8市場空白點分析及初步市場定位(已修改)
2025-03-06 23:46 本頁面
【正文】 沈陽項目 初步定位與特色建議 經(jīng)濟指標 2023年年底 2023年項目開業(yè)時 本項目的機遇 GDP ?相當于北京 1999年水平； ?1999年 CBD編制規(guī)劃，中關(guān)村西區(qū)開始規(guī)劃建設(shè)，金融街首批總部進駐； ?相當于北京 2023年水平； ?2023年北京甲級寫字樓增長比 1999年增長％； ?CBD寫字樓存量是 1999年的 3倍，主要是乙級寫字樓，眾多甲級寫字樓在建；中關(guān)村西區(qū)基本建成，中關(guān)村甲級寫字樓存量是1999年的 ；金融街成為大型國有企業(yè)總部聚集地，甲級寫字樓存量增長 34％。 ?隨著沈陽經(jīng)濟快速增長，寫字樓需求增長快； ?寫字樓有較好的發(fā)展機會，尤其是中等檔次寫字樓。 ?商務(wù)市場的極大發(fā)展將進一步帶來酒店以及服務(wù)式公寓市場需求的增長。 戶籍人口 規(guī)劃增長到 800萬人 巨大的人口增長，將帶來社會消費品零售總額的極大增長 人均社會消費品零售總額 相當于北京 2023年水平 相當于北京 2023年水平 ?達到北京 2023年水平，消費理念較原來有極大改變，更注重消費體驗，mall成為大型商業(yè)發(fā)展的主要類型； ?居民消費能力極大提高， zara, novo, ca等眾多時尚服飾品和餐飲、娛樂牌進入，品牌進入更新?lián)Q代階段； ?眾多一線品牌開始從王府飯店、國貿(mào)、東方瓜果尼察給您拓展到華貿(mào)等商場，新三里屯、王府井澳門中心等也定位于一線品牌；高檔品牌更加接近中產(chǎn)階層生活。 人均消費性支出 相當于北京 2023年水平 相當于北京 2023年水平 人均可支配收入 相當于北京 2023年水平 相當于北京 2023年水平 市場表現(xiàn) 本項目的機遇 ?本項目處在成熟的太原街商圈內(nèi)，擁有眾多的消費者； ?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群； ?本項目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店； ?關(guān)鍵詞：購物中心 ?新世界 1店、中興商廈、秋林商廈、商貿(mào)精品廊是沈陽最早開業(yè)的高檔購物場所；太原街是沈陽消費者心目中傳統(tǒng)高檔購物商圈； ?沈陽現(xiàn)有和未來有較多定位為國際一線品牌。 ?本項目所處的太原南街商業(yè)氛圍稍差，會影響品牌商戶的初步判斷； ?項目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機遇； ?項目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進入沈陽的國際一線品牌。 關(guān)鍵詞：與國際接軌的中高檔次 ?沈陽目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購物中心； ?現(xiàn)有大型商業(yè)內(nèi)主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低； ?沈陽經(jīng)濟發(fā)展快，人均收入和消費支出增長快，預(yù)計到項目開業(yè)時消費理念將有別于目前。 ?集購物、餐飲、娛樂休閑為一體、帶來全新消費理念的購物中心具有較好的發(fā)展前景； 關(guān)鍵詞：全新的消費理念 ?沈陽收入較高消費能力強的人群主要集中在 3040歲，其中較大部分對品牌認知度低；而且沈陽也缺乏國際知名時尚品牌，品牌重復(fù)度高。 ?未來隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時有更多 70年代末和 80年代初的消費者將成為消費主體和時尚輿論主導(dǎo)者，國際時尚品牌將成為未來主要消費對象； ?到項目開業(yè)時，新一撥國際時尚品牌將由北京向沈陽等二線城市拓展； ?沈陽商城存在正規(guī)的商場品牌不時尚，時尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時尚品牌集中地。 ?將本項目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時尚人群； ?利用未來沈陽品牌更新?lián)Q代機會，打造流行時尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異； 關(guān)鍵詞：年輕時尚人群，時尚風(fēng)向標 ? 將本項目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心； ? 以國際二線品牌和國際時尚品牌為主的時尚前沿基地； ? 整個商場為體現(xiàn)時尚、娛樂、教育、家庭的 “時尚家庭育樂館” 。 ? 商業(yè)定位的差異化特征： ? 主題不同，消費體驗不同 ? 更加時尚，品牌店的升級 ? 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合 ? 細節(jié)的關(guān)注，設(shè)計細節(jié)，業(yè)態(tài)布局細節(jié)，例如在運動用品層，布置一個小足球場 市場表現(xiàn) 本項目的機遇 ?主體消費人群 75％以上為在婚，有自己獨立的家庭； ?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入； ?沈陽大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合； ?本項目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學(xué)習(xí)用品為一體的兒童天地； ?同時還可以突出家庭的概念； 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂 ?沈陽消費者餐飲和娛樂頻次高，消費金額也較高；餐飲娛樂消費能力強； ?餐飲、娛樂消費的主要目的是朋友聚會； ?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設(shè)施； ?充分滿足消費者朋友聚會的餐飲娛樂需求。 關(guān)鍵詞：朋友共享的娛樂空間，精彩的周末 ?健身和美容、 spa逐漸成為沈陽人重要的業(yè)余健康休閑 ?提供健身、美容、 spa休閑空間 關(guān)鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間 市場表現(xiàn) 本項目的機遇 ?太原街有洲際、假日、商貿(mào)、新世界、世紀國際等眾多高檔酒店，也有金三角、群星、金都等眾多中檔酒店，是酒店集中區(qū)； ?太原街處于城市核心區(qū)，是外來人員選擇住宿的首要場地； ?太原街為發(fā)展早的商圈，聚集有較多的國際和國內(nèi)知名的公司企業(yè)辦公，對酒店具有較好的需求； ?太原街購物設(shè)施多，
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