【正文】 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 1 頁 共 28 頁 麻涌項目招商推廣草案 前 言 麻涌鎮(zhèn)總體商業(yè)狀況較為良好，由于麻涌鎮(zhèn)特殊的地理位置，使得本鎮(zhèn)的商業(yè)競爭態(tài)勢較東莞其它鎮(zhèn)區(qū)相差甚遠(yuǎn)，隨著麻涌新的城鎮(zhèn)規(guī)劃出臺及產(chǎn)業(yè)不斷的升級，吸引了外商的不斷投資及本地住宅市場的快速發(fā)展。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經(jīng)營者對麻涌鎮(zhèn)招商引資和住宅市場認(rèn)可，對于一個只有10 萬人口的城鎮(zhèn)，住宅地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象。同時，對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，目前投資形式相對單一，而本項目所處的位置及物業(yè)規(guī)模都給予項目未來良好的發(fā)展趨勢及利潤空間，也給予本案在推廣上奠定了一定銷售信 心。但真正的推廣效果如何，還需取決于對本案的定位與推廣策略。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。 從麻涌目前的商業(yè)項目和海濱花園的商鋪銷售情況來看，零售型的投資和租憑逐步轉(zhuǎn)向?qū)ξ飿I(yè)的投資：因這類市場投資空間有限，投資形式也較為單一。南峰新時代廣場必將促進(jìn)麻涌未來商業(yè)市場投資發(fā)展的趨勢。 目前麻涌市場臟、亂、差等現(xiàn)象明顯存在，麻涌市場均是此類形象，由于麻涌商業(yè)市場的逐步發(fā)展和完善，必將促使這類物業(yè)得到改變。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。 麻涌商業(yè)市場單一功能制約購物廣場的有效發(fā)展，在 麻涌的商業(yè)市場中依然是以門市部為主，麻涌市場主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時，麻涌的主要市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。 經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳但無產(chǎn)權(quán)概念，在現(xiàn)有的東莞商業(yè)項目中，大部分為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而麻涌商業(yè)市場更多的則是租賃市場的存在。本項目物業(yè)以產(chǎn)權(quán)式和租憑式銷售面市于市場，更有競爭力。 麻涌未來主題購物廣場的發(fā)展前景良好，這也正是南峰地產(chǎn)在麻涌新商貿(mào)中心打造項目的原始初衷，項目必須以一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種以投資東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 2 頁 共 28 頁 者、 經(jīng)營者、終端消費者三贏的經(jīng)營模式，更是一種麻涌地區(qū)首創(chuàng)的新商業(yè)模式。 南峰新時代廣場形象力的提升，對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必將得到改變，以優(yōu)良的投資和購物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。 南峰新時代廣場強(qiáng)力打造“三化”元素：“三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；＿@個未來購物市場生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。 第一章 麻涌商業(yè)市場調(diào)查分析 一、麻涌鎮(zhèn)綜述 麻涌鎮(zhèn)具有戰(zhàn)略區(qū)位 優(yōu)勢。“東靠市區(qū)，西接廣州，南依虎門港”，位于珠江三角洲的中樞之地，與廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一橋之隔。東距東莞市區(qū) 22 公里，西距廣州市區(qū) 29 公里，南臨珠江口獅子洋，擁有 公里的深水岸線。全鎮(zhèn)公路四通八達(dá)，在半徑 60 公里范圍內(nèi)，南有深圳機(jī)場，北有廣州國際機(jī)場。港口、鐵路、高速公路三位一體。 麻涌鎮(zhèn)實施港口帶動發(fā)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，依托港口優(yōu)勢重點發(fā)展四大產(chǎn)業(yè)中心，分別是：虎門港麻涌臨港產(chǎn)業(yè)中心、食品產(chǎn)業(yè)中心、虎門港麻涌新沙物流產(chǎn)業(yè)中心、麻涌民盈產(chǎn)業(yè)中心。 