【正文】 菏澤市樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 菏澤市佳潤(rùn)置業(yè)有限公司 二 0 一三年五月十二日 總論 項(xiàng)目背景 菏澤市樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 菏澤市佳潤(rùn)置業(yè)有限公司 法人代表：柴青松 本項(xiàng)目建設(shè)單位為菏澤佳潤(rùn)置業(yè)有限公司，該公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。公司成立于 1999 年，是九十年代菏澤最大的煤炭經(jīng)營(yíng)企業(yè)；涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 6 萬(wàn)平方米的居民住宅；陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)“菏澤銀座商城”等；后期拓展煤化工項(xiàng)目， 投資 億元籌建了年產(chǎn) 5 萬(wàn)噸的粗苯加氫精制項(xiàng)目。 菏澤佳潤(rùn)置業(yè)有限公司法人代表，柴青松。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)人口出生率銳減，由 1970 年的 ‰下降到 20xx年的 ‰；總和生育率由 1970 年的 ‰下降到 20xx 年的 ‰，加之城市化進(jìn)程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速， 20xx年我國(guó) 60 歲以上的人口達(dá)到 ，約占總?cè)丝诘?12%。從20xx年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億。到 2040 年，我國(guó) 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到 4億， 進(jìn)入老年型社會(huì)。 從人口增長(zhǎng)趨勢(shì)看，根據(jù) 20xx 年全國(guó)第五次人口普查資料， 20xx 年 全國(guó)總?cè)丝?124261 萬(wàn)人，與 1990 年第四次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)了％，而 60 歲以上老年人口增加了 ％，總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)速度只有％，而老年人口年均速度達(dá)到 ％，大大快于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度。 60歲及其以上老年人口以年均 3％速度持續(xù)增長(zhǎng)。更為突出的是，我國(guó) 80 歲以上老年人口已達(dá) 1100 萬(wàn)，并以年均 5％的驚人速度遞增。表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征 ，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低。我國(guó)人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長(zhǎng)期、高齡老年人口快速增長(zhǎng)期、農(nóng)村老齡化加速期。我國(guó)現(xiàn)階段人口老齡化問(wèn)題必將對(duì)全球人口老齡化帶來(lái)巨大影響，也必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化發(fā)展帶來(lái)深刻影響。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國(guó)能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國(guó)家，在 21 世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會(huì)的進(jìn)步。然而老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì) 發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展帶來(lái)一系列影響，成為本世紀(jì)我國(guó)必須認(rèn)真對(duì)待、認(rèn)真研究的重大社會(huì)問(wèn)題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從 20 世紀(jì) 80 年代起步，經(jīng)過(guò) 30 多年的發(fā)展，已 初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)起步晚，不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問(wèn)題的有效對(duì)策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問(wèn)題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得 了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。 黨中央、國(guó)務(wù)院歷來(lái)十分關(guān)注老齡問(wèn)題， 20xx 年發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國(guó)制定頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，使我國(guó)老齡事業(yè)有法可依有章可循。 菏澤市委市政府 高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，把發(fā)展老齡事業(yè)納入總體發(fā)展規(guī)劃，將老齡工作列入重要議事日程。市政府多次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專題研究和部署老齡工作，先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、《市級(jí)財(cái)政扶持城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老年人才資源開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》等一系列政策措施。 加快社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會(huì)的新舉措。 可行性研究編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》 （ 2）中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā) [20xx]13號(hào)） （ 3） 政 20xx 25 （ 4）、《山東省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20xx— 20xx年 )民政府辦公廳 20xx年 6月 20 （ 5）、山東省人民政府辦公廳《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)企業(yè)退休職工中獨(dú)生子女父? 20xx? 55 （ 6）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加[20xx]6 （ 7 20xx— 20xx ? 20xx? 60 可行性研究范圍 遵照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，對(duì)菏澤樂(lè)源老年公寓建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動(dòng)安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為業(yè)主和政府主管部門(mén)提供決策依據(jù)。