【正文】 翡麗山項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告 需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題 一、土地資源分析 項(xiàng)目 土地屬性研究 及趨勢(shì)判斷； 土地資源及資源利用分析； 二、競(jìng)品分析 各圈層競(jìng)品分析； 競(jìng)品分析總結(jié) 三、產(chǎn)品規(guī)劃建議 四、目標(biāo)客戶定位 客戶背景描述，購(gòu)房核心動(dòng)機(jī)、核心價(jià)值點(diǎn)、對(duì)地塊片區(qū)的理解； 各項(xiàng)價(jià)值點(diǎn)排序； 生活狀態(tài)描述。 五、園林、產(chǎn)品附加值建議 建筑、園林風(fēng)格建議； 戶型建議 一、項(xiàng)目土地屬性研究及趨勢(shì)判斷 一、總體思路 分三個(gè)圈層研究，深入挖掘土地價(jià)值。 項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展； 項(xiàng)目所在片區(qū)與這些周邊片區(qū)的關(guān)系。 （道路交通、配套關(guān)系等） 第一圈層（周邊片區(qū)分析） 項(xiàng)目所在片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展； 項(xiàng)目地塊與片區(qū)內(nèi)重要配套的關(guān)系。 第二圈層 （項(xiàng)目所在片區(qū)分析） 目標(biāo)客戶來(lái)源以及到達(dá)方式； 項(xiàng)目整體形象定位； 大片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 項(xiàng)目產(chǎn)品類型、產(chǎn)品排布原則等； 土地、景觀資源價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 1）項(xiàng)目紅線內(nèi)土地資源分析； 2）地塊四周交通情況、不利因素分析。 第三圈層（項(xiàng)目紅線內(nèi)分析） 目標(biāo)客戶群類型，購(gòu)買用途，未來(lái)生活描述 項(xiàng)目品類定位。 生活、配套等價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 項(xiàng)目土地屬性確定； 區(qū)位、土地核心價(jià)值點(diǎn)提煉； 目標(biāo)客戶來(lái)源、類型、購(gòu)買目的、意向產(chǎn)品初步判斷。 結(jié)論： CLD、 CBD、總部中心區(qū)、厚街、虎門(mén)。 10平方公里雙層綠色保護(hù)圈 山水資源豐富 一圈層 二圈層 三圈層 三大圈層 第一圈層 水濂山周邊重要片區(qū)分析 第一圈層分析 水濂山與周邊片區(qū)的關(guān)系 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 虎門(mén)鎮(zhèn) 長(zhǎng)安鎮(zhèn) 東城區(qū) CBD CLD 廣深高速 107國(guó)道 厚大路 水濂山片區(qū) 至厚街： 10分鐘 至虎門(mén)： 20分鐘 至大嶺山： 20分鐘 至長(zhǎng)安： 30分鐘 總部經(jīng)濟(jì) 至總部中心區(qū)： 10分鐘 至 CLD： 20分鐘 至 CBD： 25分鐘 本案 序號(hào) 水濂山周邊片區(qū) 通行道路 所需時(shí)間 1 至總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū) 水濂大道、東莞大道 10分鐘 2 至 CLD 水濂大道、東莞大道 15分鐘 3 至 CBD 水濂大道、東莞大道 20分鐘 4 至厚街鎮(zhèn) 中心路、厚大路 10分鐘 5 至虎門(mén)鎮(zhèn) 中心路、厚大路、廣深高速 20分鐘 6 至東城區(qū) 東莞大道 25分鐘 7 至莞城區(qū) 東莞大道 25分鐘 8 至大嶺山鎮(zhèn) 中心路、 107國(guó)道 30分鐘 9 至長(zhǎng)安鎮(zhèn) 廣深高速或 107國(guó)道 結(jié)論： 水濂山片區(qū)道路系統(tǒng)很發(fā)達(dá)，是連接新城中心和厚街、虎門(mén)等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的重要樞紐。