【正文】 2023年共和城營銷總綱年共和城營銷總綱合肥新景祥寫在前面 …圍城之戰(zhàn)即將上演 …2023252。市場上對于本項(xiàng)目的圍城態(tài)勢如何？252。競爭市場如何？252。競品項(xiàng)目如何？252。本項(xiàng)目現(xiàn)今的銷售態(tài)勢如何？252。營銷狀況如何？252。知己知彼才可百戰(zhàn)百勝252。回歸客戶，客戶才是我們的生力軍，了解客戶才是制勝的王道圍城篇 戰(zhàn)備篇 軍備篇 策略篇目錄252。制定策略，重執(zhí)行才可突破圍城圍城篇 競爭選取原則同單價(jià)同產(chǎn)品 同區(qū)域同客戶從不同維度對周邊項(xiàng)目進(jìn)行競爭力度的判定， 競爭擬合度越高的項(xiàng)目，導(dǎo)致客戶屬性雷同性越強(qiáng)，對于本項(xiàng)目的未來競爭力度同等越強(qiáng)。最終導(dǎo)致市場的同質(zhì)化競爭。而對于同質(zhì)化市場競爭最終將演變成 價(jià)格戰(zhàn)鴻地天筑麗景建筑面積： 16萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 302戶均價(jià)： 5135元 /㎡正東凱旋觀邸建筑面積： 40萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 509戶均價(jià)： 4531 /㎡振興溫莎小鎮(zhèn)建筑面積： 35萬方當(dāng)前推出戶數(shù)： 128戶均價(jià)：一房一價(jià) 錦成國際建筑面積： 18萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 168戶均價(jià)： 4652 /㎡恒生陽光城建筑面積： 當(dāng)前可售戶數(shù)： 472戶均價(jià)： 4913 /㎡華力金色南郡建筑面積： 35萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 568戶均價(jià)： 4020 /㎡圍城篇 競爭地圖鳳凰花園城建筑面積： 18萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 601戶均價(jià)： 3821 /㎡新地塊第一層包圍圈：凱旋觀邸、溫莎小鎮(zhèn)、振興新地塊（計(jì)劃獲?。┑诙影鼑Γ哄\成國際、鳳凰花園城第三層包圍圈：恒生陽光城、金色南郡、天筑麗景本項(xiàng)目位于競品市場中心位置，周邊競品項(xiàng)目對本項(xiàng)目的 圍城態(tài)勢 已然形成，同時(shí)又有淮礦、高速、碧桂園、柏莊等項(xiàng)目 虎視眈眈 ！市政府區(qū)域項(xiàng)目圍城篇 競爭周期2023年 3月 7月 11月 2023年 3月 7月振興共和城凱旋觀邸天筑麗景溫莎小鎮(zhèn)恒生陽光城錦成國際金色南郡鳳凰花園城2023年 6月開盤至今，銷售 1200套左右2023年 12月推出 21樓共計(jì) 174套房源2023年 7月首次開盤， 2023年 11月新開 7樓近 300套房源，目前整盤去化 50%左右2023年 1月共推房源 1134套，整體去化 50%左右2023年 5月首次開盤，前三期基本售罄，在售房源為四期 5053樓和五期 62 共計(jì)房源 690套房源，目前整盤去化 80%以上2023年住宅首次開盤一棟高層，共計(jì) 208套去化 19%2023年 9月開盤至今共計(jì)推出 672套房源，去化 104套左右首期推 128套房源， 2023年 1月開始認(rèn)籌從 2023年 3月至今銷售 712套左右11月 2023年 3月 7月 11月 2023年 3月 7月 11月未計(jì)算新上市貨源的狀況下， 2023年年初市場庫存 2748套，存量較大；隨著各項(xiàng)目推盤節(jié)奏加快，自 2023年 1月到 10月為本項(xiàng)目核心競爭周期，需抓緊出貨，迅速 搶占市場、搶占客戶 才是制勝的關(guān)鍵。備案可售套數(shù) 509備案可售套數(shù) 302首推 128套備案可售套數(shù) 472套備案可售套數(shù) 168套備案可售套數(shù) 568套備案可售套數(shù) 601套70㎡95㎡115㎡125㎡75㎡80㎡85㎡90㎡100㎡105㎡110㎡120㎡130㎡135㎡140㎡145㎡30萬 40萬 50萬 60萬 70萬 80萬凱旋觀邸溫莎小鎮(zhèn)天筑麗景恒生陽光城金色南郡錦成國際鳳凰花園城共和城圍城篇 產(chǎn)品分布面積段 88115㎡，總價(jià) 4256萬左右的產(chǎn)品競爭最為激烈。