本報(bào)告研究范圍包括： （ 1）論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義； （ 2）通過(guò)對(duì)老年公寓發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設(shè)規(guī)模與方案； （ 3）根據(jù)所選場(chǎng)址實(shí)際狀況進(jìn)行總體布置，確定工程技術(shù)方案； （ 4）對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防提出方案； （ 5）對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì) 效益進(jìn)行定量分析； （ 6）提出可行性研究結(jié)論和建議。 項(xiàng)目概況 菏澤開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)路與長(zhǎng)沙路交界處，距菏澤市區(qū) 2公里。 本項(xiàng)目總投資 ，占地 48 畝，建筑面積 118852平方米，項(xiàng)目竣工后可接收 5000位老年人入住。 項(xiàng)目名稱 層數(shù) 棟數(shù) 長(zhǎng) 寬 單棟建筑面積 總建筑面積 辦公室 2 8 14 14 196 3136 老年公寓 28層 28 2 48 12 576 32256 老年公寓 11層 11 2 48 12 576 12672 老年大學(xué)活動(dòng)中心 3 1 80 25 20xx 6000 兩層門(mén)市 2 1 80 20 1600 3200 餐飲中心 3 1 9 50 醫(yī)療康復(fù)中心 3 1 35 45 1575 4725 快捷酒店 6 1 35 45 1575 9450 三層超市 3 1 50 96 4800 14400 單身公寓 6 2 35 40 1400 16800 休閑健身廣場(chǎng) 1 1 158 40 6320 6320 總建筑面積（不含廣場(chǎng)） 118852.5 同時(shí)建設(shè)鍋爐房、配電房、污水處理站等附屬設(shè)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見(jiàn)表 11。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 總投資 萬(wàn)元 其中 建設(shè)投資 萬(wàn)元 建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元 0 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 800 建筑面積 平方米 118852 老年公寓床位總數(shù) 個(gè) 5000 其中 醫(yī)護(hù)型床位 個(gè) 1400 患病老人和殘疾人居住 全壽命型床位 個(gè) 800 供健康老人長(zhǎng)期居住 健康型床位 個(gè) 2800 供健康老人居住 13年 2 新增職工人數(shù) 人 200 3 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 ％ 投資利稅率 ％ 成本利潤(rùn)率 ％ 內(nèi)部收益率 ％ 全部投資 凈現(xiàn)值（ I＝ 6％） 萬(wàn)元 盈虧平衡點(diǎn) ％ 投資回收期 年 全部投資，含建設(shè)期 需求分析 老齡人口及撫養(yǎng)情況 從 1964至 1980年，我國(guó)老年人口比重平均每十年增長(zhǎng) 點(diǎn)；從 1980 至 20xx 年，老年人口比重每十年平均增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)， 20xx年至 2040 年為我國(guó)老齡化最快的時(shí)期，每十年提高 個(gè)百分點(diǎn)。這樣高的老齡化速度在世界上是少見(jiàn)的。中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題將面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見(jiàn)表 21。 表 21 中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)和撫養(yǎng)比變化趨 勢(shì) 年份 人數(shù)（萬(wàn)人） 比例（％） 總?cè)丝? 60＋ 65＋ 80＋ 0～ 14歲 15～59歲 60＋ 80＋/ 60＋ 0～ 14歲撫養(yǎng)比 60＋撫 養(yǎng)比 總撫養(yǎng)比 2000 2005 2010 2015 202126 722 131 789 136 232 140 329 143 13 012 14 282 16 616 20 451 23 8 837 9 964 10 944 12 930 16 1 200 1 479 1 812 2 175 2 24.3 21.0 19.9 19.8 19.65.4 68.2 67.9 65.6 64.10.3 10.8 12.2 14.6 16. 0 2025 2030 2035 2040 2045 2050 605 145 655 146 545 146 511 145 687 144 220 141 867 374 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 277 18 727 22 864 27 671 30 808 31 445 32 249 523 2 862 3 701 5 054 5 673 7 352 9 250 0 18.0 16.8 15.9 15.5 15.4 15.3 8 62.6 60.0 58.1 57.6 56.4 54.0 6 19.4 23.2 26.0 26.9 28.2 30.7 我國(guó)人口撫養(yǎng)比（ 14 歲以下人口＋ 60 歲以上人口 /15～ 59 歲人口）在未來(lái) 50 年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（ 14 歲以下人口 /15～ 59 歲人口）從 20xx 年的 ％下降到 2050 年的 ％，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。老年人口撫養(yǎng)比（ 60 歲以上人口 /15～ 59 歲人口）則從 ％上升到％，上升了 個(gè)百分點(diǎn)。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，致使 總?cè)丝趽狃B(yǎng)比從 ％提高到 ％，上升了 個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖 21）。 人口高齡化或老年人口老齡化是我國(guó)不能回避的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題（見(jiàn)表22）。 據(jù)全國(guó)第六次人口普查結(jié)果顯示， 20xx年，菏澤市 60歲及以上老年人口為 ，占常住人口的 %，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（ 60 歲以上老年人口的比重超過(guò) 10%），已進(jìn)入老齡化社會(huì)。人口老齡化呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是老年人口增長(zhǎng)速度快、比重提高幅度大。 20xx20xx年，全市常住人口總量由 萬(wàn)人， 10 年增中 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；而 60 歲及以上人口從 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %，占常住人口的比重 10 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)； 65 歲及以上人口從 萬(wàn)人增加到 萬(wàn)人， 10 年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %，占常住人口的比重 10 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。二是老年人口的高齡化發(fā)展趨勢(shì)明顯。在 60 歲及以上老年人口中，80 歲及以