【正文】 10:07:5910:07:5910:071/27/2023 10:07:59 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 27 一月 202310:07:59 上午 10:07:59一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月策略篇 執(zhí)行策略 線下渠道 海報張貼進(jìn)軍進(jìn)軍 4個億！個億！策略篇 執(zhí)行策略 線下推廣 出租車貼士、地貼1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月出租車遍及城市大小街道，已經(jīng)成為了城市不可替代的一部分地貼，看似不起眼的廣告，但是如果以 3D畫形式去做那么可以達(dá)到意想不到的推廣手段。合作單位： 三里崗小學(xué)、第九中學(xué)216。216。優(yōu)勢： 不僅可以降低本項目客戶未來生活成本的考慮，提高本項目客戶的心理預(yù)期值，同時可以為未來本項目西邊地塊的開發(fā)銷售及溫莎小鎮(zhèn)提供便利。價格優(yōu)勢配合產(chǎn)品的展示才可以完全打破價格優(yōu)勢配合產(chǎn)品的展示才可以完全打破客戶心底里那最后一層防線。日均需來訪客戶 15組252。成交客戶是什么樣的？252?？蛻羰窃趺磥淼模?52?？蛻羰窃趺磥淼模?52。戰(zhàn)備篇 貨量盤點售罄售罄售罄 售罄售罄售罄售罄售罄售罄1617套1720套1910套209套售罄售罄 售罄145套1544套4195套3264套2264套1240套23256套24264套25264套26212套216。 項目 2023年 7月開盤至今，整體銷售狀況較差，總?cè)セ讛?shù)為 308套，月均銷售 11套。216。 項目開盤至今成交均價為 4531元 /㎡21圍城篇 競品項目 凱旋觀邸 在售戶型對比凱旋觀邸 103平米 振興共和城 104平米功能布局 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi)戶型方正、全明處理 倒 L字戶型，進(jìn)深長主客分離，安全隱私 主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足 一房朝南，整體采光不好南北不通透，通風(fēng)效果差 南北通透空間尺度 主臥面積大，居住舒適 南北狹長，影響采光贈送空間 基本無贈送面積 贈送面積大，可以靈活改動單價、產(chǎn)品產(chǎn)生直接競爭圍城篇 競品項目 凱旋觀邸 景觀展示對比道路狀況對比圍擋現(xiàn)狀對比營銷中心現(xiàn)狀對比圍城篇 競品項目 凱旋觀邸 競爭對比216。營銷狀況如何？252。而對于同質(zhì)化市場競爭最終將演變成 價格戰(zhàn)鴻地天筑麗景建筑面積： 16萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 302戶均價： 5135元 /㎡正東凱旋觀邸建筑面積： 40萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 509戶均價： 4531 /㎡振興溫莎小鎮(zhèn)建筑面積： 35萬方當(dāng)前推出戶數(shù)： 128戶均價：一房一價 錦成國際建筑面積： 18萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 168戶均價： 4652 /㎡恒生陽光城建筑面積： 當(dāng)前可售戶數(shù)： 472戶均價： 4913 /㎡華力金色南郡建筑面積： 35萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 568戶均價： 4020 /㎡圍城篇 競爭地圖鳳凰花園城建筑面積： 18萬方當(dāng)前可售戶數(shù)： 601戶均價： 3821 /㎡新地塊第一層包圍圈：凱旋觀邸、溫莎小鎮(zhèn)、振興新地塊（計劃獲?。┑诙影鼑Γ哄\成國際、鳳凰花園城第三層包圍圈：恒生陽光城、金色南郡、天筑麗景本項目位于競品市場中心位置，周邊競品項目對本項目的 圍城態(tài)勢 已然形成，同時又有淮礦、高速、碧桂園、柏莊等項目 虎視眈眈 ！市政府區(qū)域項目圍城篇 競爭周期2023年 3月 7月 11月 2023年 3月 7月振興共和城凱旋觀邸天筑麗景溫莎小鎮(zhèn)恒生陽光城錦成國際金色南郡鳳凰花園城2023年 6月開盤至今，銷售 1200套左右2023年 12月推出 21樓共計 174套房源2023年 7月首次開盤， 2023年 11月新開 7樓近 300套房源，目前整盤去化 50%左右2023年 1月共推房源 1134套，整體去化 50%左右2023年 5月首次開盤，前三期基本售罄，在售房源為四期 5053樓和五期 62 共計房源 690套房源，目前整盤去化 80%以上2023年住宅首次開盤一棟高層，共計 208套去化 19%2023年 9月開盤至今共計推出 672套房源，去化 104套左右首期推 128套房源， 2023年 1月開始認(rèn)籌從 2023年 3月至今銷售 712套左右11月 2023年 3月 7月 11月 2023年 3月 7月 11月未計算新上市貨源的狀況下， 2023年年初市場庫存 2748套，存量較大；隨著各項目推盤節(jié)奏加快，自 2023年 1月到 10月為本項目核心競爭周期，需抓緊出貨，迅速 搶占市場、搶占客戶 才是制勝的關(guān)鍵。從交通配套角度 ，交通不完善，配套尚顯不足，致使客戶感知生活成本較高，不便利。 項目 2023年 12月開盤至今，總?cè)セ讛?shù)為40套。2023將是各項目短兵相接之時產(chǎn)品分布 216。從現(xiàn)今銷售來看， 15所剩產(chǎn)品均價高層產(chǎn)品，去化難度較大；216。