根據(jù)珠三角發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢和城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)要求，結(jié)合麻涌鎮(zhèn)自身特 色，實現(xiàn)城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的快速協(xié)調(diào)發(fā)展，麻涌鎮(zhèn)政府將其建設(shè)成為城鎮(zhèn)文明和田中心風(fēng)光有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代化生態(tài)型小城鎮(zhèn)。 麻涌鎮(zhèn)確立一個中心，多個支點的組團(tuán)式城市發(fā)展框架。一個中心是規(guī)劃在莞麻快速干線以北，東太路以南約 5平方公里的以行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心及居住為主的中心組團(tuán)。多個支點是依托港口規(guī)劃臨港產(chǎn)業(yè)中心、食品產(chǎn)業(yè)中心、港口物流中心、民盈產(chǎn)業(yè)中心，在中心區(qū)范圍布置與居住可以兼容的無污染工業(yè)中心區(qū)。組團(tuán)與組團(tuán)之間用三橫四縱的城市主干道相聯(lián)系，用占地 3 平方公里的生態(tài)東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 3 頁 共 28 頁 旅游區(qū)、綠化隔離帶和農(nóng)田保護(hù)區(qū)相分隔，形成一個有 利生產(chǎn)、方便生活、環(huán)境優(yōu)美、獨具水鄉(xiāng)特色、城市空間錯落有致的現(xiàn)代化港口新城格局。我們實施以港口帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃建設(shè) 萬畝的臨港產(chǎn)業(yè)中心、 5000 畝的食品產(chǎn)業(yè)中心、 5000 畝的民盈產(chǎn)業(yè)中心、 3000 畝的港口物流中心，為海內(nèi)外朋友投資創(chuàng)業(yè)提供廣闊的空間。 ? 城鎮(zhèn)規(guī)劃 行政辦公用地規(guī)劃 規(guī)劃以鎮(zhèn)政府為中心進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，鎮(zhèn)級行政辦公用地在近期跨過新開涌向南發(fā)展，形成景觀統(tǒng)一的行政辦公區(qū)，對于沿麻涌大道近幾年新建的零散辦公用地近期予以保留；中遠(yuǎn)期結(jié)合東太村舊城改造建設(shè)市民廣場與綜合辦公區(qū)，形成鎮(zhèn)級行政中 心；村級行政辦公區(qū)結(jié)合社區(qū)公共中心建設(shè)加以改造；新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別配建為工業(yè)區(qū)服務(wù)的獨立辦公區(qū)。規(guī)劃行政辦公用地 公頃。 商業(yè)金融用地規(guī)劃 規(guī)劃兩個商業(yè)金融中心，一個位于主中心區(qū)麻涌河西岸中心大道兩側(cè)，以中麻公路擴(kuò)建工程為契機(jī)，搬遷麻涌一中，原址做為商業(yè)金融設(shè)施用地，集中建設(shè)規(guī)模適當(dāng)?shù)木C合商業(yè)服務(wù)設(shè)施；并適時改造古梅路，形成主要商業(yè)街，結(jié)合舊城改造逐步建設(shè)濱河商業(yè)步行街。另一個位于次中心區(qū)麻涌大道兩側(cè)，集中建設(shè)大規(guī)模的綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。鎮(zhèn)中心組團(tuán)東片商業(yè)金融用地布置在行政中心兩端鎮(zhèn)政府南側(cè)麻涌 大道大步村。新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別在組團(tuán)服務(wù)核心內(nèi)規(guī)劃為組團(tuán)級商業(yè)金融設(shè)施。規(guī)劃商業(yè)金融用地 公頃。 文化娛樂用地規(guī)劃 規(guī)劃在文化廣場以北的地段修建鎮(zhèn)級文化、娛樂設(shè)施，主要包括圖書館、青少年宮、文化中心等設(shè)施。中遠(yuǎn)期結(jié)合東太村改造，在鎮(zhèn)府東側(cè)修建歌劇院、博物館等設(shè)施，與規(guī)劃新開涌公園連成一體。麻涌大道以東次中心區(qū)集中設(shè)置一處鎮(zhèn)級文化娛樂設(shè)施。