生態(tài)農(nóng)肆 包括一分認(rèn)領(lǐng)田、溫室大棚采摘、有機(jī)生態(tài)養(yǎng)殖。 （ 5） 綠化景觀 包括園區(qū)綠化、景觀、涼亭、特色景觀路。 （ 6） 基礎(chǔ)設(shè)施 包括小橋、園區(qū)主輔道路、員工休息及辦公室、深井 6 眼等。 建設(shè)目標(biāo) 打造東北地區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游 品牌，采用新觀念、新思路、新方法，注重 園 區(qū)內(nèi)的體驗(yàn)參與、科普教育 。園區(qū) 集旅游觀光、科研教育、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、情景體驗(yàn)、鄉(xiāng)村休閑、商業(yè)運(yùn)營于一身 。使園區(qū) 具有高度的觀賞性、參與性和體驗(yàn)性 ， 完善綜合旅游接待能力 ， 找到穩(wěn)妥的盈利模式。加強(qiáng)與旅游者的互動，增添并豐富旅游體驗(yàn) 。讓旅游者感受寓教于樂，使旅游者游有所得，從而增加園區(qū)的重游率， 成為國內(nèi)旅游的熱點(diǎn)和東北旅游的亮點(diǎn)。 項(xiàng)目提出的理由與過程 新農(nóng)村建設(shè)的核心是發(fā)展經(jīng)濟(jì)。從農(nóng)村現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平來看，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑，是要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，以農(nóng)林牧副漁業(yè)資源、鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風(fēng)景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等等為依托，開發(fā)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。同時，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成高附加值的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而旅游休閑產(chǎn)業(yè)，是鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)中最具有附加值的產(chǎn)業(yè)。 其次，巨大的城市居民休閑需求，形成對鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展的最大支撐。隨著汽車進(jìn)入百姓家中，自駕車旅游休閑成為城市居民的必須品。鄉(xiāng)村環(huán)境、新鮮蔬菜、水果家禽等等，成為城市居民最喜愛的商品。城市居民對于走進(jìn)鄉(xiāng)村，品嘗風(fēng)味獨(dú)特的晚餐，有著永不疲倦的熱情。隨著汽車擁有量的大幅增長，駕車到 1 小時以內(nèi)的地方晚餐，3 小時以內(nèi)的地方度周末，已成為城市中產(chǎn)階級和中青年知識分子的生活習(xí)慣。鄉(xiāng)村環(huán)境和農(nóng)家情趣，是休閑生活的最大吸引力。 以旅游休閑出游距離來看，可以把城市居民的旅游消費(fèi)劃分為兩個圈層，第一個為餐飲消費(fèi)圈，以城市為中心， 大型城市周邊 50 公里，中型城市周邊 25 公里，小型城市周邊 15 公里范圍區(qū)域，都是城市居民餐飲消費(fèi)出行區(qū)域；第二個為休閑消費(fèi)圈，以城市為中心，大型城市周邊 250 公里，中型城市周邊 150 公里，小型城市周邊 80 公里范圍區(qū)域。在這兩個圈范圍內(nèi)的農(nóng)村，都具備發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)的基本條件。這是中國鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)域，是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要途徑，具有極大的現(xiàn)實(shí)推廣價值。 xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 經(jīng)多次考察、市場調(diào)研及論證， 決定充分利用 xxx 縣 xxx 地理位置、自然環(huán)境、資源豐富等優(yōu)勢，建設(shè)xxxxxx生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 。本項(xiàng)目的建設(shè)既 把第三產(chǎn)業(yè)引入農(nóng)村，調(diào)整了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又解決了部分農(nóng)村勞力就業(yè)問題，增加了農(nóng)民收入，對于穩(wěn)定社會具有重要意義。 （ 1）項(xiàng)目總投資 萬元。 其中：建設(shè)投資 萬元，鋪底流動資金 萬元。 （ 2）資金籌措：企業(yè)自籌。 建筑用地面積 66700 平方米 建筑占地面積 11410 平方米 建筑面積 13660 平方米 建筑系數(shù) % 容積率 綠化率 18% 項(xiàng)目 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%時）為 萬元 所得稅后的投資回收期為 年 (含 26 個月建設(shè)期 ) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ，農(nóng)民收入大幅提高。 旅游休閑產(chǎn)業(yè)，特別是鄉(xiāng)村旅游，具有較大的家庭服務(wù)特性，最具增加就業(yè)、富裕農(nóng)民的推廣價值。據(jù)國家旅游局測算，一個年接待10 萬人次的農(nóng)村旅游景點(diǎn)，可直接和間接安置 300 位農(nóng)民從業(yè)，直接和間接為 1000 個家庭增加收入；旅游業(yè)不僅可輻射周邊農(nóng)民致富， 還可拉動較遠(yuǎn)距離的農(nóng)民從事旅游運(yùn)輸、種植養(yǎng)殖和商品生產(chǎn)。鄉(xiāng)村旅游對于參與農(nóng)戶的收入支持，超過對稅收的貢獻(xiàn)。