【正文】 Centaline Consultants 東線海岸樓盤調(diào)研分享報告 Code of this report | 2 結(jié)論 客戶對區(qū)域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海南”的概念，各項目要想在激烈的競爭中取勝，不能僅依靠自身的區(qū)域價值來形成有效的競爭區(qū)隔 樓盤的綜合素質(zhì)，在市場回歸理性的時代所扮演的角色極其重要。尤其是旅游度假配套設(shè)施的完善和旅游文化的植入，標志著海南旅游地產(chǎn)逐步實現(xiàn)升級 市場不確定性風險背景下，競爭聚焦在產(chǎn)品的核心價值上，客戶在產(chǎn)品的“性”與“價”尋求平衡成為市場競爭的最敏感之處 Code of this report | 3 3 2 1 個盤分析 典型案例分析 專題分析 Code of this report | 4 山水匯園 中信山欽灣 華潤石梅灣 石梅山莊 子爵公館 香水灣 1號 香水君瀾 富力灣 清水灣 福灣 半山半島 公主郡 西山度 Code of this report | 5 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 6 屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目 項目信息 開發(fā)商 瓊海兆南房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 占地 50萬 M178。 地址 瓊海市海御東線與 新海路交界處 建面 75萬 M178。 代理商 無 樓棟數(shù) 64棟 建筑類型 公寓、洋房 總戶數(shù) 10822戶 均價 6300元 /平米 產(chǎn)權(quán) 住宅 起價 5800元 /平米 年限 70年 裝修標準 毛坯 綠化率 40％ 山水匯園 1 Code of this report | 7 戶型：以小戶型公寓為主打產(chǎn)品，產(chǎn)品以經(jīng)濟實用為主要賣點，總價低，進入風險小 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 45㎡ 187 20% B戶型 65m178。 240 26% D戶型 67m178。 285 31% F戶型 40m178。 188 23% 合計 900 100% ＞ 山水匯園一期七棟高層約 900套，分為 1梯 4戶 2梯 4戶和 1梯 6戶， 2梯 6戶多種類型 ＞ 由于項目定位為比較經(jīng)濟型的居住社區(qū)，戶型設(shè)計上也顯得比較保守，結(jié)構(gòu)中規(guī)中矩，比較方正，適合長期居住與養(yǎng)老 山水匯園 2 Code of this report | 8 優(yōu)劣勢：淡市之下，產(chǎn)品的經(jīng)濟實用性與較低的總價控制很好的切合了市場的需求主流，是眾多項目值得借鑒的地方 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 占地 50萬畝，規(guī)模大，具備大盤的抗風險效應(yīng) ＞ 發(fā)展商在當?shù)氐钠放菩?yīng)，前期老客戶資源豐富 ＞ 價格便宜，客戶易接受 ＞ 戶型不方正 ＞ 在瓊海市郊區(qū)板塊，項目周邊無任何配套 ＞ 房屋使用率不高，死角多 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車在瓊海設(shè)有站點，縮短到?？诤腿齺喌臅r間 ＞ 低價入市，震撼市場，贏得引領(lǐng)市場的主動權(quán)，也獲得客戶的認可 ＞ 市場環(huán)境的不確定性，導(dǎo)致客戶觀望的心態(tài)加劇，后續(xù)銷售受阻 山水匯園 3 Code of this report | 9 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 10 屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目 項目信息 開發(fā)商 海南海方、中信地產(chǎn) 占地 936畝 地址 瓊海市博鰲鎮(zhèn)玉帶灘南側(cè)正門嶺 建面 M178。 代理商 上海天啟 開啟 樓棟數(shù) 5棟 建筑類型 公寓、別墅 總戶數(shù) 2500戶 均價 待定 產(chǎn)權(quán) 混合用地 綠化率 65％ 年限 55年 山欽灣 1 Code of this report | 11 戶型：戶型結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)，缺乏明確的產(chǎn)品創(chuàng)新和市場競爭力 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A31戶型 52㎡ 550 22% A32戶型 54m178。 1300 52％ A33戶型 80m178。 350 14％ A35戶型 130m178。 120 5% A36戶型 117m178。 