從距離和交通到達(dá)的便捷性看，本項(xiàng)目的第一層級(jí)客戶是：東城、厚街、南城、虎門(mén)第二層級(jí)是：莞城、大嶺山、長(zhǎng)安。 下面分別對(duì)幾個(gè)重要片區(qū)的詳規(guī)和發(fā)展作出介紹： 第一圈層分析 水濂山與周邊片區(qū)的關(guān)系 精品商場(chǎng) 超市 酒店 購(gòu)物廣場(chǎng) 大型濱水商業(yè)環(huán)境 大型超市 大型百貨 綜合市場(chǎng) 中式餐飲美食街 步行街 賓館 大面積開(kāi)闊水體 文化娛樂(lè)中心 露天劇場(chǎng) 林蔭步道，船形廣場(chǎng)、濱水廣場(chǎng) 高爾夫練球場(chǎng) 社區(qū)健身活動(dòng)中心 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng) 66班中學(xué)對(duì)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等 雕塑公園 36班小學(xué) 林蔭道 酒吧街 林蔭公園 30班小學(xué) 坡地與水景結(jié)合的生態(tài)公園 林蔭公園 約 10萬(wàn)平米 體育公園 約 12萬(wàn)平米 購(gòu)物公園 約 20萬(wàn)平米 文化公園 購(gòu)物廣場(chǎng) CLD片區(qū)詳規(guī)介紹 一、功能定位 一個(gè)為行政文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所的新型社區(qū)，總占地面積 。 二、關(guān)鍵信息 五大核心主題公園， 面積和配置如右圖； 其中購(gòu)物廣場(chǎng)面積相當(dāng)于 商業(yè)步行街區(qū)； 體育公園占地面積相當(dāng)于 2個(gè)東莞體育中心。 文化公園占地面積相當(dāng)于 30個(gè)可園。 生態(tài)公園占地面積 與南城文化廣場(chǎng)相當(dāng)。 總占地面積 214萬(wàn)平米； 居住人口： 60000人； 首次拍賣時(shí)間及地價(jià)： 預(yù)計(jì)今年 7月， 60008000元 /平米 ； 住宅容積率 ， 高密度、高樓層產(chǎn)品為主流。 第一圈層分析 CLD詳規(guī)介紹 購(gòu)物公園 文化公園 整體鳥(niǎo)瞰 第一圈層分析 CLD詳規(guī)介紹 一、功能定位 集中全市三大中心職能：商業(yè)中心、會(huì)展中心和商務(wù)中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套 （東莞 TOP1）： 玉蘭劇院； 圖書(shū)館； 高科技展覽館； 青少年科技活動(dòng)中心； 展覽中心。 B、商業(yè)、餐飲配套 會(huì)展國(guó)際酒店； 第一國(guó)際商業(yè)街； 沿路中小型酒店、沿街餐飲； C、政府公建 市政府； 會(huì)議大廈； 會(huì)展中心 結(jié)論：東莞最高端的文化、娛樂(lè)配套集中與此，政府機(jī)關(guān)所在地，未來(lái)東莞市核心中的核心地段。 第一圈層分析 CBD詳規(guī)介紹 第一圈層分析小結(jié)： 客戶來(lái)源 從距離和交通到達(dá)的便捷性看，本項(xiàng)目的第一層級(jí)客戶是：東城、厚街、南城、虎門(mén)第二層級(jí)是：莞城、大嶺山、長(zhǎng)安； 項(xiàng)目整體形象定位 位于 新城中心， 享有 最成熟完善市政配套， 占有 市區(qū)內(nèi)最佳景觀資源的 東莞富人第一居所 。 大片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 3最完善成熟的文化、商業(yè)、娛樂(lè)、體育、醫(yī)療配套； 3與最有文化，高素質(zhì)的人為鄰，這些人群將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)有可能成為項(xiàng)目穩(wěn)定的租客或二手房買家； 3 CLD地塊今年 7月開(kāi)始推向市場(chǎng)， 231萬(wàn)的建筑面積， 60008000元 /平米 的地價(jià)（預(yù)測(cè)）， （住宅建筑），將為水濂山地塊價(jià)值提升提供強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 第二圈層 水濂山片區(qū)規(guī)劃、發(fā)展分析 功能定位： 建設(shè)市級(jí)生態(tài)公園，發(fā)展以生態(tài)旅游、區(qū)級(jí)行政中心為主導(dǎo)功能，兼顧生態(tài)居住、高科技產(chǎn)業(yè)及文化教育功能的生態(tài)保護(hù)型城市拓展區(qū)。 