【正文】 第一篇：工商管理專業(yè)畢業(yè)論文一試析當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾及解決經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)名副其實地成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。10多年來，房地產(chǎn)業(yè)年投資額和房屋竣工面積翻了兩番多，在擴大內(nèi)需，防止通貨膨脹，改善人民的居住和生活條件，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及擴大就業(yè)面等方面都做出了重大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)直接為人們提供住宅等基本產(chǎn)品，是與人民生活息息相關(guān)、聯(lián)系密切的一個行業(yè)，居住是人類生活最基本的一項內(nèi)容，“安居方能樂業(yè)”，解決了住房問題，消除后顧之憂，人們才能安心工作、生活，可以說,一國百姓的安居將對社會的安定、經(jīng)濟的長期繁榮穩(wěn)定起到巨大的保障作用。但近期業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不斷產(chǎn)生的矛盾和糾紛暴露出房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不完善，并引發(fā)了一系列令人深思的問題。本文中針對房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)注最多的糾紛問題，分析他們的產(chǎn)生根由，以探討其解決之道。一、業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾表現(xiàn)住宅質(zhì)量問題遲遲得不到解決。屋質(zhì)量問題，從有商品房的那天開始，好像就有了。而隨著住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，城市商品房質(zhì)量問題逐漸成為消費者投訴熱點之一，商品房質(zhì)量糾紛也是每年不斷增加，進而演變成一種敵我矛盾，將開發(fā)商與購房人之間增加了一道鴻溝。根據(jù)佛山市消費者委員會統(tǒng)計數(shù)字表明，去年全年就佛山市關(guān)于房屋質(zhì)量方面投訴有203件，投訴總量僅次于手機、電信，說明房屋方面的投訴是老大難問題。如一些小區(qū)存在的住宅質(zhì)量通病主要是：①屋面滲漏；②墻體開裂；③墻面滲漏；④塑鋼窗滲漏；⑤塑鋼門窗問題；⑥室內(nèi)頂面裂縫；⑦底層地面潮濕；⑧底層花園地面下沉；⑨煙、風(fēng)道失效；⑩室內(nèi)外排水問題等。從這些情況看，雖然經(jīng)業(yè)主交涉存在的質(zhì)量問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司也承諾解決問題（有些是書面承諾），但就是拖延的時間很長，直到矛盾激化，開發(fā)商才被迫采取措施，被動解決問題。樓市不斷上演著各種斗爭，開發(fā)商喊冤說質(zhì)量問題是施工單位的事兒，施工單位又冤枉說自己也不知道材料不過關(guān)。當(dāng)然，很多糾紛當(dāng)中，不乏購房人的法律知識缺乏，所以小題大做，對一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢；也不乏脾氣好的，為了息事寧人，圖個踏實，結(jié)果委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，壓根就不能居住，白白耽誤了時間。眾所周知，沒有百分之百安全沒問題的房子，或多或少有些問題總是難免的。這些很多消費者也可以理解。但能夠避免總歸要避免。另外，《物管條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向其移交竣工驗收資料及相關(guān)材料,但由于有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的,所以,開發(fā)商便越過這一環(huán)節(jié),將建設(shè)過程中的問題、隱患轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè),而物業(yè)管理企業(yè)由于其經(jīng)費首先源于開發(fā)商,因而也不得不聽從其安排。于是,在遇到小業(yè)主投訴房屋質(zhì)量問題時,假如開發(fā)商不負責(zé)任，造成問題久拖不決,業(yè)主就只能認定是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,而往往采取不交物業(yè)管理費等措施來應(yīng)對，以發(fā)泄不滿,物業(yè)管理企業(yè)缺少經(jīng)費則只能少服務(wù)或不服務(wù),如此一來,便會形成惡性循環(huán),對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護極為不利。發(fā)展商承諾的配套設(shè)施未能落實。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未能按售樓書或其它資料的項目、標(biāo)準(zhǔn)、檔次設(shè)置并且長期得不到解決，如原先售房時承諾配置的會所改成了酒店等其他用途。開發(fā)商明顯濫用營銷宣傳的“權(quán)利”，貪圖眼前的利益，利用夸大宣傳來吸引顧客，先使他們認為企業(yè)可以提供最好的產(chǎn)品，然后簽訂購房合同，將消費者套牢，至于最后能不能滿足消費者的需要則不在他們關(guān)心范圍之內(nèi)。這部份開發(fā)商的欺騙行為違背了相關(guān)法規(guī)，使購房者蒙受了一定的物質(zhì)、精神損失。