【正文】 第一篇：二手房買賣中的戶口遷移糾紛應如何處理和應對二手房買賣中的戶口遷移糾紛應如何預防和應對？廣東四時律師事務所：曾濤律師在二手房交易過程中，除了房產(chǎn)過戶，還涉及一系列其他附帶事宜如水電煤氣過戶、戶口遷移等等，其中，戶口遷移屬于二手房買賣過程中比較棘手的附帶事宜，常有二手房買主由于未在房屋買賣合同中詳細規(guī)定戶口遷移事項，導致在房產(chǎn)過戶后戶口卻無法落戶在該房產(chǎn)或者無法全家落戶，或者嚴重影響到房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者轉(zhuǎn)賣價格。那么，因二手房交易而產(chǎn)生的戶口遷移糾紛，當時人應如何預防和應對呢？一、戶口遷移糾紛的司法實踐：不屬于法院主管范圍在我國的司法實踐中，戶口遷移糾紛一般不認為是法院的主管范圍，買房人起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟請求，法院通常不會受理。原因大致如下：我國民事訴訟法規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。也就是說，民事訴訟不僅要求發(fā)生在平等主體之間，而且應當屬于因財產(chǎn)關(guān)系或人身關(guān)系引起的糾紛。根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》第三條規(guī)定：“戶口登記工作由各級公安機關(guān)主管?！睉艨谶w移糾紛依規(guī)定應屬于公安機關(guān)職責范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條規(guī)定“人民法院對下列起訴，分別情形，予以處理：??(三)依照法律規(guī)定，應當由其他機關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機關(guān)申請解決?！彼哉f，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。對于這個問題，我國司法實踐中的操作比較統(tǒng)一。根據(jù)上海市高級人民法院《民事法律適用問答（2003年第3期）》規(guī)定“問題2：在二手房交易中，當事人約定賣方遷出戶口，并由買方遷入戶口，但賣方嗣后拒不遷出戶口，買方起訴要求遷出戶口的，是否可以作為民事案件受理？答：我們認為，對二手房買賣糾紛，如果當事人以賣方違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償責任的，可以作為民事案件處理；買方要求賣方實際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷人的，法院可以告知該當事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強制當事人繼續(xù)履行的事項。當事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴?！倍?、合理的預防和應對措施在二手房買賣合同中詳細約定遷移戶口的期限及違約責任。在二手房交易過程中，除了對房屋買賣的主體條款詳細約定外，對于合同隨附條款也要十分謹慎，例如水、電、煤氣的過戶，戶口的遷移等事項，這些隨附事項對于實現(xiàn)合同目的、達到安居樂業(yè)也是十分重要的。為確保賣方在房產(chǎn)過戶后及時遷出戶口、保證買方家庭順利落戶，宜在房屋買賣合同中詳細約定遷移戶口的期限，以及未在約定期限內(nèi)遷移戶口應承擔的違約責任。遷移戶口的期限，應先了解當?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策和辦事效率，根據(jù)實際情況確定一個雙方都可接受的合理期限。而違約責任的形式，一般表現(xiàn)為逾期違約金，逾期違約金的計算方式也應在一個合理的限度之內(nèi)，以免之后起訴至法院主張違約金時被法院認定為違約金過分高于遭受的損失。至于違約金的計算方式，在實踐中一般可以總房價的萬分之一至三的方式計算每日違約金。詳細約定遷移戶口的期限及違約責任，一是可以督促賣方及時在合理期限內(nèi)遷出戶口，二是可以在賣方未及時遷出戶口之后以合同違約為由向法院起訴要求對方支付違約金，以彌補自己的損失。向當?shù)氐墓矐艏块T申請強制遷出戶口。這個方法取決于當?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策，部分地方公安戶籍部門可以采取措施將賣方原登記在被轉(zhuǎn)讓住房上的戶口強制遷出。例如，南京市公安局《關(guān)于加強房屋買賣戶口管理工作的實施意見（試行）》（寧公人〔2011〕52號）規(guī)定：“房屋買賣雙方已經(jīng)合法完成房屋產(chǎn)權(quán)交易，買房人已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。經(jīng)買房人申請，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經(jīng)縣級公安機關(guān)審核批準，將賣房人戶口整戶遷移至現(xiàn)戶口所在地的社區(qū)（村）托管戶臨時管理?！鄙钲谑泄簿帧渡钲谑芯用袷袃?nèi)移居和戶的管理工作規(guī)范（試行）》也規(guī)定：“ 實際居住條件消失后（即房產(chǎn)被拆遷、查封、扣押、收回、轉(zhuǎn)讓或搬離的等情形），原戶口在該址的人員應當主動向轄區(qū)派出所戶籍民警申報辦理遷出手續(xù)，無遷入（自立）家庭戶、集體戶條件的，遷入本所代管戶?！