【正文】 1第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征四、房地產(chǎn)價(jià)格的類型五、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格概念 從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)價(jià)格來源于：– 一是從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程的物化勞動和活勞動凝結(jié)形成的土地資本價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值。– 二是土地資源的價(jià)值，即土地使用權(quán)價(jià)格 (或所有權(quán)價(jià)格 )。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素相對稀缺，非絕對缺乏。絕對缺乏指物質(zhì)的不可獲得性。需要與需求的區(qū)別。 與一般物品價(jià)格的差異 1．供求變化不同 2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同 4．價(jià)格差異不同 5．市場性質(zhì)不同 6．價(jià)格形成時(shí)間不同 與一般物價(jià)共同之處：— 都是價(jià)格 — 都有波動 — 按質(zhì)論價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格特征 結(jié)果 ，容易受交易者的個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素① 成交價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格② 市場價(jià)格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。③ 理論價(jià)格：在合理的市場上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格④ 評估價(jià)格：估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測或判斷1．根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類市場價(jià)格 理論價(jià)格評估價(jià)格 成交價(jià)格公開市場價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場價(jià)格上下波動，市場價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動一個(gè)良好的評估價(jià) =正常成交價(jià) =市場價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素2．根據(jù)不同用途的分類租賃價(jià) 買賣價(jià)抵押價(jià) 課稅價(jià)典當(dāng)價(jià) 保險(xiǎn)價(jià) 征用價(jià) 3．根據(jù)實(shí)物形態(tài)不同的分類 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的數(shù)學(xué)模型2．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素定性分析要點(diǎn)各種因素影響價(jià)格的方向不同各種因素影響價(jià)格變動程度不同各種因素影響價(jià)格的關(guān)系不同式中： yi— 房地產(chǎn)價(jià)格；xi— 影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素；ki— 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的系數(shù)。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格類型房地產(chǎn)價(jià)格影響因素?cái)?shù)學(xué)模型分析要點(diǎn)因素分類房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格 3．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類按影響因素的范圍分為三類：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素其他因素人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會因素 行政因素 國際因素 位置市場供求商服繁華程度心理因素交通條件基本設(shè)施區(qū)域環(huán)境條件 建筑物本身朝向和日照樓層公攤面積 一般因素的影響一般因素的影響 1 房地產(chǎn)價(jià)格 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。 人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭規(guī)模經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價(jià)居民收入與消費(fèi)水平 利率水平 社會因素 政治安定狀況 社會治安程度 地產(chǎn)投機(jī) 城市化水平 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素其他因素一般因素的影響一般因素的影響 2 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。 行政因素 房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)價(jià)格政策房地產(chǎn)價(jià)格政策 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃劃及土地利用規(guī)劃稅收政策、稅收政策 行政隸屬變更、行政隸屬變更交通管制、交通管制 市政管理、市政管理 國際因素 世界經(jīng)濟(jì)狀況、世界經(jīng)濟(jì)狀況 軍事沖突情況、軍事沖突情況 政治對立狀況、政治對立狀況 國際競爭狀況、國際競爭狀況 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。水平產(chǎn)生影響的因素。位置因素相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小些 區(qū)域因素的分析和把握是房地產(chǎn)正確合理估價(jià)的關(guān)鍵 位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)因房地產(chǎn)類型的不同而不位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)因房地產(chǎn)類型的不同而不同。一般凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動的中心，同。一般凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動的中心，交通流量較大的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高。交通流量較大的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高。商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街狀態(tài)；狀態(tài)；居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務(wù)中，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務(wù)中心的距離；心的距離；工業(yè)房地產(chǎn)，通常視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定工業(yè)房地產(chǎn)，通常視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定 。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。水平產(chǎn)生影響的因素。市場供求（一）（一） 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求（二）房地產(chǎn)供給（二）房地產(chǎn)供給（三）房地產(chǎn)市場的均衡（三）房地產(chǎn)市場的均衡房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素其他因素需求的一般概念? 在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。? ? 消費(fèi)者如果按目前的購買量繼續(xù)購買時(shí)，對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價(jià)格，就是 需求價(jià)