【正文】 1 菏澤“中華廣場”房地產(chǎn)項目 可 行 性 報 告 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 前 言 近年來，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持 工業(yè) 化和 城市 化雙輪驅(qū)動 ,積極推進(jìn)“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè) ,加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房 地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。近五年來，全市累計完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)竣工面積 萬平方米。菏澤已成功舉辦五屆住博會，為百姓選房購房、促進(jìn)行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場起到積極作用。菏澤市堅持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施來抓，在加快住房保障體系建設(shè)、改善市民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取得了顯著成績。 進(jìn)入 21世紀(jì)以來，為了加快菏澤城市建設(shè)，改善居民的居住條件，菏澤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 經(jīng)過反 復(fù)調(diào)查研究后，決定對 菏澤市牡丹路以東，中華 路 以北、大堤路以西、 高平路兩側(cè) 建設(shè)集居住、商業(yè) 建設(shè) 高 檔居 住區(qū)，項目定名 “ 中華廣場 ” 小區(qū) 。 根據(jù)建設(shè)基地情況以及項目初步方案，遵循有關(guān)規(guī)定，編制本項目可 3 行性研究報告如下。 第一章 總論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 “ 中華廣場 ” 小區(qū) 建設(shè)項目 二、建設(shè)地點 項目地塊位于 菏澤市牡丹路以東，中華 路 以北、大堤路以西、 高平路兩側(cè) ， 總 占地面積 60畝 ， 地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，是建設(shè) 居 住區(qū)的理想選址。 三、項目單位簡介 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 公司戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)為載體，致力于多元化發(fā)展，為社 會 做 出 貢獻(xiàn)。把宸宇人鍛煉成社會有用之人。 公司精神：忠誠、敬業(yè)、超越、貢獻(xiàn) 。 公司信譽(yù)： 公司本著“以信興司、誠信為本”的經(jīng)驗理念，與設(shè)計、勘察、監(jiān)理、施工、材料供應(yīng)商等建立一個互惠互利、雙贏發(fā)展的合作局面，“思顧客之想、供顧客之求、知顧客之需”的服務(wù)宗旨，為廣大業(yè)主建 4 造一個個溫馨、舒適的家。 四、 項目 建設(shè) 概況 中華廣場 小區(qū)以高度決 定影響力為理念，注重細(xì)節(jié)，力求盡善盡美，擬 打造 菏澤核心商住區(qū)最大規(guī)模的高檔精品小區(qū) 第一盤，以高生態(tài)、高品質(zhì) 、高發(fā)展為小區(qū)的定位，小區(qū)占地 60畝，總建筑面積 80000平方米，住宅建筑面積 72021 平方米， 地下 建筑面積 8000 平方米 （其中儲藏間 2021平方米、停車場 6000平方米） 。容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 %。 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍 一、編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《菏澤市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020） 《投資項目可行性研究指南》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 建設(shè)單位提供的其他資料 二、研究范圍 項目提出的背景 項目建設(shè)的必要性 建設(shè)條件與場地 建設(shè)規(guī)模及方案 5 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及衛(wèi)生安全措施 項目組織管理 項目實施進(jìn)度 投資估算及資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益分析 第三節(jié) 可行性研究結(jié)論 中華廣場 小區(qū)建設(shè) 項目總建筑面積 8萬 平方米。 該 項目投資總額 11080萬元。 經(jīng)測算，項目 投資回收期 年（稅后含建設(shè)期），凈現(xiàn)值 萬元，銀行貸款償還期 ，經(jīng)分析項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，該項目技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理，具有一定投資價值 ,屬菏澤市較理想的居住小區(qū)開發(fā)項目。 第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 一、菏澤市情概況 市情介紹 6 菏澤位于山東省西南部，東經(jīng) 114176。 48′～ 116176。 24′，北緯 34176。39′～ 35176。 52′。東與濟(jì)寧市相鄰，南、北、西與蘇、豫、皖三省接壤。南北最長 157公里，東西最寬 140 公里，面積 12228． 62 平方公里，與蘇、豫、皖三省接壤，轄八縣一區(qū)和一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 158個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處），人口 875 萬，面積 平方公里。 菏澤氣候宜人，物產(chǎn)豐富。菏澤屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。這里是黃河沖積平原，地勢平坦，土層深厚，沃野千頃，是培植 優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品的理想?yún)^(qū)域。目前已成為全國著名的商品糧、棉、油、林、畜生產(chǎn)基地。