未成交客戶是什么樣的？軍備篇 來電分析來電數(shù)據(jù)216。從客戶獲知渠道到客戶居住、工作區(qū)域?qū)Ρ任覀兛梢钥闯觯?52。他們在意所居住環(huán)境的景觀，因為那是對于他們來說更好的生活，更重要的也是 自己身份、面子的一種展示 !他們有自己的圈子，圈子不大，但是他們 很看重也很在意自己生活的那個小圈子 。假設(shè)本項目按六安銷售排行第一項目操作，是否就能完成目標(biāo)？答案是不確定的，因為市場在隨時發(fā)生著變化，客戶的購房意向也在隨之改變，我們不能將未來寄予歷史。關(guān)注點 7 豐富個人生活 對新事物接受度較高，喜歡消費不高，但健康豐富的 娛樂生活根據(jù)正常對于剛需客戶的首付款判定，折射在總價層面上約合 。2名物業(yè)人員（女）置于營銷中心門廳處，負(fù)責(zé)將客戶引入洽談區(qū)，并交予銷售接待216。216。出街時間： 3月中旬216。明星建議： 身價不宜太高，二、三線明星即可備注：邀請明星需有一定知名度，接近普通人需求即可。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 27 一月 202310:07:59 上午 10:07:59一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。張貼區(qū)域：街道、飯店、超市216。執(zhí)行時間： 3月初至 4月中旬，8月上旬至 10月中旬216。同時拉近客戶與客戶之間的距離。出街時間： 2月下旬216。踏入這里就是品質(zhì)的象征進(jìn)軍進(jìn)軍 4個億！個億！1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月策略篇 執(zhí)行策略 再鑄景觀 圍擋系統(tǒng)高端的小區(qū)圍欄可以與競品項目形成鮮明的對比，提升客戶的心理預(yù)期值圍擋有效的將工地的雜亂與景觀相隔離，讓客戶感知只是美的詮釋進(jìn)軍進(jìn)軍 4個億！個億！1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月策略篇 執(zhí)行策略 再鑄景觀 現(xiàn)場系統(tǒng)現(xiàn)場景觀展示不僅可以提升客戶對于產(chǎn)品的心理預(yù)期值，對于本項目來說更是承諾的兌現(xiàn) 和對客戶心理預(yù)期的超越進(jìn)軍進(jìn)軍 4個億！個億！1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月策略篇 執(zhí)行策略 再鑄景觀 樣板房展示 進(jìn)軍進(jìn)軍 4個億！個億！完善樣板房通道建設(shè)，讓客戶可以直接感觸到未來居住的狀況！1月月2月月4月月3月月6月月5月月7月月8月月9月月11月月10月月12月月“ 城堡 ” 是本項目核心的戰(zhàn)略要地， “ 城堡 ” 的堅固性、質(zhì)量和建造速度很大程度上可以決定一場戰(zhàn)爭的勝負(fù)。252。行業(yè)分布年齡屬性軍備篇 置業(yè)屬性216。渠道詳細(xì)分析：攔截廣告（ 504組 )已來訪客戶介紹（ 155組） 老業(yè)主推薦（ 148組）現(xiàn)場路過外拓渠道戶外廣告軍備篇 來電來訪及成交交叉分析216。整體銷售呈下滑趨勢貨量盤點 216。簽約金額： ，簽約均價為 /㎡ ；216。 全盤現(xiàn)今成交均價為 4020元 /㎡圍城篇 競品項目 金色南郡 在售戶型對比金色南郡 114戶型 振興共和城 104平米功能布局 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi)倒 L字戶型，進(jìn)深長 倒 L字戶型，進(jìn)深長主客分離，安全隱私 主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足 一房朝南，整體采光不好南北通透 南北通透空間尺度 餐廳、客廳連為一體，整體空間尺度感大 南北狹長，影響采光贈送空間 贈送面積大 贈送面積大總價產(chǎn)生直接競爭廳項目名稱 鳳凰花園城開 發(fā) 商 六安市盛平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司類型 /規(guī)模占地面積 :13萬平米總建筑面積 :30萬平米容積率： 總戶數(shù)： 1134（備案）可售戶數(shù)： 601物業(yè)類型 小高層、高層在售產(chǎn)品 兩房 ㎡ ，三房 ㎡均價 3821元 /㎡優(yōu)惠： 1 17和 18交 10000抵 46000； 16和 19交 10000抵50000圍城篇 競品項目 鳳凰花園城樓棟號 總戶數(shù) 銷售套數(shù) 可售套數(shù) 去化率 銷售均價10 144 18 126 13% 37632 66 61 5 92% 38363 66 59 7 89% 38617 44 23 21 52% 37455 66 55 11 83% 38188 66 55 11 83% 378716 72 9 63 13% 399018 72 39 33 54% 383717 72 35 37 49% 385111 144 64 80 44% 381919 184 9 175 5% 37791 138 106 32 77% 3808戶型 產(chǎn)品線 總戶數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售均價 去化率兩房 8090 256 107 149 3825 %90100 164 29 135 3814 %100110 22 10 12 3776 %三房 90100 99 90 9 3823 %100110 296 127 169