本項(xiàng)目面積段處于核心競爭面積段中，但 總價(jià)高于核心競爭總價(jià) 。圍城篇 月均去化單位；套本項(xiàng)目自開盤起月均去化 34套，位于市場平均水平，銷售未達(dá)到峰值，銷售速度 有待提升 。競品項(xiàng)目月均去化圍城篇 競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 正東凱旋觀邸開 發(fā) 商 六安市正東地產(chǎn)投資有限公司類型 /規(guī)模占地面積 :總建筑面積 :40萬平米容積率： 總戶數(shù)： 1677（備案）可售戶數(shù)： 509物業(yè)類型 小高層、高層、洋房在售產(chǎn)品 兩房 ㎡ ，三房 ㎡均價(jià) 4531元 /㎡優(yōu)惠： 現(xiàn)購房一次性付款或按揭可享 ！凱旋觀邸圍城篇 競品項(xiàng)目 凱旋觀邸 區(qū)域?qū)Ρ日龞|凱旋觀邸[位置 ]六安市裕安區(qū)政府南 150米[配套 ] 學(xué)校：三里崗小學(xué)、三中、九中醫(yī)院：六安市市立醫(yī)院 六安市第二人民醫(yī)院銀行 : 工商銀行商業(yè)廣場：光彩大市場 順達(dá)大市場 義烏小商品批發(fā)市場其他：三里崗菜場[公交 ]13路振興共和城[位置 ]佛子嶺路與平橋路交匯處[配套 ]學(xué)校：三里崗小學(xué)、三中、九中銀行：工商銀行、徽商銀行醫(yī)院：六安市市立醫(yī)院 六安市第二人民醫(yī)院商業(yè)廣場：順達(dá)大市場、光彩大市場、義烏小商品市場[公交 ]無凱旋觀邸凱旋觀邸位于六安市區(qū)的西南處，項(xiàng)目依托凱旋名門的成熟生活配套和交通 ，對整體銷售起到了推動(dòng)作用。振興共和城位于六安市的西南角，項(xiàng)目周邊缺乏大型的公建或大型商業(yè)配套， 基礎(chǔ)交通不齊全，生活氛圍較差，未來生活成本較大。圍城篇 競品項(xiàng)目 凱旋觀邸 銷售狀況戶型 產(chǎn)品線 總戶數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售均價(jià) 去化率兩房 8090 690 502 188 4585 %三房100110 410 282 128 4547 %110120 552 382 168 4465 %120以上 25 0 25 0 %62718282625239221613樓棟號(hào) 總戶數(shù) 銷售套數(shù) 可售套數(shù) 去化率 銷售均價(jià)26 144 133 11 92% 446823 108 104 4 96% 44466 140 121 19 86% 478716 84 50 34 60% 460628 88 72 16 82% 450910 168 0 168 0% 027 144 125 17 87% 450513 122 101 21 83% 473525 144 131 13 91% 448222 142 137 5 96% 44429 135 128 7 95% 441018 84 64 20 76% 454321 174 0 174 0% 0合計(jì) 1677 1166 509 70% 4531216。 項(xiàng)目開盤至今，整體銷售狀況較好，總?cè)セ讛?shù)為 509套，月均銷售 60套，整體實(shí)際去化超過 70%（含新開 21，未備案）。216。 從產(chǎn)品線銷售狀況來看，項(xiàng)目整體銷售產(chǎn)品持平。216。 項(xiàng)目開盤至今成交均價(jià)為 4531元 /㎡21圍城篇 競品項(xiàng)目 凱旋觀邸 在售戶型對比凱旋觀邸 103平米 振興共和城 104平米功能布局 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi)戶型方正、全明處理 倒 L字戶型，進(jìn)深長主客分離，安全隱私 主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足 一房朝南，整體采光不好南北不通透，通風(fēng)效果差 南北通透空間尺度 主臥面積大，居住舒適 南北狹長，影響采光贈(zèng)送空間 基本無贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積大，可以靈活改動(dòng)單價(jià)、產(chǎn)品產(chǎn)生直接競爭圍城篇 競品項(xiàng)目 凱旋觀邸 景觀展示對比道路狀況對比圍擋現(xiàn)狀對比營銷中心現(xiàn)狀對比圍城篇 競品項(xiàng)目 凱旋觀邸 競爭對比216。