180 7% 合計 2500 100% ＞ 山欽灣一期五棟高層約 2500套，分為 1梯 2戶 1梯 8戶 ＞ 主力戶型典型的海景公寓設(shè)計，進深長，面寬窄，陽臺大，廳臥合一 ＞ 將廚房設(shè)計簡化成廚吧，弱化居家功能，強化度假的空間感 山欽灣 2 Code of this report | 12 優(yōu)劣勢：內(nèi)部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡了區(qū)域陌生感所帶來的抗性 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 項目占地 936畝，中信地產(chǎn)打造 ＞ 社區(qū)內(nèi)配套齊全 ＞ 海景景觀資源豐富 ＞ 毗鄰世界頂級高爾夫球場 ＞ 五星級酒店由知名品牌喜來登打理 ＞ 頂級球場將舉辦大型賽事 ＞ 交通不便利 ＞ 項目周邊無任何配套 ＞ 項目周邊居民少，安全不受保證 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車在博鰲設(shè)有站點，縮短到?？诤腿齺喌臅r間。機場也動工在建 ＞ 博鰲區(qū)內(nèi)競爭樓盤多 ＞ 中信龍?zhí)稁X和千舟灣獨棟別墅即將啟動 山欽灣 3 Code of this report | 13 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 14 屬性：橫跨幾大灣區(qū)的大型區(qū)域旅游度假綜合體項目 神州半島 君臨海 1 項目信息 開發(fā)商 海南耀興置業(yè) 占地（㎡） 9420230M178。 地址 萬寧市神州半島旅游 度假區(qū) 建面（㎡） 237613M178。 代理商 北京偉業(yè)、易居中國 樓棟數(shù) 7棟 建筑類型 公寓、別墅 總戶數(shù) 1725戶 均價 /平米 （公寓） 產(chǎn)權(quán) 住宅 起價 /平米 （公寓） 年限 70年 建筑類型 公寓、別墅 綠化率 ％ Code of this report | 15 戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受性，產(chǎn)品具有很強的競爭力 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 144㎡ 148m178。 189 11% C戶型 86㎡ 89m178。 1138 66% D戶型 103m178。 345 20% E戶型 131m178。 53 3% 合計 1725 100% ＞ 近 7米的海景面寬，超大的海景陽臺，極大的提升了景觀資源的享受性 ＞ 臥室面積遠遠大于客廳，倍感闊綽與尊貴，產(chǎn)品特性體現(xiàn)了對度假生活的深刻理解 ＞ 弱化廚房功能，強化浴室空間的闊綽，空間有選擇的進行夸張與縮小，滿足了度假 人群的放松、舒適的需求 神州半島 君臨海 2 主力戶型分析 Code of this report | 16 樣板房賞析 神州半島 君臨海 3 Code of this report | 17 優(yōu)劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游生活方式的深刻理解也是該項目才產(chǎn)品上的最大創(chuàng)新 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 政府重點規(guī)劃區(qū)域 ＞ 天然雙海景， 6重景觀，自然資源豐富 ＞ 別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊 ＞ 用材用料選用高檔品牌 ＞ 周邊高端配套較多 ＞ 商業(yè)、生活配套不完善 ＞ 距離生活區(qū)較遠，生活購物完全依靠社區(qū)內(nèi)部解決 ＞ 房屋使用率不高，公攤面積大 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車在神州半島獨立設(shè)有站點，大大縮短了至海口和三亞的時間。 ＞ 各大高端酒店的入主，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟增長起到拉動作用 ＞ 并非為神州半島唯一開發(fā)商，中信泰富、保利等知名開發(fā)商在島上均有土地。 神州半島 君臨海 4 Code of this report | 18 Code of this report | 19 Code of this report | 20 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 21 項目位置 陵水縣香水灣旅游度假區(qū) 8區(qū)南段 開發(fā)商 海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容積率 物業(yè)類型 別墅、公寓、酒店式公寓 規(guī)模 占地面積 1667500平米，建筑面積 400000平米 配套 小區(qū)內(nèi)有 17000平米的中心商業(yè)街、醫(yī)療會所、康體理療中心、萬豪酒店、美食商業(yè)街、室內(nèi)運動球館等。 物管公司及費用 海南富力物業(yè)管理公司；