【正文】 ? 1 ? 社區(qū)商業(yè)概述社區(qū) 商業(yè)定義社區(qū)商業(yè)發(fā)展 歷程社區(qū)商業(yè)特征社區(qū) 商業(yè)與城市商業(yè)的 區(qū)別社區(qū)商業(yè) 分類國外 社區(qū)商業(yè) 開發(fā)模式?社區(qū) 商業(yè)定義 定義?社區(qū)商業(yè)是一種以住宅小區(qū)為載體，以一定地域居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型 商業(yè)以住宅小區(qū)為載體 ?表明了社區(qū)商業(yè)對住宅小區(qū)的依存關(guān)系，這種依存體現(xiàn)在建筑和經(jīng)營兩個(gè)方 面。建筑上，社區(qū)商業(yè)和 住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的； 經(jīng)營上，社區(qū)商業(yè)指向小 區(qū)住戶 以一定區(qū)域居民為 服務(wù)對象 ?表明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，這是其區(qū)別于其它商業(yè)最重要 一點(diǎn) 以便民為宗旨 ?社區(qū)商業(yè)不是也無法滿足 所指向的終端消費(fèi)者的所 有商業(yè)需求，它對消費(fèi)者 需求的滿足必須具備方便的特性?社區(qū) 商業(yè)發(fā)展歷程 發(fā)展歷程社區(qū)商業(yè)起源社區(qū)的由來 社區(qū)商業(yè)發(fā)展 社區(qū)商業(yè)火爆1930 1950 1990 2023?“ 社區(qū) ” 一 詞，是 20世紀(jì) 30年代中國社會學(xué)者由 英文“ munity” 翻譯而來。?其 強(qiáng)調(diào) 這種社會共同體是存在于一定的地域之內(nèi)的。?19世紀(jì) 50年代美國產(chǎn)生 了專門服務(wù)郊區(qū)新建社區(qū)的 社區(qū) 商業(yè) 。?60年代，英國、日本、法國等西方國家也相繼出現(xiàn) 大規(guī)模的社區(qū) 商業(yè)。?70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也有了大規(guī)模的發(fā)展。 ?我國社區(qū)商業(yè)起于90年代初的北京、上海等 大城市 ，延續(xù)了“ 社區(qū)商業(yè)就是為社區(qū)居民服務(wù)的屬地型商業(yè) ” 的內(nèi)涵 。?20世紀(jì)末開始， 國內(nèi)新規(guī)劃的社區(qū)，根據(jù)規(guī)劃理論和實(shí)際需求，與社區(qū)同步建成的 新社區(qū)商業(yè)。?在商業(yè)溢價(jià)遠(yuǎn)高于住宅的背景下，開發(fā)商一味地追求商業(yè)面積 最大化， 導(dǎo)致了社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象 嚴(yán)重。2023主題特色路線?住宅限購，社區(qū)商業(yè)逐漸重視居民 的實(shí)際 需求、前期商業(yè) 定位 規(guī)劃及后期運(yùn)營管理 。 風(fēng)情、主題、特色、藝術(shù)、文化 等類型社區(qū)商業(yè)涌現(xiàn)。?2023年 9月 ，國務(wù)院發(fā)布《 關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》 指出 ，新建 社區(qū)商業(yè) 和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于 10%。?社區(qū)商業(yè)特征 特征?社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體， 主要為本地居民提供服務(wù) ，一般不具有廣域性和輻射性?社區(qū)商業(yè)主要為特定社區(qū)居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)，一般 不經(jīng)營技術(shù)性強(qiáng)、單價(jià)高的耐用消費(fèi)品和生產(chǎn)資料地域性強(qiáng)服務(wù)對象明確商圈較小?社區(qū)商店主要銷售居民 日常急需的生活便利品 ，一般來說交易次數(shù)多，交易額小 ，購物時(shí)間短 ，成交機(jī)率大以經(jīng)銷日常生活用品為主?社區(qū)商業(yè)經(jīng)營占用資金相對較少， 租金低，裝修成本低，銷售對象明確，營銷費(fèi)用低。連鎖經(jīng)營更可以享受 規(guī)模效益，運(yùn)營成本更低交易頻繁、交易額小交易時(shí)間短、成交機(jī)率大?社區(qū)商業(yè)集 購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)多功能于一體， 匯集社區(qū)購物中心、超市、便利店、折扣店、倉儲、餐飲美容等多種業(yè)態(tài)于一身，滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。營運(yùn)成本相對低廉商業(yè)功能、業(yè)態(tài)的多樣性顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性盈利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性?社區(qū) 商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別與 城市商業(yè) 的區(qū)別區(qū)位地段不同 ?社區(qū)商業(yè)因依附于社區(qū)而通常離居住集聚區(qū)很近，而城市商業(yè)通常在城市的商業(yè)區(qū)消費(fèi)群體不同 ?社區(qū)商業(yè)面向的消費(fèi)群體主要是周邊居住區(qū)的居民，而城市商業(yè)所面向的消費(fèi)群體則廣泛的多業(yè)態(tài)組合不同 ?城市商業(yè)包含了各種各樣的業(yè)態(tài)，而社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)則主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對性更強(qiáng)建筑形態(tài)不同?社區(qū)商業(yè)最常見的建筑形態(tài)是底商，一般是獨(dú)立的商鋪，少量的為大開間的商場。而城市商業(yè)的建筑形態(tài)更為多樣?社區(qū)商業(yè)分類 分類?輻射型： 5％ —11％，中間型： 2％ —5％，內(nèi)向型： 2％以下?便利級商業(yè)（ 3000㎡以下）、鄰里級商業(yè)（ 3000—2萬㎡）、社區(qū)級商業(yè)（ 2萬 5萬㎡以下）按商住比指標(biāo)分類?