【正文】 時(shí)代科技大廈 2 23 層投資 購(gòu)買(mǎi)可行性研究報(bào)告 深同誠(chéng)咨字 （ 2021A） 03QX005 號(hào) 深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 地址 深圳市華富路 1004 號(hào)南光大廈四層?xùn)| 電話 （ 0755） 83778788 傳真 （ 0755） 83778539 項(xiàng)目投資購(gòu)買(mǎi)可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目名稱： 時(shí)代科技大廈 2 23層 委 托 方： 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司 評(píng)估單位： 深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 評(píng) 估 人： 張 瑤 宮方強(qiáng) 沈曉偉 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：陳 平 評(píng)估時(shí)間： 二○○八年十二月十八日 至 二 ○○ 八年 十二月二 十 二 日 報(bào)告編號(hào)： 深同誠(chéng)咨字（ 2021A） 03QX005 號(hào) 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 .......................................................................................................... 1 一、項(xiàng)目背景 ............................................................................................................. 1 項(xiàng)目名稱 ...................................................................................................... 1 委托方 .......................................................................................................... 1 承擔(dān)可行性研究工作的單位 .......................................................................... 1 研究工作依據(jù) ............................................................................................... 1 研究對(duì)象基本情況 ........................................................................................ 1 二、可行性研究結(jié)論 ...................................................... 5 投資購(gòu)買(mǎi)的必要性 ........................................................................................ 5 宏觀環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)測(cè) ..................................................................................... 5 物業(yè)考察分析 ............................................................................................... 5 物業(yè)價(jià)值分析 ............................................................................................... 5 對(duì)委托方財(cái)務(wù)狀況的影響 .............................................................................. 6 風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ............................................................................................ 6 第二部分 項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)必要性分析 ........................................................................................ 7 一、深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司簡(jiǎn)介 .................................. 7 二、高新投公司辦公物業(yè)現(xiàn)狀 .............................................. 7 三、高新投公司購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)的必要性 ...................................... 8 四、高新投公司購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)對(duì)企業(yè)發(fā)展的意義 .............................. 9 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效解決人員與有限辦公場(chǎng)地之間緊張的矛盾、促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 ............................................................................................................... 9 可有效完善現(xiàn)代辦公功能，改善辦公環(huán)境，集中辦公，提高工作效率。 ...... 10 符合高新投公司總部建設(shè)的需要。 .............................................................. 10 改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得物業(yè)增值收益。 .......................................................... 10 第三部分 項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)宏觀背景及市場(chǎng)環(huán)境分析 ............................................................... 11 一、宏觀背景分析 ...................................................... 11 全國(guó)投資環(huán)境 ............................................................................................. 11 深圳市及福田區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ............................................................................ 12 二、深圳金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境與布局研究 ..................................... 13 深圳金融業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì) ............................................................................... 13 深圳市金融產(chǎn)業(yè)布局與本項(xiàng)目發(fā)展的聯(lián)系 ................................................... 15 三、深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 ............................................... 17 四、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 ................................................... 24 五 、宏觀環(huán)境與市場(chǎng)背景分析小結(jié) ......................................... 25 第四部分 物業(yè)調(diào)研分析 ............................................................................................... 26 第五部分 物業(yè)價(jià)值分析 ............................................................................................... 30 一、項(xiàng)目基本情況描述 ................................................... 30 二、估價(jià)報(bào)告過(guò)程及結(jié) 果 ................................................. 31 三、物業(yè)價(jià)值分析小結(jié) ................................................... 33 第六部分 項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)和租賃對(duì)公司財(cái)務(wù)影響評(píng)價(jià) .............................................................. 34 一、公司經(jīng)濟(jì)狀況分析 ................................................... 34 二、對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響評(píng)價(jià) ........................................... 36 三、分析小結(jié) .......................................................... 37 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 .......................................................................................... 38 一、風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................................... 38 二、風(fēng)險(xiǎn)解決建議與防范 ................................................. 38 第八部分 可行性研究結(jié)論 .......................................................................................... 39 投資購(gòu)買(mǎi)的必要性 ...................................................................................... 39 宏觀環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)測(cè) ................................................................................... 39 物業(yè)考察分析 ............................................................................................. 39 物業(yè) 價(jià)值分析 ............................................................................................. 39 對(duì)委托方財(cái)務(wù)狀況的影響 ............................................................................ 40 風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 .......................................................................................... 40 1 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 時(shí)代科技大廈 2 23層投資購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目 委托方 甲 方（委托方 ）： 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司 （以下簡(jiǎn)稱甲方） 地 址：深圳市 深南中路二 號(hào)新聞大廈一號(hào)樓二十二層 電 話：（ 0755） 82090684 傳真：（ 0755） 82091877 承擔(dān)可行性研究工作的單位 乙 方（受托方）： 深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱乙方） 地 址： 深圳市福田區(qū) 華富路 1004 號(hào)南光大廈四層?xùn)|（ 176信箱） 電 話：（ 0755） 83778788 傳真：（ 0755） 83778539 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部 ：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司 提供的相關(guān)資料 ? 國(guó)家及深圳經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 研究對(duì)象基本情況 a) 所在 時(shí)代科技大廈 基本情況 ? 地理位置 位于深 圳 市福田 區(qū)車(chē) 公 廟 片 區(qū) ， 東與 泰 寶 大廈相 鄰 ，南依深南大道，西 2 邊 隔著 農(nóng)園 路 與 招商 銀 行大廈相望，北近香林路。 ? 時(shí)代