【正文】 XX房產(chǎn) 2023年 6月 中匯紡織廠項目 評估提案 目 標(biāo) 一、打造鎮(zhèn)海生態(tài)人居新標(biāo)桿 二、通過項目運營改變鎮(zhèn)海居住環(huán)境差的傳統(tǒng)印象 三、重新改寫鎮(zhèn)海市場格局 四、實現(xiàn)品牌與利潤的共贏 問 題 :如何在滿足市場的基礎(chǔ)上再創(chuàng)造市場 :如何處理好環(huán)境與住宅之間的共生關(guān)系 :如何達(dá)到城關(guān)板塊比肩莊市 /駱駝引領(lǐng)崛起 :如何使項目從眾多競爭對手中突圍 :如何將項目核心優(yōu)勢最大化及差異化 :如何使價格超越價值 ,實現(xiàn)利潤最大 :如何完成從全區(qū)客戶搶奪 研究思路 解讀 項目 解讀 市場 解讀 客戶 項目 定位 地價 評估 解讀項目 歷史： 擁“寧波幫”發(fā)源地、枕院士文化、接海防遺址、臨寧波舟山港 未來： 舟山跨海大橋、沿江大通道、物流港的建設(shè)改寫鎮(zhèn)海交通末端歷史 區(qū)位： 繞城高速、杭州灣大橋、舟山大橋、寧鎮(zhèn)路、輕軌共同構(gòu)建“寧波東交通樞紐” 經(jīng)濟： 數(shù)百家企業(yè)坐落工業(yè)區(qū)，人均 GDP居全區(qū)前列，企業(yè)主購買基礎(chǔ)強大 寧波東部交通樞紐、歷史文化名鎮(zhèn)、傳統(tǒng)居住區(qū) 站在城市的高度重新定義 鎮(zhèn)海 用發(fā)展的眼光理性透析項目 ? 項目區(qū)位 ? 周邊環(huán)境 ? 地塊解讀 ? 項目界定 區(qū)位配套 項目地理位置： ※ 地塊位于鎮(zhèn)海老城區(qū)西部，屬于西門社區(qū)。 ※ 城西板塊是老城區(qū)啟動較早的商品房板塊。 項目隸屬鎮(zhèn)海老城西門社區(qū)，為核心居住板塊 本案 區(qū)位配套 周邊優(yōu)質(zhì)教育配套完備，人文、歷史氛圍濃厚，但存在一定空氣污染 學(xué)校： ?龍賽中學(xué)（省級重點中學(xué)） ?區(qū)中心學(xué)校（重點小學(xué)） ?藝術(shù)幼兒園 （原國家機關(guān)幼兒園） 配套： ?電信營業(yè)廳 西門菜場 ?鎮(zhèn)海中醫(yī)院 加貝超市 ?三江超市 地塊所屬片區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊配套完備，人文歷史氛圍濃厚，但由于緊臨后海塘工業(yè)區(qū)，存在一定環(huán)境污染。 本案 龍賽中學(xué) 區(qū)中心學(xué)校 藝術(shù)幼兒園 物流倉儲基地 千年古海塘 中心幼兒園 項目所屬區(qū)域為鎮(zhèn)海三大“富人區(qū)” 之一， 居住氛圍純粹 第二個富人區(qū) 第三個富人區(qū) 第一個富人區(qū) 第一個富人區(qū)，位于聰園路附近，以繁景小區(qū)為代表，形成于 2023年前后。 第二個富人區(qū)，位于大西門路以西區(qū)域，以金桂花園為代表，形成于2023年。 第三個富人區(qū)，位于沿江路附近，以怡江華庭為代表，形成于 2023年 。 以上區(qū)域中又以金桂花園為代表的第二個富人區(qū)最為純粹 區(qū)位配套 地塊解讀 項目四至 : 區(qū)域城市面貌較好，居住氛圍濃郁 北側(cè)：壽昌花園、古塘花園 東側(cè)：金桂花園 南側(cè)：鎮(zhèn)棉公園 西側(cè)：白龍新村 項目用地呈 L型，地塊內(nèi)分布有一定體量的植被，項目西側(cè)臨河，水質(zhì)較好。 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： ? 占地面積 63757M2 ? 容積率 :≤ ? 建筑密度 30％ ? 建筑物限高 :20米 地塊解讀 項目資源 限制條件 大氣污染 擁有良好的景觀資源； 周邊優(yōu)質(zhì)教育資源與配套聚集，提升項目價值； 緊臨高檔住宅區(qū)，區(qū)域形象較好。 項目界定： 項目界定 成熟版塊 富人區(qū) 豐富人文景觀資源 解讀市場 解讀城市 鎮(zhèn)海老城規(guī)劃中明確了老城后海塘區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能及城區(qū)居住組團(tuán)功能，未來發(fā)展前景看好 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃中明確，老城將朝著浙東生產(chǎn)性港口物流中心的目標(biāo)發(fā)展。 項目所在的城區(qū)承擔(dān)商務(wù)服務(wù)的功能。 居住規(guī)劃 規(guī)劃中，老城區(qū)共有三個居住組團(tuán)， 本項目所屬區(qū)歸為“西門居住組團(tuán)”。 