因此，旅游休閑是新農(nóng)村建設(shè)中比較容易直接帶動農(nóng)民增收的產(chǎn)業(yè)。 過去農(nóng)民一畝地只種糧食，一年不過收入 1200 元，種植花卉苗圃等則可收入 2 萬元左右，如果兼營農(nóng)家樂旅游，則可收入 4 萬元～5 萬元。把文化因子和產(chǎn)業(yè)因素注入，推動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向旅游休閑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)民收入和生活水平得到大幅的提高。 ，形成文明衛(wèi)生美麗獨(dú)特的景觀。 鄉(xiāng)村休閑旅游中，旅游環(huán)境打造、農(nóng)家接待條件的建設(shè)都是最基礎(chǔ)的內(nèi)容。旅游對于環(huán)境衛(wèi)生及整潔景觀的要求，將大大推動農(nóng)村村容的改變，推動衛(wèi)生條件的改善，推動環(huán)境治理，推動村莊整體建設(shè)的發(fā)展。 近年來， xxx 縣為了打造高標(biāo)準(zhǔn)的鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)，加大了對農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，對部分農(nóng)村地區(qū)的道路、排污、社區(qū)服務(wù)中心等公共設(shè)施進(jìn)行改造和新建，徹底改變了農(nóng)村的面貌。一些有特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的風(fēng)貌進(jìn)行了全新規(guī)劃和重建，推出了一批有旅游價值的景點(diǎn)，不僅具有田園詩般的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村風(fēng)貌，而且透露出濃厚的文化氛圍，極大地提升了新農(nóng)村對于 城市居民的吸引力。 。 旅游休閑產(chǎn)業(yè)最終是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是文化產(chǎn)業(yè)。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神，就難以獲得市場的認(rèn)可，更不易獲得經(jīng)濟(jì)的收益。因此，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)，必然在市場的引導(dǎo)下，在現(xiàn)實(shí)的教育下，培養(yǎng)農(nóng) 民的市場經(jīng)濟(jì)意識和服務(wù)顧客的文明行為。市場是一所最好的學(xué)校，服務(wù)教育是培養(yǎng)農(nóng)民成為文明衛(wèi)生禮貌公民的最好手段。 在市場經(jīng)濟(jì)的熏陶下，鄉(xiāng)村休閑旅游的經(jīng)營者在思想觀念、經(jīng)營服務(wù)等方面，已與傳統(tǒng)的從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民具有本質(zhì)上的改變，農(nóng)民開始有意識地學(xué)習(xí)新的知識和文化，自 覺接受培訓(xùn)以提高自身的能力。 鄉(xiāng)村休閑旅游需要文化的支撐，民俗文化的包裝，餐飲文化的開發(fā)等，都有利于推動鄉(xiāng)村文化的發(fā)展。同時，游客帶來的城市文化，對于農(nóng)村文明風(fēng)尚的形成，也具有極大的作用。 第三章 市 場 分 析 xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 規(guī)劃是 xxx 縣“圍繞目標(biāo)，突出重點(diǎn)，打造品牌加快推進(jìn)重大旅游項(xiàng)目建設(shè)”戰(zhàn)略的重要組成部分。 為實(shí)現(xiàn) xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) 旅游資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變，切實(shí)加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，圍繞“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游文化”的戰(zhàn)略目標(biāo)，著力培育和打造“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游文化”特色品牌。 一級市場 : 東北工業(yè)城市。 本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、 xxx、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜 新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業(yè)城市。以沈陽為中心由鞍山、撫順、本溪、阜新、盤錦、 xxx、丹東和鐵嶺構(gòu)成的省內(nèi)城市群，又是本市場的核心。 一級國內(nèi)市場是中國傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，又是目前國內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)圈之一，具有大密度的工礦企業(yè)和從業(yè)人口。該市場的主要消費(fèi)群體可細(xì)分為：城市居民節(jié)假日和周末度假休閑旅游群體。 二級市場 : 京津滬大都市。 本市場以北京、天津和上海為客流樞紐中心，覆蓋京津唐大都市經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲大都市經(jīng)濟(jì)圈。 二級國內(nèi)市場是中國的經(jīng)濟(jì)和文化中心所在地，具有大量現(xiàn)實(shí)和潛在的高素質(zhì)生態(tài)旅游者，可細(xì)分為：高知生態(tài)旅游消費(fèi)群體，外資、合資和高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)旅游消費(fèi)群體，自駕車家庭旅游消費(fèi)群體，高等院校青年學(xué)生旅游消費(fèi)群體，都市居民節(jié)假日休閑度假消費(fèi)群體。 