【正文】 1 裕達(dá) 城市廣場 廣告整合推廣討論方案 2 一些講在前面的話 …… 3 來賓 CBD? 這個(gè)問題，都將是我們冷靜用來審視“裕達(dá) 城市廣場”的話題。來賓， 2023年 12月 28日正式掛牌成立的地級市，歷經(jīng)五年的發(fā)展，來賓是否有了自己真正的城市 CBD？ 今天，新城區(qū)的逐步形成，已是矚目焦點(diǎn)。市場呼示我們 ——來賓需要 CBD！“裕達(dá) 城市廣場”將是為城市 CBD而來，我們完全有理由相信，“裕達(dá) 城市廣場”在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上領(lǐng)擎來賓都市繁華。 4 我們不敢說， “裕達(dá) 城市廣場” 能否為新城區(qū)在來賓實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道， “裕達(dá) 城市廣場” 的成功必將為來賓 CBD的形成續(xù)寫里程碑式的一筆。 因?yàn)?…… 5 裕達(dá) ， 不僅僅是在打造一個(gè)社區(qū)，更應(yīng)該是在打造一座城市 CBD！ 6 讓我們開啟這一場城市 CBD的征戰(zhàn) …… 7 收整 鎖定 放大 第一回合 市場判研戰(zhàn) 第二回合 定位延展戰(zhàn) 第三回合 專案推廣戰(zhàn) 第四回合 視覺表現(xiàn)戰(zhàn) “裕達(dá) 城市廣場”之整合推廣戰(zhàn)略 8 第一回合 市場判研戰(zhàn) 9 片區(qū)市場分析 市場判研戰(zhàn) 概況 價(jià)格 銷售 產(chǎn)品 包裝 10 一、概況 來賓樓市 ——四大板塊 老城區(qū) —— 城市人口密集，商業(yè)集中區(qū)，現(xiàn)開發(fā)的項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，如嘉美商業(yè)中心等。 城北新城區(qū) —— 未來城市中心，政治、行政辦公、文化、金融、居住中心 ,目前占據(jù)來賓市房地產(chǎn)開發(fā)的絕大部分市場份額，市場最熱點(diǎn)。 華僑投資區(qū) —— 與新城區(qū)中心相隔桂海高速公路，也因?yàn)楣鸷８咚俟分?，明顯的降低了該區(qū)域的開發(fā)熱度，但發(fā)展趨勢指日可見。 河西 —— 開發(fā)比較冷淡，但預(yù)計(jì)來賓二橋 2023年 5月 1日的通車，連接河西與新城區(qū)中心，將是河西樓市的導(dǎo)火線。目前來賓二橋橋南（河西） 1200畝的區(qū)域已經(jīng)被規(guī)劃為城市建設(shè)用地。隨著二橋的通車，必將激活來賓二橋橋頭南岸房地產(chǎn)市場，甚至催熱整個(gè)河西的樓市。 11 項(xiàng)目區(qū)域 ——城北新區(qū) 目前政府行政辦公中心和公務(wù)員小區(qū)一期業(yè)已建成投入使用；區(qū)域交通主干道業(yè)已建成投入使用；其他配套路網(wǎng)建設(shè)建成通車率已超過50%，其余正在緊張規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)區(qū)域路網(wǎng)建設(shè)將全面完成。 從去年開始樓市持續(xù)旺盛，競爭呈加速度的升溫趨勢。 新城市中心概念已深入人心 政府搬入 配套建設(shè) 公務(wù)園一期投入使用 市場因素 樓市熱，需求大，導(dǎo)致供不應(yīng)求 新城區(qū)逐漸形成 地段是最大競爭力 12 小結(jié)： ★新城區(qū)的規(guī)劃和 政策推動(dòng)樓市快速發(fā)展。 ★ 求大于供，市場熱賣，存在巨大的市場開發(fā)和需求空間，正是項(xiàng)目入市搶占市場，彌補(bǔ)市場空白大好時(shí)機(jī)。 13 片區(qū)市場分析 市場判研戰(zhàn) 概況 價(jià)格 銷售 產(chǎn)品 包裝 14 二、價(jià)格 區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格分析 15 區(qū)域價(jià)格小結(jié)： 據(jù) 2023年上半年區(qū)域樓盤銷售均價(jià)圖表明，新城區(qū)商品物業(yè)（住宅）銷售價(jià)格水平約為 1700元 /㎡ 左右。來賓市新城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場，借助來賓市行政中心遷移的大好形勢，以及各項(xiàng)市政配套規(guī)劃的優(yōu)勢，其物業(yè)極具商業(yè)投資或自用價(jià)值，銷售價(jià)格穩(wěn)居整個(gè)來賓市前列。 本項(xiàng)目正好處在區(qū)域市場的大好發(fā)展勢頭，應(yīng)借勢而上，一舉取成成功。 16 片區(qū)市場分析 市場判研戰(zhàn) 概況 價(jià)格 銷售 產(chǎn)品 包裝 17 樓盤名 主力戶型、面積 大地景苑 二房 7090㎡ ，三房 90～ 130㎡ 泰德花苑 二房 70100㎡ ，三房 100～ 130㎡ ，四房 125160㎡ 樓中樓 202220㎡ 財(cái)富 168 二房 7090㎡ ，三房 90120㎡ 麗景苑 三房 90125㎡ ，四房 125150 ㎡ 金色家園 三房 110～ 150㎡ 金龍城 三房 110～ 140㎡ ，樓中樓 200 ㎡ 以上 東盟國際 天地樓 175220㎡ 水岸楓景 三房 125136 ㎡ 三、產(chǎn)品 新城區(qū)部分樓盤主力戶型分析 18 22%50%28%二房三房四房以上19 新城區(qū)部分樓盤主力戶型分析小結(jié) （ 1）從以上圖表可以看到，新城區(qū)樓盤的房型以三房為主，占約 50%；另外四房以上物業(yè)也占一定的比例，約為 28%。 （ 2）從現(xiàn)有房型供應(yīng)情況來看，兩房占的比例主力面積兩房在 80～ 90平方米，三房在 100～ 130平方米左右；品質(zhì)較好的樓盤，其主力面積相對較高，近 140平方米． （ 3）從物業(yè)單套面積來看，三房 1２ 0平方米以上較多，屬于享受型物業(yè)，區(qū)域內(nèi)樓盤，客戶定位同質(zhì)化，相對本項(xiàng)目而言，必須找出有差異化的定位，為未來銷售工作鋪平道路。 20 片區(qū)市場分析 市場判研戰(zhàn) 概況 價(jià)格 銷售 產(chǎn)品 包裝 21 項(xiàng)目名稱 推廣語 主要述求點(diǎn) 大地景苑 城市新中心 商住新領(lǐng)地 新行政中心 \溫州商業(yè)街 \交通 \開發(fā)商品牌 泰德花苑 比期待更精彩 新行政中心 \院落式住宅小區(qū) \交通 財(cái)富 168 我家對面就是中心廣場 新行政中心 \商業(yè) \開發(fā)商品牌 麗景苑 演繹來賓商業(yè)新典范 老城區(qū)與 新行政中心 結(jié)合點(diǎn) \商業(yè)大盤 \開發(fā)商品牌 金色家園 起點(diǎn)不一樣 自然高人一籌 純住宅 \新行政中心 \生活配套完善 東盟國際 首創(chuàng)來賓一站式休閑購物島 開發(fā)商品牌 \成熟配套 \一站式購物 \全俱物業(yè) 水岸楓景 繁華相擁 水銦韻相伴 江景 \成熟配套 \景觀 四、包裝 新城區(qū)樓盤營銷包裝分析 22 新城區(qū)樓盤訴求分析小結(jié) （ 1）新城區(qū)樓盤在推廣語方面，主要是渲染新城區(qū)生活享受理念為主，強(qiáng)調(diào)居住的舒適與商業(yè)價(jià)值的凸顯； （ 2）新城區(qū)樓盤在營銷訴求點(diǎn)上，主要集中在新行政、文化、商務(wù)、 金融中心等大環(huán)境優(yōu)勢上，但其優(yōu)勢表現(xiàn)為共性，為了體現(xiàn)差異化營銷推廣，一些樓盤除了強(qiáng)調(diào)區(qū)域市政配套的同時(shí)，對項(xiàng)目自身的開發(fā)商品牌、建筑細(xì)節(jié)、商業(yè)價(jià)值、社區(qū)居住理念等方面進(jìn)行了訴求的補(bǔ)充。 23 五、銷售 銷售特征分析： 整體市場供銷兩旺； 市場銷售以中低檔物業(yè)為主； 電梯洋房逐步為市場接受； 銷售的物業(yè)類型主要以多層為主； 銷售狀況普遍較為理想； 暢銷戶型面積浮動(dòng)范圍以 100130平米為主； 24 新城區(qū)市場總結(jié) ◆區(qū)域樓市火熱，絕大多數(shù)為商住盤，商業(yè)銷售看好，住宅銷售均比較理 想。新推的項(xiàng)目中只有少量的小高層，各開發(fā)商都在探試市場接受度，電 梯洋房逐步滲透市場，真正的小高層、高層時(shí)代尚未到來。 ◆區(qū)域商業(yè)開發(fā)相對飽和，但本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢得天獨(dú)厚，建議臨汽車站面多規(guī)劃商業(yè)。 ◆多層熱賣，項(xiàng)目多層均存在一定的亮點(diǎn)（簡約中式、半圍合式、精品復(fù) 式），項(xiàng)目多層住宅順利銷售應(yīng)不成問題。 ◆市場高層住宅尚為空白，小高層開始進(jìn)入市場，市場高層住宅有了一些基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目高層的突破提供一定的鋪墊。但，隨著市場產(chǎn)品的不斷飽和，而城市人口的有限度，將對后期產(chǎn)品產(chǎn)生壓力。而本項(xiàng)目的高層，始終是整個(gè)項(xiàng)目推廣中的難點(diǎn)所在。需要更多的品牌積累、營銷包裝及手段。 25 消費(fèi)者市場分析 生活觀 消費(fèi)觀 事業(yè)觀 廣告觀 市場判研戰(zhàn) 26 生活觀 追求都市繁華、自由自在享受生活，向往一種能使他激動(dòng)的、獨(dú)特鮮明的、和諧的、符合內(nèi)心需求的生活方式。 27 消費(fèi)觀 消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度的提高，決定了這類人群已進(jìn)入理智消費(fèi)階段，表現(xiàn)在對自己需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，并且消費(fèi)的品味越來越具有個(gè)人色彩并切合都市潮流。 在消費(fèi)上更注重專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有較高的要求，而且對美感的要求逐步提高到了與實(shí)用價(jià)值相等的位置。 28 廣告觀 接受廣告信息主要來源電視、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 DM、朋友介紹、街頭信息等等，不太相信片面