【正文】 并進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價格。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，房地產(chǎn)的使商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，房地產(chǎn)的使用效益越高，價格相應(yīng)越高。價格要高于地勢低的房地產(chǎn)價格。矩形地的價格較高，而其他形狀的土地價格矩形地的價格較高，而其他形狀的土地價格則偏低。 環(huán)境因素環(huán)境因素環(huán)境條件是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房環(huán)境條件是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍物理性狀因素。? |Esp|1，供給缺乏彈性或相對無彈性，供給變動率小于價格變動率? |Esp|=1，供給等彈性，價格與供給同幅度變動? |Esp|1，供給有彈性，價格的微小變化將引起供給量的較大的變化? |Esp|=+∞，供給完全有彈性，價格不變的情況下，供給量可以無限增加，供給曲線為一條水平直線不同價格彈性下的供給曲線|Esp|=+∞|Esp|=0|Edp|1|Edp|1|Esp|=1PQ房地產(chǎn)市場的均衡? 供給對需求的反應(yīng)過程? 房地產(chǎn)市場均衡的基本原理，見 圖 21供給對需求的反應(yīng)過程? 房地產(chǎn)需求上升 空置房下降 房地產(chǎn)租金和價格上漲 更多投資者 租金和價格持續(xù)上漲 投資者和開發(fā)商進(jìn)入開發(fā)建造市場 供給上升 空置率開始上升 租金和房地產(chǎn)價格下挫 利潤降低 供給減少? 房地產(chǎn)需求減少 空置率上升 租金和價格下跌 空置房的低價位消化或保持空置 市場保持這一狀態(tài)直至需求再次上升圖 21 房地產(chǎn)市場均衡模型PDQSQD=QSPEQEP1QS1QD1QS1QD1 供大于求P2QD2QS2QD2QS2 供不應(yīng)求房地產(chǎn)供求與價格的一般關(guān)系? 總的來說，房地產(chǎn)價格與需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān) ：– 供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。? 供給量 =存量 拆毀量 轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量 +其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 +新開發(fā)量房地產(chǎn)的供給的影響因素 (1)該種房地產(chǎn)價格水平? 通常情況下，商品的價格越高，生產(chǎn)者愿意提供的商品數(shù)量越大，因此供給量隨價格升降而增減。 價格變化的百分比 =需求量變化的百分比 =需求的價格彈性 =%/%=2需求價格彈性? |Edp|=0，需求完全無彈性，無論價格怎樣變動，需求量都不變，需求曲線為一條垂直線。? 相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平– 替代品：例 A和 B是替代品， 如 A的價格上升，則 B的價格上升– 互補品：例 C和 D是互補品， 如 C的價格上升，則 D的價格下降? 消費者的偏好。房地產(chǎn)市場供求狀況 — 房地產(chǎn)需求? 某種房地產(chǎn)需求，是指消費者在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)數(shù)量。? ? 消費者如果按目前的購買量繼續(xù)購買時，對一定數(shù)量的商品所愿意支付的價格，就是 需求價格 。房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1一般凡是位于或接近經(jīng)濟活動的中心，同。區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。 與一般物品價格的差異 1．供求變化不同 2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同 4．價格差異不同 5．市場性質(zhì)不同 6．價格形成時間不同 與一般物價共同之處：— 都是價格 — 都有波動 — 按質(zhì)論價房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征 結(jié)果 ，容易受交易者的個別因素的影響房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素① 成交價格：房地產(chǎn)交易雙方的實際達(dá)成交易的價格② 市場價格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素相對稀缺，非絕對缺乏。學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)價格的概念 二、房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)三、房地產(chǎn)價格的特征四、房地產(chǎn)價格的類型五、房地產(chǎn)價格的影響因素 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)估價– 二是土地資源的價值，即土地使用權(quán)價格 (或所有權(quán)價格 )。 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格概念房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格影響因素數(shù)學(xué)模型分析要點因素分類房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格 3．房地產(chǎn)價格影響因素的分類按影響因素的范圍分為三類：一般因素、區(qū)域因素、個別因素 影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素人口因素 經(jīng)濟因素 社會因素 行政因素 國際因素 位置市場供求商服繁華程度心理因素交通條件基本設(shè)施區(qū)域環(huán)境條件 建筑物本身朝向和日照樓層公攤面積 一般因素的影響一般因素的影響 1 房地產(chǎn)價格 所謂一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。行政因素 房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)價格政策房地產(chǎn)價格政策 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃劃及土地利用規(guī)劃稅收政策、稅收政策 行政隸屬變更、行政隸屬變更交通管制、交通管制 市政管理、市政管理 國際因素 世界經(jīng)濟狀況、世界經(jīng)濟狀況 軍事沖突情況、軍事沖突情況 政治對立狀況、政治對立狀況 國際競爭狀況、國際競爭狀況 房地產(chǎn)價格影響因素分類影響因素分類 一般因素 區(qū)域因素 個別因素其他因素區(qū)域因素的影響區(qū)域因素的影響 1位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)因房地產(chǎn)類型的不同而不位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)因房地產(chǎn)類型的不同而不同。商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街商業(yè)房地產(chǎn)，主要是看商服繁華度、臨街狀態(tài)；狀態(tài)；居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況居住房地產(chǎn)，主要是看周圍微觀環(huán)境狀況，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務(wù)中，尤其是噪聲、交通，以及與商業(yè)服務(wù)中心的距離；心的距離；工業(yè)房地產(chǎn)，通常視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定工業(yè)房地產(chǎn)，通常視