【正文】 泰安市魯潤地產大河項目 市場解讀篇 市場 為什么要進行房地產市場研究？ 開發(fā)商 建筑 消費者 ? 評估項目所處的市場環(huán)境 ? 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 ? 規(guī)避市場風險 ? 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 ? 推薦最具競爭力的產品建議 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑是唯美主義的，市場研究是連接開發(fā)商、建筑和消費者的橋梁。－－ 這正是我們房地產營銷策劃的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷。 具體起到 哪些作用呢？ 引言： 城市宏觀背景、城市區(qū)域格局、區(qū)域發(fā)展特性。 項目區(qū)域分析 區(qū)域房地產市場分析 目標客戶分析 宏觀市場、區(qū)域市場、競爭項目市場分析。 目標客戶的數量、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式。 1. 找出項目面對競爭市場的機會點 2. 找出項目的目標客戶 3. 目標客戶的置業(yè)需求和偏好 最終目標 引言： 區(qū)域解讀 泰安城市宏觀背景解讀 泰安城市發(fā)展格局解讀 岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 聚焦市場 區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 泰安房地產市場特征分析 區(qū)域市場與競爭分析 核心競爭項目點對點分析 鎖定客戶 我們的目標客戶群最關注什么？ 本區(qū)域客戶特征分析 本項目目標客戶聚焦 本項目客戶訴求提煉 本報告的邏輯體系 站在高處，審視宏觀 區(qū)域 解讀。 泰安城市宏觀背景解讀◆ 泰安城市發(fā)展格局解讀◆ 岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆ 城市地位 泰城隸屬于大濟南都市圈， 大濟南都市圈確定為 6+1型的都市經濟圈，即以省會濟南為核心，形成一個呈圈層結構布局的都市經濟圈，隸屬于環(huán)渤海經濟圈。 ?濟南都市圈地域范圍總面積約 ，人口 ,占全省人口的三分之一 ?濟南都市圈包括省會城市濟南 、旅游城市 泰安 、淄博、水城聊城、濱州、德州、萊蕪等，能源豐富，自然資源優(yōu)美。 ?濟南都市圈區(qū)位優(yōu)越，北臨渤海，北接京津冀地區(qū)，東與山東半島城市群緊密相連，西與中原城市群遙相呼應 ，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ?發(fā)展愿景：濟南都市圈 將發(fā)展目標直指未來十年我國東部沿海 新的經濟增長極 。促進濟南都市圈資源整合，增強區(qū)域整體競爭力，推進山東快速走向工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現代化，帶動我省西部地區(qū)實現跨越式發(fā)展，對于加快我省西部地區(qū)經濟快速發(fā)展。 城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將流入 泰安 ，工業(yè)與六城市聯合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。 泰城 依托區(qū)位及泰山旅游資源的優(yōu)勢，不僅是歷史文化名城，更是著名風景旅游城市，也是魯中地區(qū)中心城市之一 。 城市地位 ?泰安是獨具特色的 國際性旅游城市 、泰山文化與現代文明交相輝映的文化名城，是以現代制造業(yè)與旅游業(yè)為主導的經濟強市，是天藍、水碧、山青的 最佳宜居城市 。 ?泰安作為環(huán)渤海都市圈核心圈層的重要組成部分 ，是山東省科教中心之一，山東省旅游度假、現代制造、商貿物流基地。 泰安宏觀經濟高速增長，城市化進程加快，為房地產市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 宏觀經濟 國民生產總值 固定資產投資 社會消費品總額 城鎮(zhèn)居民人均 年均 可支配收入 增長 % 年均增長 35% 年均增長 % 年均增長 % 20222022年泰安市宏觀經濟走勢圖 ?近年來泰安各項宏觀經濟指標一直保持 快速增長 的趨勢， 經濟的 快速、穩(wěn)定發(fā)展 為房地產開發(fā)奠定了基礎。 ?城市化進程明顯加快 。根據城市化理論， 35%屬于加速發(fā)展期，城市化速度開始加快，城市集聚效應明顯，農村人口隨著城市向周邊范圍的擴散而轉變?yōu)槭忻?