1從長遠來看，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種賣方市場局面會逐漸消失，房地產(chǎn)商之間的競爭會日益激烈，“以顧客為中心”也將會成為房地產(chǎn)商的根本行為法則，而目前少數(shù)房地產(chǎn)商的“吹噓”行為無疑是在為自己“掘墓”而已。其實，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來說，“全面質(zhì)量管理”不僅體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上，還體現(xiàn)在售樓書傳達信息的質(zhì)量、其他服務(wù)性活動的質(zhì)量上。隨著國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的一系列政策的出臺和實施，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)意識到今后的市場競爭將會越來越烈，賣方市場也會逐漸消失，取而代之的是“顧客為中心”的思想，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該有足夠的先見之明，自律行為，誠信經(jīng)營，在信守承諾的基礎(chǔ)上，提高服務(wù)水平。前期物業(yè)管理不到位。問題主要有，一是服務(wù)質(zhì)量。新建小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬企業(yè)，這種狀況導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但在前期物業(yè)管理階段，出了問題不敢去認真解決，怕得罪開發(fā)商。出發(fā)點的偏差必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降，引起業(yè)主的反感。另外，有些物業(yè)管理企業(yè)是人員水平不夠而導(dǎo)致服務(wù)水平低下。在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，因行業(yè)整體得不到應(yīng)有的重視，社會上和物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個較低的層次上，以至長期以來，業(yè)內(nèi)外人士認為物業(yè)管理就是簡單的維修、清潔、綠化、設(shè)備管理、保潔和保安，缺少科技含量，不需要高素質(zhì)的人才，甚至是一般閑雜人員所從事的職業(yè)。大多物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員從房地產(chǎn)開發(fā)商抽調(diào)的部分人員或是開發(fā)商的分流人員、企業(yè)富余人員，物業(yè)管理隊伍文化程度偏低，缺乏物業(yè)管理專業(yè)知識，接受物業(yè)管理專業(yè)教育和培訓(xùn)也不多。如佛山市的幾個面積為30萬平方米以上的大型樓盤，就拿一個“電梯使用消耗費”的操作來說明?，F(xiàn)在比較多的高層住宅為體現(xiàn)人性化的管理，這項費用的收取科學(xué)地遵從共同使用區(qū)別消費的原則，分?jǐn)傎M用，極端地說，第二層居住的業(yè)主使用電梯，與第十二層居住的業(yè)主使用電梯。日常使用（電梯）繳費應(yīng)區(qū)別對待，但個別的樓盤不論層數(shù)，這項費用的收取一概平均，造成業(yè)主電梯費用分?jǐn)偸欠窆街疇?，這就體現(xiàn)了管理者的水平有待提高；二是收費價格。某些物業(yè)管理企業(yè)不按時公布物業(yè)管理費收支項目，比較少開展“社區(qū)文化交流活動”，與業(yè)主們間的日常溝通欠缺，導(dǎo)致業(yè)主抱怨收費透明度差，收費價格同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量不匹配。從表面上看, 業(yè)主與物業(yè)管理者之間在收費問題上的爭執(zhí)主要集中在收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量上。大多數(shù)業(yè)主認為, 服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)不對等，似乎物業(yè)管理等于“保潔加保安”，而物業(yè)管理者則從管理成本的角度反復(fù)強調(diào)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)偏低。不斷的糾紛不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，而且降低了物業(yè)的檔次。不滿開發(fā)商或物業(yè)公司控制業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的載體，是協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體，是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。正因如此，目前大多數(shù)開發(fā)商為了自身的利益，在前期介入管理的情況下，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)成了最大的業(yè)主，也是物管公司父輩級的人物，再苦不能苦老子，所以，都希望由自己選聘或自己辦理的物業(yè)公司來管理物業(yè)。因而在成立業(yè)主委員會時，開發(fā)商不組織或不按法定程序召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，不關(guān)心業(yè)主委員會的建設(shè)。