【正文】 1第二節(jié) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)估價學習內(nèi)容 主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)價格的概念 二、房地產(chǎn)價格形成的基礎三、房地產(chǎn)價格的特征四、房地產(chǎn)價格的類型五、房地產(chǎn)價格的影響因素 房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格概念 從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)價格來源于：– 一是從規(guī)劃設計、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程的物化勞動和活勞動凝結(jié)形成的土地資本價值和房產(chǎn)價值。– 二是土地資源的價值，即土地使用權價格 (或所有權價格 )。房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格形成基礎1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素相對稀缺，非絕對缺乏。絕對缺乏指物質(zhì)的不可獲得性。需要與需求的區(qū)別。 與一般物品價格的差異 1．供求變化不同 2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同 4．價格差異不同 5．市場性質(zhì)不同 6．價格形成時間不同 與一般物價共同之處：— 都是價格 — 都有波動 — 按質(zhì)論價房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征 結(jié)果 ，容易受交易者的個別因素的影響房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素① 成交價格：房地產(chǎn)交易雙方的實際達成交易的價格② 市場價格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。③ 理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格④ 評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷1．根據(jù)形成基礎不同的分類市場價格 理論價格評估價格 成交價格公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素2．根據(jù)不同用途的分類租賃價 買賣價抵押價 課稅價典當價 保險價 征用價 3．根據(jù)實物形態(tài)不同的分類 土地價格、建筑物價格和房地價格房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 房地產(chǎn)價格影響因素的數(shù)學模型2．房地產(chǎn)價格影響因素定性分析要點各種因素影響價格的方向不同各種因素影響價格變動程度不同各種因素影響價格的關系不同式中： yi— 房地產(chǎn)價格；xi— 影響房地產(chǎn)價格的各種因素；ki— 影響房地產(chǎn)價格變化的系數(shù)。房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素數(shù)學模型分析要點因素分類房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格 3．房地產(chǎn)價格影響因素的分類按影響因素的范圍分為三類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素人口因素 經(jīng)濟因素 社會因素 行政因素 國際因素 位置市場供求商服繁華程度心理因素交通條件基本設施區(qū)域環(huán)境條件 建筑物本身朝向和日照樓層公攤面積 一般因素的影響一般因素的影響 1 房地產(chǎn)價格 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。 人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭規(guī)模經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展狀況物價居民收入與消費水平 利率水平 社會因素 政治安定狀況 社會治安程度 地產(chǎn)投機 城市化水平 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素一般因素的影響一般因素的影響 2 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。 行政因素 房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)價格政策房地產(chǎn)價格政策 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃劃及土地利用規(guī)劃稅收政策、稅收政策 行政隸屬變更、行政隸屬變更交通管制、交通管制 市政管理、市政管理 國際因素 世界經(jīng)濟狀況、世界經(jīng)濟狀況 軍事沖突情況、軍事沖突情況 政治對立狀況、政治對立狀況 國際競爭狀況、國際競爭狀況 房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。水平產(chǎn)生影響的因素。位置因素相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小些 區(qū)域因素的分析和把握是房地產(chǎn)正確合理估價的關鍵 位置的優(yōu)劣標準因房地產(chǎn)類型的不同而不位置的優(yōu)劣標準因房地產(chǎn)類型的不同而不同。一般凡是位于或接近經(jīng)濟活動的中心，同。一般凡是位于或接近經(jīng)濟活動的中心，交通流量較大的房地產(chǎn)，價格一般較高。交通流量較大的房地產(chǎn)，價格一般較高。商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街狀態(tài)；狀態(tài)；居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務中，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務中心的距離；心的距離；工業(yè)房地產(chǎn)，通常視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定工業(yè)房地產(chǎn)，通常視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定 。房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。水平產(chǎn)生影響的因素。市場供求（一）（一） 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求（二）房地產(chǎn)供給（二）房地產(chǎn)供給（三）房地產(chǎn)市場的均衡（三）房地產(chǎn)市場的均衡房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素需求的一般概念? 在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，消費者愿意而且能夠購買的商品和勞務的數(shù)量。? ? 消費者如果按目前的購買量繼續(xù)購買時，對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價格，就是 需求價