【正文】 一座專為青年白領(lǐng)打造的領(lǐng)地 重汽 青春驛站 1 2 分析現(xiàn)狀 戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 回答 基礎(chǔ)思路 精準(zhǔn)目標(biāo) 經(jīng)驗(yàn)借鑒 營(yíng)銷思考 3 是 利潤(rùn)最大化 各位同仁， 你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？ 是 快速回收資金 目標(biāo)溝通 4 精準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 滿足規(guī)劃要求，通過(guò)政府審批； 兩年內(nèi) 100%銷售 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 ； 打造 濟(jì)南首個(gè) CONDO社區(qū)，做山東小戶型社區(qū)標(biāo)桿 ； BRT與房地產(chǎn)項(xiàng)目完美結(jié)合的典范，把 BRT所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 ； 豐富重汽地產(chǎn)的產(chǎn)品線，提升重汽地產(chǎn)品牌。 5 濟(jì)南市小戶型市場(chǎng)分析 6 樓盤(pán)名稱 位置 總套數(shù) 主推概念 匯展 香格里拉 高新區(qū) 2994 酒店式公寓（毛坯） 黃金時(shí)代（三期） 高新區(qū) 169 精裝酒店式公寓（配家具） 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 天橋區(qū) 320 精裝酒店式公寓 大舜天成自由城 歷下區(qū) 251 精裝商務(wù)公寓 銀座晶都國(guó)際 歷下區(qū) 477 精裝小戶型公寓 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 市中區(qū) 90 生態(tài)商務(wù)公寓（精裝） 合計(jì) 4301 供應(yīng)量分析 在售公寓項(xiàng)目共六個(gè)，總供應(yīng)套數(shù) 4301套，僅匯展 香格里拉一個(gè)項(xiàng)目近 3000套，約占總供應(yīng)量的 75%；有 5個(gè)項(xiàng)目為精裝修。 7 小戶型產(chǎn)品銷售速度較快 樓盤(pán)名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總套數(shù) 已銷售 銷售率 月銷量（套） 匯展 香格里拉 2023630 2994 1790 60% 150 黃金時(shí)代（三期） 20231028 169 135 80% 130 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 2023112 320 200 48% 110120 從上表看出近期公寓市場(chǎng)十分活躍，月均吸納量在 110150套之間；其中匯展香格里拉、黃金時(shí)代受奧體板塊影響，備受市場(chǎng)追捧，匯展香格里拉前期以 3200元 /平米低價(jià)銷售近 1000套，而嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)受交通升級(jí)（北園 BRT）及區(qū)域環(huán)境改善的影響，在 11月初展會(huì)期間開(kāi)盤(pán)銷售即過(guò)百套。 8 小戶型產(chǎn)品價(jià)格小幅上升 樓盤(pán)名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 目前均價(jià) 匯展 香格里拉 2023630 3200 4900 黃金時(shí)代（三期） 20231028 5700 5750 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 2023112 5900 6300 大舜天成自由城 20231126 6180 6800 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 20234 4900 5500 銀座晶都國(guó)際 202310 6000 6900 9 樓盤(pán)名稱 一室戶型面積 套數(shù) 配比 兩室戶型面積 套數(shù) 配比 主力戶型及面積 匯展 香格里拉 5478 1806 60% 7590 1026 34% 一室； 5060 黃金時(shí)代（三期） 43/46/57/78/95 169 100% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 一室； 43/46 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 4080 320 100% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 一室； 50 大舜天成自由城 5079 125 48% 100 66 26% 一室； 50/75 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 4060 74 82% 90115 8 9% 一室； 50 銀座晶都國(guó)際 4060 196 40% 6080 294 60% 一室； 4060。