地下礦藏豐富，主要有煤、石油、天然氣、地?zé)岷偷V泉水等。開發(fā)條件優(yōu)越，利用前景廣闊。不久的將來，隨著這些資源的開發(fā)利用，菏澤將成為規(guī)?？捎^的農(nóng)副產(chǎn)品加工集散中心、中原地區(qū)商貿(mào)中心和物資集散中心。 歷史文化 菏澤歷史悠久，文化燦爛。我國古代最著名的三位部落首領(lǐng)堯、舜、禹曾活動在這一地區(qū)。歷史上的菏澤，交通便利，美麗富饒，商賈云集，貨暢其流，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。商界鼻祖范蠡，棄官離越，攜西施來定陶經(jīng)商，遂成巨賈，發(fā)了大 財，被歷代商人尊奉為“陶朱公”。軍事家孫臏、思想家莊周、農(nóng)學(xué)家汜勝之、經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉晏、梁山英雄宋江等大批圣賢，都出生在這塊神奇的土地上。至今境內(nèi)仍保留著堯王墓、陳王臺、百獅坊、范蠡湖、秦王避暑洞、孫臏旅游城等 100 多處名勝古跡。 7 物產(chǎn)資源 菏澤自然資源豐富。這里屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無霜期年平均 213 天，年均日照時數(shù) 2579 小時，太陽輻射總量 122 千卡 /平方厘米，年均降水量 億立方米，地下水可利用 億立方米，黃河入境水量 428 億立方米，富足的水資源得天獨厚。這里是黃河沖積平原 ，地勢平坦，土層深厚，沃野千頃，一望無垠。地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等。煤炭蘊(yùn)藏面積 4000多平方公里，總地質(zhì)儲量 249 億噸，國家已投資建礦。菏澤、單縣、巨野、鄆城、定陶、鄄城、曹縣等地下，有國內(nèi)不多的富鍶、含碘礦泉水。通過省、國家級鑒定批準(zhǔn)的已有 4 處，探明可采資源量 227 萬立方米 /日。開發(fā)條件優(yōu)越，利用前景廣闊。 牡丹之鄉(xiāng) 菏澤是中國的牡丹之鄉(xiāng)，也是全世界面積最大、品種最多的牡丹生產(chǎn)基地、科研基地、出口基地和觀賞基地。全區(qū)現(xiàn)有栽培面積 3 萬余畝，八大色系，十大花型， 600多個品種，行銷北京、天津、上 海、廣州、廈門、西安、深圳、青島等 100 多個大中城市，出口日本、法國、美國、加拿大等 20 多個國家和地區(qū)。菏澤牡丹花大色艷香濃，在歷次國際和全國花卉評選活動中均獲第一。每逢谷雨時節(jié)，萬畝牡丹競相開放，香飄十里，艷照天際，堪稱東方奇觀。歷屆國際牡丹花會，均引來眾多中外賓客，給菏澤帶來無限商機(jī)。 二、項目提出的背景 菏澤市作為魯西南地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了 8 快速增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。按照菏澤市第十一個五年計劃綱要的要求，在全面完成“十五”計劃的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 三年努力，到 2021年基本實現(xiàn)工業(yè)化，綜合經(jīng)濟(jì)競爭力和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯增強(qiáng)，成為山東省重要的能源基地、國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品出口基地、魯蘇豫皖交界處的商貿(mào)流通中心。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 20 年左右的努力，全市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，把菏澤建設(shè)成為以商貿(mào)旅游和生物高新技術(shù)為支撐的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理、商貿(mào)旅游繁榮、生活環(huán)境宜人的區(qū)域性中心城市。 為了響應(yīng)菏澤市政府商貿(mào)興城戰(zhàn)略，實現(xiàn)菏澤經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展。 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 以市場需求為出發(fā)點，經(jīng)多方論證決定對 菏澤市牡丹路以東，中華 路 以北、大堤路以西、 高 平路兩側(cè)建設(shè)集居住、商業(yè)為一體的“ 中華廣場 ” 住宅 小區(qū) 。 本 項目定位為 高 檔居住 小 區(qū)，設(shè)計原則體現(xiàn)布局新穎、功能合理、造價經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、節(jié)能、健康和安全的理念，全部 為 24至 33層的 高層 建筑 ，設(shè)計有經(jīng)濟(jì)型，舒適型，豪華型三種不同風(fēng)格，面積區(qū)間從 90平方米 160平方米，結(jié)構(gòu)為兩居 至 四居室及部分的天臺花園別墅，戶型設(shè)計講究合理，南北通透、多面采光、戶戶觀景，人性化設(shè)計 270度轉(zhuǎn)角超大觀景陽臺。 在外觀設(shè)計上，采用簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，樓宇棱角分明，大方典雅，外立面采用高檔墻磚和涂料相結(jié)合的方式，彰顯出一個非常有質(zhì)感的立 體視覺效果，建筑無論是結(jié)構(gòu)還是外觀都經(jīng)過了設(shè)計師的精心設(shè)計和論證。 項目建設(shè)注重人的空間環(huán)境感受和行為需要，充分考慮人的生活、工 9 作、休息需要，著力營造人性化的親切舒適的工作空間。突出環(huán)境特征，體現(xiàn)地形特色，景觀視線設(shè)計強(qiáng)調(diào)舒展雋永，給人以視覺上的神秘感和心理上的舒適感。 本項目即是在上述背景下提出來的。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求和地方發(fā)展規(guī)劃 2021 年 12 月 2 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家 發(fā)展改革委員會 頒布了《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄 》（ 2021 年本 ），該目錄將“ 國家住宅示范工程建設(shè) ”列為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 改革開放以來，我國住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型”到“實用型”并逐步進(jìn)入到“質(zhì)量型”的發(fā)展階段。