【正文】 謹呈 :盛和地產(chǎn) 清溪項目前期定位報告 合富輝煌房地產(chǎn) (東莞 ) 2023年 3月 1日 本報告要解決的核心問題： 問題一： 在市場及項目客觀條件下 ,本項目適合做什么？ 問題二： 從營銷角度 ,如何順利支撐項目高價 ? Part2 、項目分析 Part3 、項目定位 Part4 、營銷建議 Part市場概況 報告結(jié)構 Part市場概況 宏觀市場分析（全國） 2023年中國經(jīng)濟 工作的總體要求 ： 全面貫徹黨的十七大和十七屆三中 、 四中全會精神 ， 以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導 ，深入貫徹落實科學發(fā)展觀 ， 保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 ， 繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ， 根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性 ， 特別是要更加注重提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益 ， 更加注重推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整 ， 更加注重推進改革開放和自主創(chuàng)新 、 增強經(jīng)濟增長活力和動力 ， 更加注重改善民生 、 保持社會和諧穩(wěn)定 ， 更加注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局 ， 努力實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 。 2023年中國經(jīng)濟總體形勢趨穩(wěn) 。 東莞以外向型經(jīng)濟為主導，受金融危機的沖擊較大，在全國經(jīng)濟復蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟增速相對緩慢。 宏觀市場分析（東莞） 09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對不足。 宏觀市場分析（東莞） 2023年 2023年 2023年 1月 16日到 12月 22日，央行 9次調(diào)整存款準備金率（后四次下調(diào)） 3月 3日，廣東省人民政府《關于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。 3月 12日，東莞市建設局頒布 “ 交樓板房 ” 制度，規(guī)范銷售市場。 1月 4日，五部門出臺開發(fā)商拿地首付 50%政策。 9月 16日到 12月 23日，央行百日內(nèi) 5次降息 5月 20日，東莞市房管局首次購房 114㎡以下可享 1%契稅。 5月 25日。國務院《關于調(diào)整固有資產(chǎn)投資項目資金比例的的通知》普通商品住房項目投資的最低資本全比例從 35%調(diào)低至 20%。 1月 10日，國務院辦公廳發(fā)布通知，表示將加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，并再次強調(diào)二套房貸款首付比例不得低于 40%。 10月 22日，契稅可降至 1%，首次購房貸款利率可低至 7成 6月 13日，廣東省政府辦公廳發(fā)布《關于加快推進珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟一體化的指導意見》，指出 2023年，初步實現(xiàn)經(jīng)濟一體化。 2月 2日，中國銀行宣布調(diào)整信貸政策，首套房利率優(yōu)惠由 7折調(diào)整至 ，隨后各大銀行陸續(xù)跟進。 12月 17日，《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，放寬二套房限制，購房超兩年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅 12月初，房地產(chǎn)行業(yè)除二手房營業(yè)稅優(yōu)惠繳納時間由 2年調(diào)整成 5年，其他政策延續(xù)至 2023年年底。 12月 14日，國務院頒布國四條，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。 2月 25日，金融機構人民幣存款準備金率再度上調(diào)。 經(jīng)過 09年房地產(chǎn)市場井噴式的發(fā)展。中央開始密集出臺打壓樓市的政策，市場觀望氣氛濃重。 宏觀市場分析（政策） Part市場概況 2023－ 2023年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表 年份 成交面積 （㎡） 成交宗數(shù) 總成交價 （萬元） 地面單價 （元 /㎡ ） 樓面地價 （元 /㎡ ） 2023 135201 4 1023 454 2023 3 17086 1837 735 2023 21919 1 6250 2851 815 2023 73641 3 14150 1921 926 總計 11 —— —— A. 05年至 09年 ， 清溪鎮(zhèn)通過招拍掛成交的商住地總面積為 萬㎡ ， 年均成交量僅 ㎡ ，其中清溪 08年沒有商住地成交 ，09年共成交 3宗商住地 ， 總面積為 ㎡ 。 B. 清溪地價逐年上升 ， 05年清溪鎮(zhèn)商住地平均樓面地價為 454元 /㎡ ， 09年升至 926元 /㎡ ，達到最高值 。 但相對周邊其它鎮(zhèn)區(qū) ， 清溪地價處于較低水平 。 清溪樓市分析（整體供應） 區(qū)域 成交面積 （㎡） 成交宗數(shù) 總成交價 （萬元） 地面單價（元 /㎡ ） 樓面地價（元 /㎡ ） 塘廈 3 21750 2347 1971 鳳崗 49958 6 10047 2023 845 樟木頭 65673 1 10520 1232 2023年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表 年份 供應面積 (萬㎡ ) 供應套數(shù) (套 ) 銷售面積 (萬㎡) 銷售套數(shù) (套 ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 2023年 1645 1480 4281 2023年 208 418 4107 2023年 587 641 4066 2023年 1月 —— —— 24138 303 5200 0709年清溪住宅整體供求價 A. 0709年清溪住宅供應量約 ㎡， 07年為供應高峰 , 占 0709年供應比重 62%。 0709年清溪住宅銷售量約 ㎡， 0809年受供應萎縮影響，銷售量相比 07年大幅減少，銷售面積分別為 ㎡、 ㎡ ,銷售套數(shù)為 418套、 641套。 B. 0709年清溪鎮(zhèn)住宅價格維持在約 4100元 /㎡ 。 C. 2023年 1月，由于盛和新都會及柏麗華庭的入市，清溪住宅均價達 5200元 /㎡ 。 清溪樓市分析（住宅供應） 從清溪住宅成交價格看 ， 前三年均價約 4100元 /㎡ ， 進入 2023年， 由于入市樓盤品質(zhì)較高 ， 價格得到較大幅度的提升 。 樓盤名稱 面積 套數(shù) 金額 均價 柏麗華庭 749 2 6468625 8636 大綠地鳳凰花園城 21629 146 92646457 4283 恒盈豪庭 13522 248 49061092 3628 麗景名門 20935 226 83158989 3972 御鹿華庭 807 18 3143700 3896 總計 57800 641 235005004 4066 09年清溪鎮(zhèn)個盤銷售情況 10年 1月清溪鎮(zhèn)個盤銷售情況 2023年 1月清溪鎮(zhèn)洋房均價達到 4808元 /㎡，主要受盛和新都會入市及麗景名門加推樓王單位的影響。 樓盤名稱 面積 套數(shù) 金額 均價 柏麗華庭 2997 8 25636338 8554 大綠地鳳凰花園城 1642 11 8106830 4937 恒盈豪庭 81 1 299700 3700 麗景名門 2503 24 13194900 5271 盛和新都會 16915 259 80053254 4732 總計 24138 303 127291022 5273 清溪樓市分析（住宅供應） 備注： 柏麗華庭為聯(lián)排別墅， 1月清溪洋房整體均價： 4808元 /㎡ 麗景名門價格出現(xiàn)跳漲，因前期主要為關系戶購買！ 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 產(chǎn)品類型 套數(shù) (套 ) 面積 (㎡ ) 套數(shù) (套 ) 面積 (㎡ ) 套數(shù) (套 ) 面積 (㎡ ) 套數(shù) (套 ) 面積 (㎡ ) 套數(shù) (套 ) 面積 (㎡ ) 別墅 51 18321 51 18321 公寓 992 60725 992 60725 洋房 91