北進(jìn)西拓，使城關(guān)獲得新的發(fā)展機遇 鎮(zhèn)海城市規(guī)劃 —— 北進(jìn)西拓 產(chǎn)業(yè)功能 環(huán)境 西拓至莊市、駱駝 寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心 綠化 北進(jìn)至澥浦 化工產(chǎn)業(yè) 污染嚴(yán)重 結(jié)論 在城市擴張的兩個主要方向中，老城所屬的東北方向在產(chǎn)業(yè)、資源方面都存在一定優(yōu)勢。 產(chǎn)業(yè)區(qū)的外移及新型經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃，使老城居住氛圍得到較大改善，城關(guān)將作為鎮(zhèn)海的商貿(mào)中心，其功能更加純粹。 解讀城市 城市經(jīng)濟 鎮(zhèn)海城市經(jīng)濟處于強勁發(fā)展期，居民消費能力強 人均 GDP在各區(qū)中遙遙領(lǐng)先，人均可支配收入與慈溪相近，鎮(zhèn)海經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ? 區(qū)域 鎮(zhèn)海 北侖 慈溪 余姚 奉化 寧海 象山 比較 項目 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均GDP（元） 人均可支配收入（元） 2023年 55163 14060 —— 14277 24400 15096 22360 12023 19700 12642 17195 12561 —— —— 2023年 78781 15882 52715 15882 31201 16752 26418 14769 23100 14512 19786 14379 —— —— 2023年 86626 17408 84163 17408 37047 19019 31445 17381 25064 16752 22150 16440 25952 16259 2023年 86624 19674 96282 19674 44219 21623 39873 20232 30558 19191 27443 18437 30213 16970 2023年 114435 22306 106302 22307 51905 24535 48083 23025 35200 21698 32793 21115 36670 20919 2023年 68152 25304 112121 25304 58332 26385 56843 25114 39100 23684 —— —— 41537 24066 各區(qū)歷年人均可支配收入對比（元）0500010000150002023025000300002023年 2023年 2023年 2023年 2023年鎮(zhèn)海 北侖 慈溪 余姚 奉化 寧海 象山各區(qū)歷年人均G D P 表現(xiàn)（元）0202304000060000800001000001202301400002023年 2023年 2023年 2023年 2023年鎮(zhèn)海 北侖 慈溪 余姚 奉化 寧海 象山城市經(jīng)濟 0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 0 . 500 . 511 . 522 . 53GDP 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資額G D P 增長率 固定資產(chǎn)增長率 房地產(chǎn)投資增長率近年來鎮(zhèn)海經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展打下堅實基礎(chǔ) ? 2023年受經(jīng)濟危機影響鎮(zhèn)海經(jīng)濟下滑明顯。 ? 除個別年份外，鎮(zhèn)海 GDP年均增長率保持在 17%以上， 2023年達(dá)到 %。 ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)投資比例逐年增長。 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 ※ 前瞻的規(guī)劃，帶來老城的再次騰飛 ※ 產(chǎn)業(yè)聚集，城市發(fā)展動力源 ※ 現(xiàn)有居住氛圍，未來居住組團(tuán) —— 居住性 ※ 高速發(fā)展的經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)快速發(fā)展 ※ 住宅后繼供應(yīng)大，新城區(qū)域成為焦點 城市界定 1）國家政策調(diào)整： 09年政府出臺一系列救市政策刺激消費，寧波自年初實施救市 《 26條細(xì)則 》 以來，取得顯著成效，樓市一路升溫； 2）宏觀貨幣政策： 央行幾次降息擴大內(nèi)需也刺激了房地產(chǎn)消費；同時，在當(dāng)下一片通貨膨脹的預(yù)期聲中，不少投資者加入到了“購房保值”的置業(yè)隊伍中 。 行業(yè)宏觀環(huán)境 市場宏觀環(huán)境 今年以來，面對國際金融危機蔓延，世界經(jīng)濟增長減緩，市場需求減弱，實體經(jīng)濟嚴(yán)重受挫的內(nèi)外環(huán)境 ，一季度經(jīng)濟