，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了無限潛力。 ?根據泰安市統(tǒng)計局發(fā)布信息，十五期間，泰安市 經濟持續(xù)快速增長，經濟實力大幅度提升 ，會帶動泰安市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費欲望也將得到進一步增強，需求得到進一步的鞏固；經濟的助推及需求拉動必將帶動泰安房地產市場快速發(fā)展。 2022年 42 宏觀經濟 泰安國民生產總值（ GDP）的持續(xù)快速增長及產業(yè)結構的調整，帶動了泰安房地產市場需求的快速提升。 0 3 0 8 年產業(yè)結構增長分析圖0500100015002022單位：億元第三產業(yè)第二產業(yè)第一產業(yè)第三產業(yè) 第二產業(yè) 第一產業(yè) 2022 2022 2022 2022 2022 2022G D P 增長情況分析5 7 1 . 96 9 1 . 9 48 5 5 . 6 61 0 1 8 . 1 81 2 2 6 . 1 11 5 1 3 . 31 6 . 1 0 % 1 6 . 4 0 % 1 7 . 2 0 % 1 6 . 5 0 % 1 6 . 1 0 %1 3 . 4 0 %05001000150020222022 2022 2022 2022 2022 2022單位：億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %GDP 增長率?從 GDP增長看，泰安市近年來的增長率都保持在 13%以上的高位，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了一個堅實的經濟基礎。 ?通過以右圖表可以看出，泰安市 2022至 2022年第二產業(yè)在整個產業(yè)結構中占絕對主導地位， 第三產業(yè)從 2022年開始有較快提升 。第三產業(yè)的比重增加說明產業(yè)結構正處在一個快速調整期，對于城市化的發(fā)展和吸納附近人口進城有較大作用，從而帶來了旺盛的市場需求。 人口特征 泰安向 國際性旅游城市、以現代制造業(yè)與旅游業(yè)為主導的經濟強市 轉型，人口結構逐漸改變， 城市中間階層擴大 。 金字塔型 中間階層擴大 泰安城市 人口 結 構變化示意圖 勞動密集型的旅游城市 ?低收入階層：低端產業(yè)工人占絕對主導 ?中高收入人群：公務員、國企管理層、私企業(yè)主 國際性旅游經濟強市 ?餐飲、信息、咨詢等現代服務業(yè)及高新技術產業(yè)帶來高收入白領、中產階層； ?私營經濟、制造業(yè)發(fā)展產生的個體戶、私營業(yè)主 ?都市融合帶來財富人群流動； ? 2022年，泰安城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員404382人 ；個體 89504戶，從業(yè)人員 ；私營企業(yè)發(fā)展到 13745戶，從業(yè)人員 ，機關事業(yè)單位房地產需求規(guī)模較大，多為二次置業(yè)，其他一次置業(yè)為主。 ? 泰安市 2022至 2022年第二產業(yè)在整個產業(yè)結構中占絕對主導地位，第三產業(yè)從 2022年開始有較快提升。 ?2022年，在崗職工平均工資21850元 ；公共管理、采礦業(yè)、教育三行業(yè)從業(yè)人員眾多，收入水平高于平均水平，潛在購買力最強。機關事業(yè)單位泛公務員購買能力較強，制造業(yè)等企業(yè)員工購買力有限。 我們判斷，泰安城市的新增人口主要由兩部分組成： ?現代服務業(yè)及高新技術產業(yè)從業(yè)人員 ?制造業(yè)工人（主要來自對周邊農村人口的吸納） 附： 2022年泰安主要行業(yè)就業(yè)人數及職業(yè)收入水平 050000100000150000202200系列1系列1 3005 96049 145121 10258 56321 8452 1119 19684 4507 11855 3677 1462 3274 5655 754 61639 19254 1657 40190農林牧畜采礦業(yè)制造業(yè)水電燃氣建筑業(yè)交通、倉信息、計批發(fā)和零食宿和餐金融房地產業(yè)租賃和商科研、技水利、公居民服務教育衛(wèi)生、社文化體育公共管理14762260691336029963131121831428374983511611199251387717255174731104820220215442213820506244080 5000 10000 15000 20220 25000 30000 35000農林牧畜漁采礦業(yè)制造業(yè)水電燃氣建筑業(yè)交通、倉儲、郵政信息、計算機批發(fā)和零售業(yè)食宿和餐飲業(yè)金融房地產業(yè)租賃和商業(yè)服務業(yè)科研、技術服務水利、公共設施管理居民服務業(yè)教育衛(wèi)生、社會保障福利文化體育公共管理主要行業(yè)就業(yè)人數 職業(yè)收入水平 職工平均收入 21850 人口特征 收入增長及人口結構變化帶來了消費力的釋放與消費結構的轉變，新興的消費方式受到追捧。 