規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)： 2自然環(huán)境保護(hù)：生態(tài)綠線，保證片區(qū)自然環(huán)境純粹性； 2休閑娛樂(lè)：占地 3000畝的文化主題公園（與項(xiàng)目本案一路之隔）、水濂山公園（本案東面 2公里內(nèi)）、綠色世界、西湖酒店； 2教育配套：南開(kāi)試驗(yàn)學(xué)校、厚街環(huán)崗小學(xué)； 2行政辦公建筑：迎賓館、黨校； 2道路：南北縱向以水濂大道為主，綠色大道為輔；東西橫向以中心路為主，聯(lián)系大道為輔。且沿水濂湖還會(huì)修通高架景觀環(huán)路。通過(guò)這些路網(wǎng)，從項(xiàng)目到達(dá)項(xiàng)目任何一個(gè)配套或景點(diǎn)，耗時(shí)不超過(guò) 5分鐘。 第二圈層分析 水濂山片區(qū)整體詳規(guī)分析 水濂山水庫(kù) 南開(kāi) 兩大綠色圈層環(huán)抱： 一、第一綠色圈層組成 南開(kāi)試驗(yàn)學(xué)校 200萬(wàn)平米 文化主題公園：規(guī)劃為類似世界之窗的主題公園，占地面積 相當(dāng)于 4個(gè) 世界之窗 ； 水濂山郊野公園： 占地 44萬(wàn)平米 ； **以上景點(diǎn) /建筑均與項(xiàng)目幾乎一路之隔，形成項(xiàng)目與外界第一道 近 250萬(wàn)平米 的綠色防線 。 二、第二綠色圈層組成 水濂山水庫(kù)：占地 140萬(wàn)平米 ，為市區(qū) 飲用 水 來(lái)源 ，得到嚴(yán)格保護(hù)； 水濂湖公園：大型湖景生態(tài)公園 生態(tài)綠線 ：如右圖，生態(tài)綠線西南片區(qū)，均為“建筑限制用地”，對(duì)建筑密度和層高有嚴(yán)格限制。 橫崗湖：鎮(zhèn)區(qū)人民公認(rèn)的生態(tài)風(fēng)景富人區(qū)， 660萬(wàn)平米 的大湖。 結(jié)論 : 兩道綠色防線， 使客戶進(jìn)可享受CLD繁榮與配套，退可回歸寧?kù)o與自然，與喧鬧保持距離。 這正是城中豪宅的重要特性。 水濂大道 數(shù)碼城 南開(kāi) 數(shù)碼城 環(huán)崗小學(xué) 石鼓系線 綠色世界 水濂湖公園 迎賓館 黨校 西湖賓館 文化主題公園 占地 3000畝 本案 水濂山郊野公園 生態(tài)綠線 本案到大嶺山 20分鐘 高架觀光路 南開(kāi) 第二圈層分析 水濂山片區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)提煉 第二圈層分析小結(jié)： 目標(biāo)客戶群類型，購(gòu)買用途，未來(lái)生活描述 1目標(biāo)客戶初步分析： 別墅客戶：城區(qū)、厚街、虎門(mén)等本地富豪，以企業(yè)主和公務(wù)員為主； 高層客戶：城區(qū)公務(wù)員，外地企業(yè)主、企業(yè)高管等新貴階層，輔以部分本地財(cái)富后起 之秀。 購(gòu)買用途：以自住為主。 項(xiàng)目品類定位。 從片區(qū)資源及與周邊片區(qū)的關(guān)系來(lái)看，項(xiàng)目應(yīng)定位為： TOP1+C 轉(zhuǎn) TOP1 。 片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 3兩道大面積綠色保護(hù)圈緊緊環(huán)繞，使客戶進(jìn)可享受 CLD繁榮與配套，退可回歸寧?kù)o與自然，與喧鬧保持距離。這正是城中豪宅的重要特性。 