新沙組團(tuán)與大盛組團(tuán)分別在組團(tuán)服務(wù)核心內(nèi)規(guī)劃配套文化娛樂設(shè)施用地。文化娛樂設(shè)施規(guī)劃用地 公頃。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 4 頁 共 28 頁 ? 麻涌新住宅項目 新世紀(jì)豪園江畔灣 新世紀(jì)豪園江畔灣位于麻 涌鎮(zhèn)中心區(qū)麻三村，東依麻涌河，北依麻涌中心小學(xué)、麻涌一中等名校?？傆玫孛娣e 72253 平方米，建筑面積 平方米，規(guī)劃主要為 10 層及 11 層，一梯四戶的小高層住宅，意式風(fēng)情商業(yè)街，休閑廣場。 大步海濱花園 大步海濱花園位于麻涌鎮(zhèn)中心區(qū)大步村，東靠麻涌大道，東依新開涌河，西臨麻涌河，用地面積 76710 平方米，總建筑面積 平方米。住宅區(qū)分三個區(qū)，南部為別墅區(qū)，中部為多層住宅，北部為高層住宅區(qū)，形成了整個小區(qū)由南至北梯次升高錯落有致的格局。 二、麻涌鎮(zhèn)商業(yè)市場概述 麻涌商業(yè)市場面臨的歷 史契機(jī) 麻涌鎮(zhèn)中心的西移，給予了南峰新時代廣場發(fā)展的歷史契機(jī)。隨著本地商業(yè)需求與日遞增，在購物環(huán)境日漸改善的條件下，南峰麻涌新時代廣場將改變區(qū)域內(nèi)消費的特征，將有力地輻射麻涌地區(qū)，吸引本鎮(zhèn)前往購物的前景也不是奢望。 麻涌商業(yè)市場的消費群體分析 從本地現(xiàn)時在售、在建和在營業(yè)的商場總量比例來看，商場在目前發(fā)展中不能很好地滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，不能滿足本地消費者對良好的購物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購物場所的需求。麻涌目前在建、在售的商業(yè)物業(yè)以樓盤配套的商鋪為主，在南峰新時代廣場中，如何定位，形成自身特 色，強(qiáng)力吸引本地居民消費，滿足本地居民需求是重中之重。 麻涌已形成了以一個以永益商場和麻涌市場為龍頭的成熟大商圈，而科技園、工業(yè)園的商業(yè)氛圍還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于老商圈的交通方便，路程近，能夠吸引周邊的居民和企業(yè)外來工吸引到本地商場進(jìn)行消費。 東莞市 麻涌 鎮(zhèn)項目招商方 案 第 5 頁 共 28 頁 麻涌鎮(zhèn)商圈檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全 是造成麻涌鎮(zhèn)商業(yè)氣氛平淡的一個重要原因。麻涌市場，包括一些大的商場，總體商業(yè)規(guī)模不大。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布較分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品 品種較少，檔次較低，顯得比較零亂，很難能見到較高檔的商品。 麻涌鎮(zhèn)商圈形象未能深入人心，人氣不旺 麻涌鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)的商圈整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局?？赡苡龅竭@家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。 商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后 以麻涌現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。從商品結(jié)構(gòu)、購物環(huán)境、商場形象甚至樓層分布來看，現(xiàn)有各大商場均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定 的客戶群。麻涌現(xiàn)有代表性永益超級廣場，與傳統(tǒng)百貨商品重復(fù)雷同、無產(chǎn)品特色。在對整個商業(yè)市場進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰填補(bǔ)了大型綜合購物中心 流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰就可以在麻涌鎮(zhèn)商業(yè)市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。 商業(yè)市場綜述 通過對麻涌市場做簡單調(diào)查得知： 已運營商場的面積在 450010000 ㎡之間，所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。 宣傳促銷極不到位，商場在宣傳中無統(tǒng)一