還有的開發(fā)商不按規(guī)定繞開房管部門，內(nèi)定業(yè)主委員會人選，然后召開業(yè)主代表大會，選舉業(yè)主委員，力圖將同自己關(guān)系較好的業(yè)主推舉進業(yè)主委員會，進而達到控制業(yè)主委員會的目的。這類業(yè)主委員會無法代表全體業(yè)主，對物業(yè)管理進行科學(xué)的監(jiān)督，當(dāng)大量的公攤面積的費用（甚至大業(yè)主未售出部份面積）攤到小業(yè)主身上時，可憐的小業(yè)主還舉著牌子四處問：“我們可以上訴嗎？”從而引起廣大業(yè)主的不滿。二、業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生矛盾的原因開發(fā)商的售后服務(wù)意識差。與一般的制造型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司也是生產(chǎn)造并銷售其產(chǎn)品的企業(yè)，只不過生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他普通產(chǎn)品相比具有很大的特殊性（價值大、涉及產(chǎn)權(quán)證件辦理、產(chǎn)品包含內(nèi)容豐富、影響范圍大等）。作為一個“生產(chǎn)商”，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該遵守對顧客的承諾，為顧客提供合格的產(chǎn)品——合格的“居住”解決方案。但是在現(xiàn)實生活當(dāng)中，由于商品房市場還屬于賣方市場，買賣雙方信息不對等的原因，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商違約、欺詐等非誠信經(jīng)營行為。其實開發(fā)商不可能保證所開發(fā)的房子不出一點問題，關(guān)鍵是出了問題，應(yīng)及時地按照有關(guān)規(guī)定和合同條款去解決，“該修就修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發(fā)商只強調(diào)房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。開發(fā)商的售后服務(wù)意識差導(dǎo)致解決問題不及時、不徹底、引起業(yè)主不滿、反感，甚至矛盾激化。缺少物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的有效驗收機制。由于目前房地產(chǎn)市場運行還不是很規(guī)范，現(xiàn)有法規(guī)、制度不大完善，相關(guān)實施細則沒有進一步明確，加上房地產(chǎn)開發(fā)商質(zhì)量、誠信、品牌意識不足，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主體不誠信現(xiàn)象也不足為怪。對于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如會所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規(guī)上缺少驗收環(huán)節(jié)，沒有一個房管職能部門或機構(gòu)對開發(fā)商是否按照承諾的時間、標(biāo)準(zhǔn)、面積完成小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)進行嚴(yán)格驗收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的導(dǎo)火線。未能建立有效的物業(yè)維修管理機制。一方面由于房屋出售后，出現(xiàn)問題時開發(fā)商欠缺服務(wù)意識，不能及時地對業(yè)主反映的問題進行分析、鑒定，提出處理方案，而現(xiàn)場維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，他們只與開發(fā)商有合同關(guān)系，但往往由于經(jīng)濟上的糾紛或往來的關(guān)系，相互“扯皮”，所以開發(fā)商無法履行維修、賠償、退房等一些義務(wù)，當(dāng)長久解決不了問題時，矛盾就會激化，受害的只是小業(yè)主；第二方面的因素是由于物業(yè)介入滯后。物業(yè)管理中遇到的一些問題和困難，不少是由于開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、施工階段中遺留的問題造成的，如設(shè)計上的不合理、配套設(shè)施不完善，工程質(zhì)量低劣等等。房子建好后，物業(yè)公司才進入，許多問題早已成定局，物業(yè)管理企業(yè)無法解決，這就給物業(yè)管理帶來了先天不足等困難，留下了產(chǎn)生問題的隱患；第三方面的因素是由于部分物業(yè)管理機構(gòu)不健全，缺乏專業(yè)隊伍和服務(wù)意識，物業(yè)管理企業(yè)還是只停留在“掃掃衛(wèi)生、看看大門”的水平上，而沒有建立有效的物業(yè)維修管理機制，小業(yè)主反映存在房屋維修不及時，生活還不夠方便，管理處也不及時地對業(yè)主提出的意見進行跟蹤反饋。信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效的溝通。業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。如沒有定期和適時注意財務(wù)管理的透明度, 在處理相關(guān)事務(wù)上, 沒有注意業(yè)主的共同參與性, 了解大多數(shù)業(yè)主的意見傾向, 征求業(yè)主的意見。