年份 人均可支配收 入（市區(qū)） 人均消費 性支出 恩格爾系數 在崗職工平均 工資 2022 8883 6393 % 11837 2022 10337 7211 % 13371 2022 11966 8566 % 15262 2022 13818 9971 % 18236 2022 16095 11732 % 21850 ?2022年，市區(qū)居民人均可支配收入 16095元 ，比上年增長%；人均 消費性支出 11732元，增長 %，市區(qū)居民恩格爾系數（食品支出占人均消費性支出的比重）為 %。農民人均年純收入 6046元，增長 %；人均年生活消費支出 3573元 ，增長 %，農村居民恩格爾系數為 %。在崗職工平均工資21850元，增長 %。 隨著經濟的發(fā)展及泰安國際旅游城市地位的逐步確立，城市 中高端消費市場 被普遍看好； 泰安中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的 新興消費潮流 受到追捧 ?隨著泰安國際性旅游地位的確立，經濟實力的大幅增強，外來的觀念消費逐漸深入人心，汽車、外出旅行的比重都有較大比重增長。 人口特征 城市宏觀層面機會小結 ?濟南正加速建設 國際性旅游城市 ，經濟 高速增長 ，泰城向濟南都市圈融合加速財富流動； ?社會財富的增加以及人口擴張為房地產市場帶來 旺盛的改善型需求和生存型需求 ，市場存在較大的需求空間； ?城市 中間階層 是城市 最具成長性的階層 ，并引領城市的消費風潮。 區(qū)域 解讀。 泰安城市宏觀背景解讀◆ 泰安城市發(fā)展格局解讀◆ 岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆ 泰城已形成以傳統(tǒng)老城區(qū)為依托，主要向西部、南部區(qū)域快速擴張的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 老城區(qū) 西部新城 南 部 高 新 區(qū) ?近年泰安在保證老城區(qū)發(fā)展的同時，同時確立了向西、南 兩個片區(qū)發(fā)展的方向。 ?泰城的商務辦公商業(yè)娛樂主要集中在老城區(qū)，但隨著市政府的西遷有 沿東岳大街向西發(fā)展 的趨勢。 城市格局 市政府 泰安老城區(qū)規(guī)模小，政府財政力量有限的現狀決定了泰城的區(qū)域發(fā)展呈多極化分布特征。 泰安城區(qū)具有東西狹長的特點，大致可分為五大片區(qū)、七大板塊。 五大片區(qū)和七大板塊為：（見圖） ?北部環(huán)山、近山區(qū)：天外村 紅門區(qū)域，市政府區(qū)域，主要包括東岳大街以北的近山區(qū)域。 ?市中心片區(qū)：主要是東岳大街以南，泰山大街 靈山大街片區(qū)。 ?西部片區(qū)：主要指岱岳區(qū)和長城路板塊，包括長城路以西的西部城區(qū)。 ?東部片區(qū)：主要指以溫泉路為主的泰城大東部區(qū)域。 ?南部片區(qū)：包括東南城郊區(qū)和南部新城區(qū) — 主要是泰安城市南部和東南部城市和舊村結合部分和南部高新技術開發(fā)區(qū)板塊。 城市格局 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 政府主導的泰安城市規(guī)劃具有多極化發(fā)展的特點，本項目地處岱岳區(qū)，但受市政府板塊的輻射。 北部近山環(huán)山區(qū) 嚴禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務、商業(yè)功能。是泰山的正面延伸區(qū)域。 1 2 東南城郊區(qū) 本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設施。 3 中部主城區(qū) 兼具行政辦公、商業(yè)服務、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住職能 。 4 西部新城區(qū) 市政府西遷之后發(fā)展明顯，取代中部區(qū)域成為泰安的政治中心；自然環(huán)境好，適于居住，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?