【正文】 建設(shè)項(xiàng)目管理 ——知識(shí)介紹 5/16/2023 1 第一部分 房地產(chǎn)基本知識(shí) 本 概 念 第二部分 相 關(guān) 法 律 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 課程內(nèi)容 5/16/2023 2 第一部分 房地產(chǎn)基本知識(shí) 5/16/2023 3 ? 房地產(chǎn) 投資 有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? （一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性； ? （二） 使用的長(zhǎng)期性； ? （三） 影響因素多樣性； ? （四） 價(jià)值 大量性； ? （五） 保值 增值 性； ? （六） 行業(yè) 相關(guān)性。 5/16/2023 4 由于 房地產(chǎn) 是由 土地 及地上的 建筑 物 、 構(gòu)筑物構(gòu)成 。 對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類： ? 根據(jù)土地用途分類 ? 根據(jù) 《 城市用地 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》 ，城市用地可以分為九類 ： ? 居住用地 ； 公用設(shè)施用地 （含商業(yè)用地等）； ? 工業(yè)用地； 倉(cāng)儲(chǔ)用地 ； ? 對(duì)外交通用地； 道路廣場(chǎng)用地 ； ? 市政公用設(shè)施用地 ； 綠化用地 ； ? 特殊用地； 5/16/2023 5 ? ： ? 居住用途的房屋。 ? 工業(yè) 用途的房屋。 ? 商業(yè)用途的房屋。 ? 文體 娛樂 設(shè)施。 ? 政府和公用設(shè)施。 ? 多功能建筑 （綜合樓宇 ,又叫 城市綜合體 ）。 5/16/2023 6 1） .基本建設(shè)程序： 基本建設(shè)項(xiàng)目從醞瑯決策 、 設(shè)計(jì) 、 施工 、 到竣工投產(chǎn)等所經(jīng)歷的整個(gè)過(guò)程中的各項(xiàng)工作開展先后順序的規(guī)定 。 它反映工程建設(shè)各個(gè)階段之間的內(nèi)在聯(lián)系 ， 是從事建設(shè)工作的各有關(guān)部門和人員都必須遵守的原則 。 本 概 念 5/16/2023 7 一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目依次包括： ① 編制項(xiàng)目建議書 。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行初步研究，提出擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。 ② 開展可行性研究和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 。具體論證和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行，并對(duì)不同方案進(jìn)行分析比較； 可行性研究報(bào)告 作為設(shè)計(jì)任務(wù)書（也稱計(jì)劃任務(wù)書）的附件。設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)是否上這個(gè)項(xiàng)目，采取什么方案，選擇什么建設(shè)地點(diǎn)，作出決策。 ③ 進(jìn)行設(shè)計(jì) 。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建工程作出詳盡規(guī)劃。大中型項(xiàng)目一般采用兩段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)。技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)，按三個(gè)階段進(jìn)行。 ④ 安排計(jì)劃 ?？尚行匝芯亢统醪皆O(shè)計(jì) ,送請(qǐng)有條件的工程咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估 ,經(jīng)認(rèn)可，報(bào)計(jì)劃部門，經(jīng)過(guò)綜合平衡，列入年度基本建設(shè)計(jì)劃。 5/16/2023 8 環(huán)境 ⑤ 進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備 。 包括征地拆遷，搞好“三通一平”（通水、通電、通道路、平整土地），落實(shí)施工力量，組織物資訂貨和供應(yīng)，以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 ⑥ 組織施工 。準(zhǔn)備工作就緒后，提出開工報(bào)告，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，即開工興建 。遵循施工程序 ,按照設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范，進(jìn)行施工安裝。 ⑦ 生產(chǎn)準(zhǔn)備 。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目開始施工后 ,及時(shí)組織專門力量 ,有計(jì)劃有步驟地開展生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。 ⑧ 驗(yàn)收投產(chǎn) 。按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收（見基本建設(shè)工程竣工驗(yàn)收），編造 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 和竣工決算（見基本建設(shè)工程竣工決算），并辦理固定資產(chǎn)交付生產(chǎn)使用的手續(xù)。小型建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)程序可以簡(jiǎn)化。 ⑨ 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 。項(xiàng)目完工后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)、工期、質(zhì)量、安全等指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)或與類似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。 5/16/2023 9 2 ） .可行性研究 ? 工程項(xiàng)目的可行性研究，是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目承辦單位委托有資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或工程咨詢單位，在建設(shè)項(xiàng)目決策前，通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面信息進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法，由此考查項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，建設(shè)的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 5/16/2023 10 其要點(diǎn)：①項(xiàng)目概況②市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)③規(guī)劃設(shè)計(jì)分析④ 開發(fā)進(jìn)度安排⑤投資收益分析 ⑥資金的籌集方案和籌資成本估算⑦風(fēng)險(xiǎn)分析⑧綜合分析與建議 。 