人們對住宅的需求已從簡單的“生存型”到“適用型”的小康住宅，發(fā)展到不斷滿足人們的日益增長的物質(zhì)文化需求的“功能環(huán)境型”的新時期。 建設(shè)部提出近幾年的建設(shè)工作的主要任務(wù)之一是大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅建筑。要抓緊建立標(biāo)準(zhǔn)體系和控制指標(biāo)體系，研究制定節(jié)能省地型住宅的產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)相關(guān)科學(xué)技術(shù)的研究和科技成果的推廣，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。 住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)社會發(fā)展的重要作用日益突出，受到了各級政府的普遍關(guān)注。菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要中明確指出，積極發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)。 10 目前住宅產(chǎn)品的競爭已由區(qū)位競爭、價格競爭轉(zhuǎn)向環(huán)境競爭、品牌競爭，建設(shè)高品位的住宅已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展地市未來住宅建設(shè)的發(fā)展方向。因此， 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 充分利用此項目的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)行商業(yè)和住宅開發(fā)建設(shè)，加快舊城建設(shè)為菏澤市民提供一塊優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。加快舊城改造進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和地方發(fā)展規(guī)劃。 二、有利于進(jìn)一步美化新城，完善城市功能 菏 澤歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，古稱曹州，是我國著名的牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。菏澤市下屬牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū)和一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，菏澤位于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與中西部地區(qū)的過渡地帶，東接沿海港口，西連中原腹地，區(qū)位優(yōu)越，交通十分便利。改革開放以來，菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，事業(yè)興旺發(fā)達(dá)，但菏澤市老城區(qū)已越來越不適應(yīng)現(xiàn)代城市快速發(fā)展的需要，舊城面貌沒有得到徹底改善。該項目建設(shè)地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。項目的實施對于進(jìn)一步加快菏澤舊城改造步 伐，完善周圍環(huán)境，美化菏澤新城具有非常重要的意義，也是裝扮牡丹之都，提升城市開放功能的重要措施。 三、符合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策 根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的大背景下，住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長點的重要方向，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。通過培育住宅消費，發(fā)展 11 住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會；促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。項目的建設(shè)一方面體現(xiàn)了社會的進(jìn)步，居民生活水平的提高，同時可以改善 舊城居民生活居住條件，促進(jìn)社區(qū)文明快速健康發(fā)展，也是節(jié)約城市用地的重要舉措。在資金投入方面，面臨國家加大舊城改造投入力度，對市政基礎(chǔ)建設(shè)和基本改造項目進(jìn)行重點建設(shè)的良好機(jī)遇，一些經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力強(qiáng)，具有帶動效應(yīng)的城市建設(shè)項目會得到各級政府和有關(guān)部門的重視，使其迅速得以實施，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，帶動城市發(fā)展。因此，本項目的建設(shè)，無論是政策導(dǎo)向，還是投入產(chǎn)出能力均具有極強(qiáng)的實施價值，是政府率先支持的建設(shè)項目之一。 四、菏澤市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 城市化是一個區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地 產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。為提高住宅小區(qū)更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，此項目的建設(shè)實施，客觀上符合城市規(guī)劃的要求和市民居住的需求。可以有效的提升菏澤人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭 2021年跨入中等城市行列的發(fā)展需要。 總之，本項目的建設(shè)可以有效的緩解菏澤 高檔住房 現(xiàn)狀不足的局面， 12 逐步改善高中 低 檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位，進(jìn)而加快城市建設(shè) 步伐，促進(jìn)城市發(fā)展。 第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 全國房地產(chǎn)狀況 今年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢來看，