兩室； 6080 合計(jì) 2690 62% 1394 32% 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 從目前項(xiàng)目可看出 ,一室占總量的 62%,兩室占總量的 32%；一室主力戶型面積為 40— 60平米 ,兩室主力戶型面積為 70— 80平米。 10 客戶分析 樓盤(pán)名稱 客戶情況 匯展 香格里拉 周邊客戶為主，投資、自住各占一半 黃金時(shí)代（三期） 90%為投資客戶，主要來(lái)自市區(qū) 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 大部分為投資客戶 大舜天成自由城 投資、自住客戶各占一半 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 投資、自住客戶各占一半 銀座晶都國(guó)際 自住兼投資客戶為主，約占 70% 高新區(qū)項(xiàng)目 — 匯展香格里拉和黃金時(shí)代，其客戶以投資為主；而市中心項(xiàng)目 — 大舜天成自由城、銀座晶都國(guó)際其客戶以自住兼投資為主。 11 小結(jié) ,月均吸納量 110150套之間 ,其中一室比兩室銷售速度快； ,主力面積為 4060平米 。兩室主力面積以 7080平米為主； ，漲幅低于普通住宅； ,客戶以投資客居多 。其中東部高新區(qū)以投資客為主 ,中心城區(qū)以自住客戶為主 . 12 典型項(xiàng)目分析 13 區(qū)域項(xiàng)目分析 泉城花園 概況 ： 項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處。 產(chǎn)品現(xiàn)狀 。 該項(xiàng)目總計(jì) 3000多套，其中 5693 平米占 80%，共計(jì) 2400多套。 主力戶型：一室兩廳和兩室一廳。 銷售現(xiàn)狀： 于 07年 5月正式上市，均價(jià)已從 4000元上升至現(xiàn)在的 5200元 ∕平米。 2023年 5月 31日前全部交房，目前銷售率已達(dá) 80﹪ ；無(wú)優(yōu)惠政策。 客戶現(xiàn)狀： 以周邊批發(fā)市場(chǎng)個(gè)體工商戶為主，年輕人居多。 優(yōu)勢(shì)分析： 四建品牌，工程進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量，合理的戶型配比 14 碧水尚景 概況： 項(xiàng)目位于北園大街與東工商河交匯處向北 300米。 產(chǎn)品現(xiàn)狀 ： 二期“領(lǐng)寓”為小戶型計(jì) 300套 ,戶型從一室到兩室兩廳，面積約為 3 4 52/5 6070平米。 銷售現(xiàn)狀： 小戶型公寓 07年 7月上市，均價(jià) 5200元 ∕平米，目前銷售率為 ％。 優(yōu)惠政策：一次性付款 ，按揭 。 客戶現(xiàn)狀： 項(xiàng)目周邊普通職工、個(gè)體工商戶，短期入住需求的客戶為主。 優(yōu)勢(shì)分析： 工程進(jìn)度快，交房時(shí)間早（最早 07年年底，最晚08年 3月份），促銷活動(dòng)多，客情維護(hù)較好。 區(qū)域項(xiàng)目分析 15 典型項(xiàng)目分析 匯展香格里拉 概況： 高新區(qū)新宇路 1號(hào)國(guó)際會(huì)展中心北， 1棟 31層， 2棟 27層 ，共 27萬(wàn)平米 。 產(chǎn)品現(xiàn)狀： 50110平米，有一室一廳、二室二廳、三室二廳。 酒店式公寓戶型 54—78平方米 ,戶型多樣，設(shè)計(jì)相對(duì)合理。 銷售現(xiàn)狀： 07年 6月上市，均價(jià) 3200元 ∕平米起，目前銷售率為 60％。 6月 30日盛大開(kāi)盤(pán)，推出“千套特價(jià)房”優(yōu)惠計(jì)劃，優(yōu)惠價(jià)在 3200—4130元 /平方米，讓利給客戶很大的升值空間，開(kāi)盤(pán)即通過(guò)低價(jià)策略銷售近千套。 客戶現(xiàn)狀： 歷下區(qū)客戶為主，首次、二次置業(yè)都有，自住及投資各占一半。 優(yōu)勢(shì)分析： 區(qū)域發(fā)展前景好，價(jià)格低。 16 小結(jié) 本區(qū)域碧水尚景、泉城花園兩個(gè)項(xiàng)目是最具影響力的項(xiàng)目，其他項(xiàng)目產(chǎn)品、規(guī)劃、知名度等較差。這兩個(gè)項(xiàng)目消化已近尾聲，本項(xiàng)目將處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的空當(dāng)期。 戶型多樣，可滿足不同客戶的需求。 17 １、 2023年 5月 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，業(yè)內(nèi)稱之為九部委“十五條”，意見(jiàn)中明確提出：“自 2023年 6月 1起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”。 