毕蚍ㄔ浩鹪V的可行性方案淺探：訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”。如前所述，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。然而，筆者認為：完成戶口遷移一般需要兩個程序，一是當事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。當事人提交申請為開啟戶口遷移程序的第一步，也是當事人可以且只能由其主動實施的活動（至于之后的屬于行政管理范疇的公安機關(guān)審批活動，則在所不問），故訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”的此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴，應屬人民法院的主管范圍。誠然，戶口遷移問題從表面上確實屬于公安機關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，然而雖不可就行政管理范圍內(nèi)的問題直接起訴至法院，但仍可向法院起訴要求義務人為一定行為（向公安機關(guān)提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請），因為提交戶口申請并非公安戶籍部門的職權(quán)范圍，而恰恰屬于應由賣方主動實施的活動。這一觀點在二手房過戶相關(guān)司法實踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”。實際上，辦理房產(chǎn)過戶屬于房管部門的行政管理范疇，不屬于法院主管范圍，但是“協(xié)助”辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)又可作為訴訟請求，原因在于“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”是賣家應盡的義務，此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴。同理可知，訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”實際與訴請賣方“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”的性質(zhì)并無二致，必然屬于法院的主管范圍。綜上，為應對二手房買賣中的遷移戶口糾紛，最好在源頭上予以控制，即在在二手房買賣合同中詳細約定遷移戶口的期限及違約責任。在遷移戶口糾紛已經(jīng)發(fā)生并難以協(xié)商的情況下，應考慮當?shù)貞艏呦虍數(shù)氐墓矐艏块T申請強制遷出戶口。無其他途徑予以救濟時，應探究向法院起訴的可行性，在訴訟請求中予以變通，爭取訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”，而非直接訴請遷移戶口。第二篇：二手房買賣糾紛處理指南二手房買賣糾紛處理指南隨著近年房價漲幅遠遠超出工資漲幅的可怕趨勢，如今一二線城市的房價，已經(jīng)到了讓大多數(shù)人目瞪口呆的程度。人們對房子翹首以盼的同時，也催生了二手房買賣中的一系列糾紛。現(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認識。▌問題一：遇到銀行政策調(diào)整，買家無法及時支付房屋尾款怎么辦? 法律意見：由于銀行政策調(diào)整、買家個人征信原因?qū)е碌难舆t放款，從而買家無法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見的。出現(xiàn)這種情況的時候，買家也是要向賣家承擔違約責任的。因此買家必須要對個人征信和銀行政策有及時的了解。▌問題二：賣家逾期交房怎么辦?法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那么買家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產(chǎn)保存等。▌問題四：遇上黑中介或者責任心差的房屋中介怎么辦?法律意見：中介機構(gòu)和人員素質(zhì)良莠不齊是這個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，由于中介的原因?qū)е碌馁I賣雙方無法順利進行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責任。▌問題五：房屋質(zhì)量有問題怎么辦?法律意見：這個問題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣家已經(jīng)明確如實告知買家房子的質(zhì)量情況，買家據(jù)此得到優(yōu)惠價格，房子過戶后，買家又以此對賣家主張賠償責任的，那賣家可不承擔責任。第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那么買家可以向買方主張違約責任或者賠償責任。第三，賣家已經(jīng)把房屋真實情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那么買家可以向房屋中介公司主張賠償責任。▌問題六：房屋過戶后，發(fā)現(xiàn)買家戶口沒有遷移怎么辦?法律意見：房子往往和學位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，并且把戶口遷移違約責任寫在