8市場空白點(diǎn)分析及初步市場定位-預(yù)覽頁
【正文】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，人均收入和消費(fèi)支出增長快，預(yù)計(jì)到項(xiàng)目開業(yè)時(shí)消費(fèi)理念將有別于目前。 ?商務(wù)市場的極大發(fā)展將進(jìn)一步帶來酒店以及服務(wù)式公寓市場需求的增長。 ?隨著沈陽經(jīng)濟(jì)快速增長，寫字樓需求增長快； ?寫字樓有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是中等檔次寫字樓。 ?本項(xiàng)目所處的太原南街商業(yè)氛圍稍差，會(huì)影響品牌商戶的初步判斷； ?項(xiàng)目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機(jī)遇； ?項(xiàng)目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進(jìn)入沈陽的國際一線品牌。 ?將本項(xiàng)目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時(shí)尚人群； ?利用未來沈陽品牌更新?lián)Q代機(jī)會(huì)，打造流行時(shí)尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異； 關(guān)鍵詞：年輕時(shí)尚人群，時(shí)尚風(fēng)向標(biāo) ? 將本項(xiàng)目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心； ? 以國際二線品牌和國際時(shí)尚品牌為主的時(shí)尚前沿基地； ? 整個(gè)商場為體現(xiàn)時(shí)尚、娛樂、教育、家庭的 “時(shí)尚家庭育樂館” 。 ?經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司對發(fā)展前景好的項(xiàng)目具有投資的可能。 ?較大部分商務(wù)公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 ； ?發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務(wù)公寓具有較好機(jī)會(huì)； ?可以開發(fā)部分性價(jià)比較高、空間富于變化的 loft商務(wù)公寓； ?本項(xiàng)目處于商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性； ?商圈所帶來巨大人流，也是針對個(gè)人消費(fèi)者的旅游、教育培訓(xùn)、出國咨詢、產(chǎn)品直銷等公司辦公的重要場所。 ?預(yù)計(jì)未來眾多公建用地中，此類酒店式公寓有較大供應(yīng)量，競爭激烈 ?不建議發(fā)展功能定位不清晰的所謂酒店式公寓； ?建議功能細(xì)化，或者朝純商務(wù)方向發(fā)展，或者朝短期租賃居住方向發(fā)展； ?在四星、五星級(jí)酒店以及高檔公寓內(nèi)有較多針對中短期租賃居住需求的類似服務(wù)式公寓產(chǎn)品供應(yīng)，入住率表現(xiàn)較好； ?相對于四、五星級(jí)酒店提供的服務(wù)式公寓，雖然服務(wù)條件好，但缺乏家的居住氛圍，而且價(jià)格高； ?高檔公寓提供的租賃產(chǎn)品，雖然有較好的居家氛圍和景觀條件，但服務(wù)、配套以及出行的便利性存在缺陷。 ? 綜合上述市場空白分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、 loft商務(wù)公寓、四星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和服務(wù)式公寓。 ? 作為方案一商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下： 寫字樓/loft商務(wù)公寓 經(jīng)濟(jì)型酒店 4星級(jí)酒店 商業(yè) 商貿(mào)綜合平臺(tái) 提供客源 提升便利 提供便利配套 提升檔次 ? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下： 寫字樓/loft商務(wù)公寓 服務(wù)式公寓 酒店 商業(yè) 商貿(mào)綜合平臺(tái) 提供客源 提升檔次 提供便利配套 提升檔次 ? 根據(jù)所做的市場研究內(nèi)容，將本項(xiàng)目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下： 物業(yè)類型 規(guī)模 備注 商業(yè) 約 ，地上約 11萬平米，地下約 米 ?現(xiàn)有沈陽商業(yè)基本在 67層，不建議樓層過高，避免人流難以上去； ?建議地上 8層，局部 9層，地下一層；以現(xiàn)有用地估計(jì)約 ； ?持有出租，初期首層平均租金在 1520元 /平米 /天，開業(yè)后逐漸提升租金 ?平均租金 910元 /平米 /天。 ? 根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于沈陽目前家庭收入水平高、時(shí)尚人群主要集中在 2840歲之間。 ? 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時(shí)尚以及家庭特征，建議將本項(xiàng)目打造成 “時(shí)尚家庭育樂館” 。 ? 本項(xiàng)目低層可以以國際二線品牌為主，輔以部分鐘表、配飾方面的國際一線品牌。本項(xiàng)目可以利用此空缺引進(jìn)國際活躍時(shí)尚個(gè)性品牌。 ? 早教中心、才藝教室的課程時(shí)間長；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時(shí)間更有樂趣。s,lee,5th street,exception,ochirly,ebase,la pargay,et boite,kookai,hush puppies,theme,vone,mia mia,sisley,beton,jockey,t2rtb2,播 ,jnby，marks fairwhale，優(yōu)衣庫，艾格，衣戀； she39。 冰天雪地變成 … 室內(nèi)春天 … 炎炎夏日變成 … 將購物變?yōu)?… 愉悅的享受 … 主題化概念 … 中庭的利用 … 混業(yè)經(jīng)營的布局 … 在每層的商業(yè)布局中 ， 除主力店和相對集中功能區(qū)域外 ， 通常采用混業(yè)經(jīng)營原則 ， 這種看似凌亂的布置可以使消費(fèi)者在購物時(shí)充滿偶然性和隨機(jī)性 ， 并使消費(fèi)者體驗(yàn)到 “ 逛街 ” 和隨機(jī)購物的樂趣 。 :32:5220:32Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :32:5220:32:52March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 8時(shí) 32分 52秒 20:32:5217 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :32:5220:32Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 17日星期五 下午 8時(shí) 32分 52秒 20:32: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自
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