3一路之隔的文化主題公園將為項(xiàng)目高層提供良好的景觀資源和休閑場(chǎng)所； 3項(xiàng)目地塊面向水濂、背靠橫崗湖，位于城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)居民心目中標(biāo)準(zhǔn)“未來(lái)富人區(qū)”的交接處，對(duì)城、鎮(zhèn)富貴之有很強(qiáng)的吸引力； 3發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)讓項(xiàng)目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶第一居所成為可能。 第三圈層 項(xiàng)目紅線內(nèi)及周邊資源分析 不利因素 （搬遷小區(qū)） 不利因素（路沖） 不利因素 （城市道路噪音、灰塵） 有利因素 （山體景觀） 有利因素 （山體景觀） 有利因素 （山體景觀） 有利因素 （山體景觀） 廣場(chǎng)避讓區(qū) 第三層級(jí) 第一層級(jí) 第五層級(jí) 公建及景觀區(qū) 第二層級(jí) 第四層級(jí) 第三圈層分析 地塊價(jià)值點(diǎn)分類 項(xiàng)目土地屬性及趨勢(shì)判斷 CLD、 CBD、總部中心區(qū)、厚街、虎門(mén)。 10平方公里雙層綠色保護(hù)圈 山水資源豐富 一圈層 二圈層 三圈層 土地核心價(jià)值點(diǎn)歸納。 享受最完善成熟的文化、商業(yè)、娛樂(lè)、體育、醫(yī)療配套； 與最有文化，高素質(zhì)的人為鄰（總部經(jīng)濟(jì)區(qū)）； CLD地塊今年 7月開(kāi)始推向市場(chǎng)，大體量，高地價(jià)（預(yù)測(cè)）， 高容積率 ，將為水濂山地塊價(jià)值提升提供強(qiáng)有力的推動(dòng)作用 。 兩道大面積綠色保護(hù)圈緊緊環(huán)繞。 使客戶進(jìn)可享受 CLD繁榮與配套，退可回歸寧?kù)o與自然，與喧鬧保持距離。這正是城中豪宅的重要特性。 一路之隔的文化主題公園將為項(xiàng)目高層提供良好的景觀資源和休閑場(chǎng)所； 項(xiàng)目地塊面向水濂、背靠橫崗湖，位于城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)居民心目中標(biāo)準(zhǔn)“未來(lái)富人區(qū)”的交接處，對(duì)城、鎮(zhèn)富貴之有很強(qiáng)的吸引力； 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)讓項(xiàng)目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶第一居所成為可能。 三大圈層 土地屬性綜合評(píng)定 —— 09～ 11年年產(chǎn)品品類變化 客戶的構(gòu)成及產(chǎn)品品類 時(shí)間 東莞市城區(qū)客戶 南城周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶 大片區(qū)發(fā)展情況 （厚街、虎門(mén)、大嶺山） 2023年 TOP1+C TOP1 CLD啟動(dòng)，水濂山主題公園、道路規(guī)劃完善中 2023年 TOP1 TOP1 CLD大型商業(yè)配套落成。 2023年 TOP1 TOP1 總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)成熟。 2023年 TOP1 TOP1 綜上所述，我們預(yù)計(jì)本地塊屬性及發(fā)展趨勢(shì)如下： 二、 競(jìng)品研究 競(jìng)品項(xiàng)目土地價(jià)值 競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 競(jìng)品營(yíng)銷賦予價(jià)值 一、總體思路 以三個(gè)價(jià)值點(diǎn)作為研究起點(diǎn) + + 成交客戶分析 競(jìng)品核心價(jià)值提煉 差異化定位 總結(jié)部分 本案 海逸豪庭 加州陽(yáng)光 湖景一號(hào) 豐泰觀山 金域中央 森林湖 國(guó)際公館 凱旋城 東駿豪苑 藍(lán)郡 2 第一圈層 第二圈層 第三圈層 城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)競(jìng)品分布一覽 半島城邦 御花園 景觀別墅 東莞別墅市場(chǎng)分類圖 景觀 位置 稀缺景觀 自然景觀 人造景觀 無(wú)景觀 城區(qū)第一圈層 城區(qū)第二圈層 鎮(zhèn)區(qū)第二圈層 第三圈層 中信森林湖