5/16/2023 11 3 ） .項(xiàng)目評(píng)估 通常指在可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)上的可行性，經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行定性定量的分析、評(píng)審，并對(duì)項(xiàng)目是否建設(shè)作出結(jié)論。是保證項(xiàng)目投資效果的一項(xiàng)重要工作，可以為投足、貸款、招標(biāo)，承建提供決策的依據(jù)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 5/16/2023 12 4 ） .投資回收期 是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間，即以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。它有 包括建設(shè)期的投資回收期（ PP） 和 不包括建設(shè)期的投資回收期（ PP′） 兩種形式 。 （ 1）投資回收期 =項(xiàng)目投資總額 /正常年度利潤(rùn)總額+年折舊額 +流動(dòng)資金利息 （ 2） 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 5/16/2023 13 5 ） .靜態(tài)分析 ? 是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即不考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。通常是將項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)的正常年份的凈收入同總投資相比來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目效益的好壞，靜態(tài)分析常采用的指標(biāo)：①單位產(chǎn)品投資②投資償還期③單位投資收益。 ? 靜態(tài)分析反映的因素不全面，反映投資效益功效較差，但與動(dòng)態(tài)分析比、簡(jiǎn)單、直觀資料易取，適宜于短期投資項(xiàng)目分析。 5/16/2023 14 分析方法有： 簡(jiǎn)單收益率法和投資 回收期法兩種 ? 簡(jiǎn)單收益率 =正常年份的企業(yè)凈利潤(rùn) +折舊/總投資 100%；（若簡(jiǎn)單收益率 ≥企業(yè)可接受的最低收益率項(xiàng)目可行，反之則不可行） ? 投資回收期 =總投資 /正常企業(yè)的企業(yè)凈利潤(rùn) +折舊（若投資回收期 ≤企業(yè)可接受投資回收期項(xiàng)目可取，反之則不可取） 5/16/2023 15 術(shù) 語(yǔ) 6 ） .動(dòng)態(tài)分析 ? 是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。 根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原則，由于物價(jià)的波動(dòng)、存款利率的升降，以及投資風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，同樣數(shù)量的資金在不同時(shí)期內(nèi)其價(jià)值并不相同。動(dòng)態(tài)分析法的關(guān)鍵是運(yùn)用不同時(shí)間上總量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，將不同時(shí)點(diǎn)上的一筆資金按一定折算率換算成同一時(shí)點(diǎn)上的一筆價(jià)值計(jì)量后，再來(lái)分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 ? 其能全面的反映項(xiàng)目收益的高低主要有：凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、內(nèi)部收益率法、等年值比較法。在評(píng)價(jià)中凈現(xiàn)值愈大、投資收益率愈高，項(xiàng)目的投資效果也愈好。 5/16/2023 16 術(shù) 語(yǔ) ? 反映項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支運(yùn)動(dòng)的一種表格。其主要作用被用來(lái)計(jì)算各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、簡(jiǎn)單收益率等，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利分析。 ?7 ） .現(xiàn)金流量表 5/16/2023 17 年份 項(xiàng)目 1 2 3 ??????. n 合計(jì) 一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)現(xiàn)金流量 5/16/2023 18 術(shù) 語(yǔ) 8 ） .凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量按照一定的折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額 . NPV=（ CICO）t(1+ic) 5/16/2023 19 9 ） .內(nèi)部收益率 投資項(xiàng)目各年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率就是項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 5/16/2023 20 分析方法介紹： 10 ） .不確定性分析 不確定性分析（ uncertainty analysis ）是指對(duì)決策方案受到各種事前無(wú)法控制的外部 ...預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實(shí)際的 ...經(jīng)營(yíng)者具有十分重要的參考價(jià)值。 5/16/2023 21 11 ） .敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 可行性研究 5/16/2023 22 12 ） .盈虧平衡分析 盈虧平衡分析 是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn) (BEP)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 可行性研究 5/16/2023 23 盈虧平衡點(diǎn) 越低，說(shuō)明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力。因?yàn)橛澠胶夥治鍪欠治霎a(chǎn)量 (銷量 )、成本與利潤(rùn)的關(guān)系，所以稱量本利分析。 盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式有多種。它可以用實(shí)物產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價(jià)、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量