從樓層及戶型產(chǎn)品角度， 項(xiàng)目在售及待售產(chǎn)品與凱旋觀邸產(chǎn)品基本雷同， 34層高樓層產(chǎn)品較凱旋觀邸 1826層產(chǎn)品客戶接受度較低，且本項(xiàng)目間距較小，樓層產(chǎn)品采光受影響較強(qiáng)；樓層及戶型產(chǎn)品唯一優(yōu)勢僅戶型產(chǎn)品贈(zèng)送面積較大，實(shí)際得房率近 88%；216。從景觀展示角度， 本項(xiàng)目景觀展示有待進(jìn)一步完善，產(chǎn)品價(jià)值支撐不足；216。從在售產(chǎn)品角度， 本項(xiàng)目在售高層產(chǎn)品較凱旋觀邸在售產(chǎn)品比較，價(jià)格層面略低，主要原因是本項(xiàng)目在售屬于樓棟位置較弱的產(chǎn)品，而凱旋觀邸在售為 21景觀樓王；同時(shí)本項(xiàng)目景觀展示系統(tǒng)未形成，致使客戶感知本項(xiàng)目價(jià)格較高。216。從交通配套角度 ，交通不完善，配套尚顯不足，致使客戶感知生活成本較高，不便利。舉例比較：交通費(fèi)用成本比較： 項(xiàng)目至沃爾瑪商業(yè)中心單趟打車費(fèi)用約合 8元，往返一趟約合 16元。按一個(gè)月 10次商業(yè)購物計(jì)算，一個(gè)月約合 160元，一年即 1920元。加之工作往返居住地的生活成本，按每周 5天工作時(shí)間計(jì)算，全年合計(jì)費(fèi)用約 4800元，合計(jì)一年單一交通生活成本約合 6720元 。交通時(shí)間成本比較： 項(xiàng)目至凱旋名門公交站步行約合 15分鐘，按每天工作所需往返 4次即 60分鐘。一個(gè)月即需 1500分鐘，一年共計(jì) 18000分鐘，即 。圍城篇 競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 恒生陽光城開 發(fā) 商 六安新銀華置業(yè)發(fā)展有限公司類型 /規(guī)模占地面積 :26萬平米總建筑面積 :53萬平米 容積率： 總戶數(shù)： 3065（備案）可售戶數(shù)： 472物業(yè)類型 小高層、高層、洋房在售產(chǎn)品 90120㎡均價(jià) 4913元 /㎡優(yōu)惠： 不同面積的戶型會(huì)有不同的購房優(yōu)惠，分別是 99平米每平米減 300元， 119平米每平米減 400元。 ！恒生陽光城圍城篇 競品項(xiàng)目 恒生陽光城 區(qū)域?qū)Ρ群闵柟獬荹位置 ]六安市解放路與佛子嶺路交匯處 [配套 ] 學(xué)校：城北小學(xué)，皖西中學(xué)醫(yī)院： 二院 。市立醫(yī)院銀行 :農(nóng)業(yè)、建行、中行、工商、中國郵政商業(yè)廣場：自帶商業(yè)，百大集團(tuán)[公交 ]201 4 7 9 11 19恒生陽光城恒生陽光城區(qū)位位置優(yōu)勢明顯，交通便利，商業(yè)配套完善，在學(xué)區(qū)方面也占據(jù)絕對的優(yōu)勢。振興共和城[位置 ]佛子嶺路與平橋路交匯處[配套 ]學(xué)校：三里崗小學(xué)、三中、九中銀行：工商銀行、徽商銀行醫(yī)院：六安市市立醫(yī)院 六安市第二人民醫(yī)院商業(yè)廣場：順達(dá)大市場、光彩大市場、義烏小商品市場[公交 ]無圍城篇 競品項(xiàng)目 恒生陽光城 銷售狀況戶型 產(chǎn)品線 總戶數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售均價(jià) 去化率兩房 80以下 66 38 28 4675 %8090 465 418 47 4388 %90100 486 402 84 4825 %100110 46 45 1 5348 %110以上 126 123 3 4760 %三房 100110 367 273 94 5287 %110120 901 803 98 4715 %120130 316 224 92 5647 %130140 21