相關(guān)政策 2023年 9月 27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。 商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 。 18 相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響 70/90政策將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 90平米以下戶型產(chǎn)品供應(yīng)量加大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；要求項(xiàng)目必須設(shè)計(jì)優(yōu)秀的產(chǎn)品 . 商業(yè)項(xiàng)目貸款首付 50%,貸款期限為 10年 ,執(zhí)行商業(yè)貸款利率 ,就意味著首付增加、月供增加、年限降低 ,將會(huì)在很大程度上影響客戶的購(gòu)買(mǎi) ,所以本項(xiàng)目須對(duì)總價(jià)進(jìn)行控制、 ,對(duì)戶型面積進(jìn)行控制 ,應(yīng)限制三房以上戶型的設(shè)計(jì)． 19 分項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 備注 總占地面積 47051平米 容積率 地上 ≤ 地下 ≤ 停車率 ≥ /百平米 建筑面積 127037 地上 127037平米 地下 28231平米 建筑密度 ≤40% 綠地率 ≥30% 建筑限高 ≤32米 土地用途 商服 配建書(shū)報(bào)亭、公廁、地下 中水處理 土地使用年限 40年 地塊技術(shù)參數(shù) 20 宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目東至黃崗路，西至興濟(jì)河，南靠 BRT 黃崗站，北臨北園大街、新建成的 BRT快路公車道。 項(xiàng)目用地現(xiàn)已拆遷完，場(chǎng)地平整。 21 機(jī)會(huì)價(jià)值發(fā)現(xiàn) BRT開(kāi)通與小清河綜合整治是項(xiàng)目極其重要的機(jī)會(huì)價(jià)值。 BRT的通車將極大地提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和銷售速度；小清河綜合整治的實(shí)施，將會(huì)在一定程度上提高項(xiàng)目的銷售速度。 濟(jì)南市大力整治村改房，片區(qū)內(nèi)大量村改房項(xiàng)目被叫停；濟(jì)南西北部缺乏高品質(zhì)、具有影響力的樓盤(pán)；西北城區(qū)有數(shù)量眾多的批發(fā)市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，聚集了大量中青年就業(yè)人群 ,為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 地塊基本價(jià)值判斷 22 延伸價(jià)值發(fā)掘 BRT樞紐站的特點(diǎn)，化不利為優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用漏斗原理，打造輻射全濟(jì)南的小戶型典范社區(qū)。 2. 學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在翡翠郡成功開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上豐富重汽地產(chǎn)產(chǎn)品線，為未來(lái)的重汽地產(chǎn)品牌復(fù)制開(kāi)發(fā)模式做鋪墊。 地塊基本價(jià)值判斷 23 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) ●重汽地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) ●交通便利 ●客戶資源 ●產(chǎn)品創(chuàng)新 ●規(guī)劃限制 ●區(qū)域認(rèn)可度低 ●環(huán)境污染嚴(yán)重 ●缺乏公共配套 O機(jī)會(huì) SO （發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)） WO （利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） ●城市規(guī)劃 “西進(jìn) ”戰(zhàn)略 ●BRT建設(shè)完工 ●房地產(chǎn) 市場(chǎng)的規(guī)范 ●產(chǎn)品創(chuàng)新獲國(guó)際大獎(jiǎng)：戶型設(shè)計(jì)國(guó)際大獎(jiǎng) ●倡導(dǎo) CONDO生活方式 ,打造濟(jì)南CONDO社區(qū) ●產(chǎn)品創(chuàng)新，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ●城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)