商圈分析與門店選址(已修改)
2025-03-06 23:57 本頁面
【正文】 商圈分析 商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。 邊際商圈次要商圈 。商店主要商圈商圈構(gòu)成： 核心商圈：約包括 55%～ 70%的顧客 次級(jí)商圈：約包括 15%～ 25%的顧客 邊緣商圈：約包括 5%的顧客 一、商圈構(gòu)成及影響因素 商圈形態(tài) ? — 商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高等。 ? — 住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有 1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。 ? — 文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 ? — 辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。 ? — 混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。 影響商圈形成的因素： 167。 商店規(guī)模 167。 經(jīng)營商品的種類 167。 商店經(jīng)營水平及信譽(yù) 167。 促銷策略 167。 家庭與人口因素 167。 競爭對(duì)手的位置 167。 交通狀況 ●雷利法則 —— 零售引力法則 內(nèi)容： 在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。 公式： ｄ Ｄ AB ＝ ─────── １＋ √ Ｐ B/Ｐ A 式中， Ｄ AB: Ａ 城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到 Ｂ 城鎮(zhèn)的里程衡量）； Ｐ A : Ａ 城鎮(zhèn)人口； Ｐ B : Ｂ 城鎮(zhèn)人口； ｄ : 城鎮(zhèn) Ａ 和 Ｂ 的里程距離。 二、商圈劃定方法 假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口 9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口 1萬人，Ａ距Ｂ 20公里。 20 Ｄ AB ＝ ────── ＝ 15 (公里 ) 1 ＋ √ 1/9 20 Ｄ BA ＝ ────── ＝ 5 (公里 ) 1 ＋ √ 9/1 15(公里 ) 5(公里 ) Ａ * * * Ｂ 中介點(diǎn) B 地區(qū) B 地區(qū) 18 公里 A 地區(qū) A 地區(qū) 5 公里 14 公里 D 地區(qū) D 地區(qū) C 地區(qū) C 地區(qū)A地區(qū)大概的商圈 ●哈夫法則 內(nèi)容： 哈夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營 面積 、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的 時(shí)間 及不同類型顧客對(duì)路途時(shí)間不同的 重視程度 這三個(gè)方面出發(fā)，來對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。 公式： 式中， Pij： i地區(qū)的消費(fèi)者在 j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj： j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或 j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商 品總營業(yè)面積； Tij： i地區(qū)的消費(fèi)者到 j商店的時(shí)間距離或空間距離； λ： 通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者 對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)； Sj /Tλij ： j商店或 j商業(yè)區(qū)對(duì) i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力； ∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。 ??? njijjijiTSTSijP1//??? 例：一個(gè)消費(fèi)者有機(jī)會(huì)在同一區(qū)域內(nèi) 3個(gè)超市中任何一個(gè)超市購物，已知這 3個(gè)超市的規(guī)模和 3個(gè)超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如下表所示。 商店 時(shí)間距離（分鐘） 規(guī)模（平方米） A 40 50000 B 60 70000 C 30 40000 表 51 三個(gè)超市的規(guī)模和與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離 如果 λ=1,每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是 : A : 50000/40=1250 B : 70000/60= C : 40000/30= 該消費(fèi)者到每個(gè)超市購物的概率分別是 : A:1250/（ 1250++） = B： /（ 1250++） = C： /（ 1250++） = 在計(jì)算出 Pij值后，還可以按如下公式計(jì)算出 i地區(qū)的消費(fèi)者到 j商店人數(shù)的期望值及在 j商店購物（銷售額）的期望值。 Eij= Pij Ci E(Aij)= Eij Bi Ci —— i地區(qū)人口數(shù) Bi—— i地區(qū)消費(fèi)者 在 j商店的人均購物金額 ● 實(shí)驗(yàn)法 167。 實(shí)地調(diào)查 167。 電話詢問 167。 郵寄問卷 1
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