其實有些問題開始并不很復(fù)雜，絕大部份業(yè)主只是為了解決問題，如果三方之間溝通不充分，不認清誰是主體的角色，簡單問題會復(fù)雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會增多，往往會導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。業(yè)主委員會的成立不規(guī)范。業(yè)主委員會的規(guī)范性發(fā)展滯后，作用亟待加強。物業(yè)管理最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場機制的作用和效能物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基本主體。而目前，業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)管理企業(yè)的“對手”,如果其按時成立又有相應(yīng)的物業(yè)所有權(quán),物業(yè)管理企業(yè)(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)的既得利益便會受損,所以,物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商為了利益，在業(yè)主委員會成立的過程中，開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物管公司往往會采取下列不規(guī)范行為來施加影響：①控制業(yè)委員會人數(shù)。②虛報未售或?qū)匍_發(fā)商所有的房產(chǎn)，增加業(yè)主委員會中代表開發(fā)商的人數(shù)，以達到控制的目的；③推選和開發(fā)商或物管公司有關(guān)系的業(yè)主為候選人，這些人即使不是他們的代言人，礙于情面起碼能做到不公開反對他們；④控制房管部門的具體經(jīng)辦人員，簡化第一次業(yè)主代表大會會議議程，淡化候選人的產(chǎn)生過程，有時甚至不顧業(yè)主代表的反對，強行投票，引發(fā)混亂。以一個2000戶的小區(qū)為例，年管理費超過500萬，維修基金超過1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比的誘惑。另外是業(yè)主委員會內(nèi)部居心不良的業(yè)主代表，或許會因為被糖衣炮彈所收買，或為一己私利（如免物業(yè)管理費等），衍生出許多侵害全體業(yè)主利益的行為。部份業(yè)主法制觀念不強。在法規(guī)不健全，政府及行業(yè)組織宣傳力度不到位的因素下，導(dǎo)致少數(shù)業(yè)主對確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)不了解，不具備相關(guān)的專業(yè)知識，總認為通過正常的渠道反映問題會費時、費神，認為政府有關(guān)部門總是偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實惠”的意識指導(dǎo)下，對開發(fā)商的誠信產(chǎn)生懷疑。部份業(yè)主采取如掛條幅、散發(fā)傳單和圍攻開發(fā)商等過激行為，破壞了小區(qū)環(huán)境的安寧。偏激的語言、文字等一些行為，嚴(yán)重的甚至侵犯了開發(fā)商的名譽權(quán)，從某個角度也反映了部分業(yè)主法制觀念的薄弱，從而也影響自置物業(yè)的聲譽與價值，得不償失。三、解決業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾的對策和建議盡快制訂物業(yè)質(zhì)量保修實施細則。我國亟需制定一部專業(yè)性的法律，對現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行為進行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括業(yè)主公約、房屋使用公約等。而當(dāng)務(wù)之急是盡快制訂操作性強的《商品房質(zhì)量保修實施細則》，實施細則應(yīng)突出以下內(nèi)容:①開發(fā)商的保修組織。②質(zhì)量問題的分類.③驗收.④質(zhì)量問題的鑒定。⑤賠償標(biāo)準(zhǔn)。⑥投訴。只有加快立法步伐，使依法管理具有可操作性，才能為房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán)境，推動房地產(chǎn)市場有序健康的發(fā)展，使我國房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)逐步走向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上。2004年10月22號十屆全國人大常委會第十二次會議審議了《物權(quán)法（草案）》，調(diào)整了主體對財產(chǎn)的占有支配關(guān)系的法律，是人們從事社會經(jīng)濟生活，取得或處分財產(chǎn)的最基本的法律規(guī)則，將為廣大業(yè)主們構(gòu)筑起一道財產(chǎn)保護的新防線；另外，今年10月18日，廣東省人大代表、法律專家表示：《廣東省物業(yè)管理條例》（1998年制訂）的修訂工作應(yīng)放手讓廣州、深圳等發(fā)達城市先行制定出合乎實際的地方性物業(yè)管理法規(guī)，以改變現(xiàn)行省的《條例》不僅與上位法存在沖突，不適合實際情況，而且也限制下屬城市法律制定的狀況。制訂物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施驗收管理辦法。從封頂開始，住宅建設(shè)管理部門對開發(fā)商擬建設(shè)的小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施項目名稱、標(biāo)準(zhǔn)、面積、檔次等進行登記，如公共車庫、中心廣場、活動中心和健身場地等，并作