體驗(yàn)農(nóng)家小院生活，就地觀、采、釣、宰購就地加工和帶走，篝火晚宴、觀光休閑農(nóng)業(yè)和東北地方文化，又是度假旅游的一大特色。 條件優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 項(xiàng)目區(qū)是具有良好的生態(tài)環(huán)境、自然條件、交通條件、電力設(shè)施、經(jīng)濟(jì)區(qū)域，是建設(shè) 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 的理想地段。 xxx 縣有關(guān)部門的積極參與配合，可以保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施。 主要障礙因素及解決方案 通過以上的分析可以看出，該地區(qū)的政策環(huán)境、資源優(yōu)勢、科技開發(fā)能力及基礎(chǔ)條件都有利于項(xiàng)目的建設(shè)。因此，沒有自然和社會因素的制約。 該項(xiàng)目主要障礙因素是，資金量大，固定 資產(chǎn)投資的 %資金是用于土建工程建設(shè)費(fèi)用上。建議有關(guān)部門予以大力支持，建設(shè)資金按時到位，保證項(xiàng)目如期實(shí)施。 分析 市場需求 工作競爭、生活壓力的日益加劇，享受生活熱愛自然意識的不斷提升，越來越多的具有一定經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力的都市人利用閑暇時間奔向農(nóng)村郊外去放松，休閑正在成為一種時尚。農(nóng)業(yè)休閑旅游作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界的潮流。農(nóng)業(yè)旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程，真正體驗(yàn)農(nóng)活的“原汁原味”。淺嘗輒止的勞體和藕斷絲連的鄉(xiāng)村情懷，為忙碌和煩躁的城市生活增添了許多雅趣。讓那些不了解農(nóng)業(yè)，不熟悉農(nóng)村的城市人回農(nóng)村尋根，渴望在節(jié)假日到郊外旅游、度假的人們來觀光農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程、農(nóng)村面貌、 農(nóng)民勞動生活場景，并采摘、垂釣、娛樂等活動，“當(dāng)一天農(nóng)民”領(lǐng)略田園風(fēng)光、體驗(yàn)鄉(xiāng)土氣息，享受大自然的恩賜。 競爭力分析 擬建項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ，人文氣息，資源環(huán)境得天獨(dú)厚。該地區(qū)有 xxx 大米生產(chǎn)基地、池塘，蟹田及設(shè)施農(nóng)業(yè)等，是開發(fā)田園文化產(chǎn)業(yè)的理想場所。開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑旅游有其他地域 不可媲美之處。 由企業(yè)宏觀籌劃市場，規(guī)范完善產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施，指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理，為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。 加大項(xiàng)目的宣傳力度，挖掘旅游文化內(nèi)涵。 以戶外宣傳廣告牌、宣傳條幅、網(wǎng)絡(luò)傳遞為重點(diǎn)，吸引旅游者眼球，在 xxx 縣、市主要交通道路設(shè)立大型廣告碑，設(shè)有宣傳圖片，同時在網(wǎng)絡(luò)傳遞觀光園產(chǎn)業(yè)文化，在項(xiàng)目區(qū)舉辦采摘節(jié)、篝火晚會、秧歌等極其豐富的文體農(nóng)事活動。以 xxx 縣生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)為載體，舉辦 xxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)文化攝影、征文活動，彰顯項(xiàng)目區(qū)文化旅游新特色。 ，改善旅游環(huán)境，提高旅游產(chǎn)品檔次，讓旅客有新的意境，新的感受，新的享受。建立文化旅游協(xié)會，規(guī)范農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)營與管理，并使觀光區(qū)成為學(xué)生實(shí)踐、學(xué)習(xí)的基地。對采摘園實(shí)行掛牌匹配，采用情侶樹、“地主園”等紀(jì)念標(biāo)識，讓游客過把農(nóng)民癮。 設(shè)計(jì)全套的經(jīng)營思路與策劃方案提供技術(shù)與服務(wù) 以生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游為核心內(nèi)容，啟動綠色、生態(tài)、健康、休閑為主題，打造觀光園的旅游精品和主導(dǎo)產(chǎn)品，如農(nóng)業(yè)作坊、露天燒烤、農(nóng)家院、采摘園等，讓旅客在完美的生態(tài)環(huán)境中盡情享受田園風(fēng)光，滿足市民生態(tài)熱、回歸熱 、休閑熱的追求與渴望。把文化、農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，提高民俗文化旅游的科技含量，豐富民俗文化旅游產(chǎn)品內(nèi)容，提供相應(yīng)技術(shù)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)資格和等級。 旅游產(chǎn)品 向游人展示：用生態(tài)水源、生態(tài)有機(jī)農(nóng)肥、用人工伴機(jī)械播種和中耕除草；生長的有機(jī)大米、河蟹、水果、蔬菜。 展示：池塘用生態(tài)水草和自然環(huán)境生長的魚、蝦、蟹。 展示：捕撈垂釣、采摘、揀蛋、現(xiàn)場宰割加工畜禽肉食產(chǎn)品的樂趣；老知青回訪的樂趣；農(nóng)家院現(xiàn)采、現(xiàn)撿、現(xiàn)釣、現(xiàn)宰現(xiàn)做的樂趣。 第四章 場 址 選 擇 地區(qū)與地理 位置 擬建的 xxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 ，位于 xxx 縣