底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨(dú)立型商業(yè)按服務(wù)的規(guī)模分類?散點(diǎn)式商業(yè)、商業(yè)街型商業(yè)、購物中心型商業(yè)按建筑形式分類?內(nèi)部型商業(yè)、外部型商業(yè)、兼有型商業(yè)按布局分類?小型社區(qū)、中型社區(qū)、大型社區(qū)（人口規(guī)模： ，人均商業(yè)面積： /人）按位置分類按社區(qū)規(guī)模分類?國外 社區(qū)商業(yè) 開發(fā)模式 國外 開發(fā)模式兩 大特點(diǎn)： 一是 以大型超市或購物中心為核心 ；二是 呈塊狀發(fā)展 ，與周圍的文化娛樂等設(shè)施連成一體。 美國區(qū)域型 和鄰里型購物中心主要為社區(qū)居民 服務(wù)， 滿足了人們 “ 一站式 ”購物的 需求。美國“ 商業(yè)街協(xié)同組合 ” 是 日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。 “ 造鎮(zhèn)計(jì)劃 ” 下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園 。在日本便利店 除了賣及時(shí)快速消費(fèi)品之外，還有代收水煤電各種費(fèi)用的服務(wù)，還可以代售車船票、提供快遞業(yè)務(wù) 等，非常方便。日本為 滿足居民 的日常性 購物，模式 為 ： 主力店 +各種專賣店 。主力 店， 是利用聚客力強(qiáng)的優(yōu)勢來吸引人流，也是 吸引 專賣店進(jìn)駐的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低 的，專賣店 則是涉及人們?nèi)粘Ｉ畹牧闶蹣I(yè) 態(tài)。澳洲“ 鄰里中心 ” 是新加坡社區(qū)商業(yè)中心的名稱，即按照社區(qū)建設(shè)的配套建設(shè)指標(biāo)，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進(jìn)行集中經(jīng)營與管理， 不以盈利為主要目的 ，而是為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。德國 社區(qū) 商業(yè)的 建設(shè)原則是 “ 以人為本 ” 。居住區(qū)相關(guān)設(shè)施的分布， 是與 人們到達(dá) 這些設(shè)施的時(shí)間距離相關(guān)聯(lián)的 ，如 5分鐘步行范圍內(nèi)，可以到達(dá)超級市場、日常用品 店、 社區(qū)管理 委員會、 醫(yī)療 中心和地鐵站等。通過地鐵在 30分鐘內(nèi)，到達(dá) 城市各類工作就業(yè) 部門 。德國Textinhere新加坡? 2 ? 成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā) 模式 分析常規(guī)開發(fā)模式 ：萬科假日風(fēng)景社區(qū)新加坡模式 ：蘇州鄰里中心文化體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑喝f科良渚文化 村運(yùn)動(dòng) 休閑模式：光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅常規(guī)開發(fā) 新加坡模式 文化體驗(yàn) 運(yùn)動(dòng) 休閑萬科假日風(fēng)景社區(qū)蘇州鄰里中心萬科良渚文化村光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅選取國內(nèi)以下 四 種成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式作為本報(bào)告的分析對象?萬科假日風(fēng)景社區(qū) 項(xiàng)目概況? 新市鎮(zhèn)型 綜合社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 特性l 上海 、 外郊環(huán) 、 成熟社區(qū) 、 周期開發(fā)、中等規(guī)模項(xiàng)目特點(diǎn)l 新興社區(qū)與原有老城區(qū)的并存l 中高檔社區(qū)商業(yè)與周邊低檔商業(yè)的共生l “ 郊區(qū)化新城鎮(zhèn) ” 的發(fā)展進(jìn)程l 項(xiàng)目位于 上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，從規(guī)劃之初即采用國外先進(jìn)的“ 新市鎮(zhèn) ” 造鎮(zhèn) 理念萬科假日風(fēng)景社區(qū)（社區(qū)商業(yè)）投資商 萬科集團(tuán)開發(fā)商 上海萬科長寧置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 上海市閔行區(qū)畹町路 99弄 商圈 七寶商圈 區(qū)位 外郊環(huán)占地面積 —— 建筑面積 20230平方米功能定位 社區(qū)一站式商業(yè)中心 建筑形態(tài) 商業(yè)中心、商業(yè)街經(jīng)營模式 先租后售主要業(yè)態(tài)大型超市、餐飲 (休閑餐飲 \大中型餐飲 \快餐 \特色餐飲……）美容美發(fā)美體 \服裝 \健身等?萬科假日風(fēng)景社區(qū) 選址策略? 選址在極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d居住區(qū)① 假日廣場 ② 沿街底 商 ③ 螞蟻工房底 商 ④ 蘇豪街 ⑤ 社區(qū)中心一期二期二期三期四期 五期① ②③④⑤l項(xiàng)目位于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，從規(guī)劃之初即采用國外先進(jìn)的 “ 新市鎮(zhèn) ” 造鎮(zhèn)理念萬科假日風(fēng)景社區(qū)閔行區(qū)春申居住示范區(qū)?萬科假日風(fēng)景社區(qū) 定位策略? 挑出市場空白點(diǎn)、定位中檔社區(qū)商業(yè)區(qū)域中檔消費(fèi)需求 5億周邊綜合商業(yè)匱乏市場空白萬科假日風(fēng)景廣場建筑面積 20,000 平方米上海市 2023零售商業(yè)坪效 萬元 /平方米年?duì)I業(yè)額平衡點(diǎn) 億元綜合社區(qū)商業(yè)街輻射人群 人均消費(fèi)力 （元） 人口數(shù)（人） 消費(fèi)力（億元） 消費(fèi)特征 商業(yè)支撐度 總消費(fèi)需求 （億元）核心圈 500米內(nèi) 1