【正文】 寫給浦東星河灣二期：回想 2023年，在被仁恒、瑞安、華潤等長期包圍的上海豪宅市場上，浦東星河灣異軍突起，為上海灘帶來一股耀眼的豪宅風(fēng)尚：那個 8月整個上海為之傾倒， 40個億記錄了上海豪宅史上最瘋狂的一天！然而，當(dāng) 2023年上海星河灣再度開啟，往日輝煌卻未能再現(xiàn)。我們思考著：星河灣依然耀眼、依然讓人贊嘆，只是它未必是上海最對味的豪宅。所以，星河灣， 2023年請為你最愛的上海做一些改變！第一部分 給我一個要改變的理由在上海的心目中，星河灣是什么？2023年 1月 16日，我們通過中原豪宅部電話訪問了若干客戶“看過照片，裝修非常的奢華，算得上是金碧輝煌吧 ”“第一次去參觀的時候感覺很震撼，但回頭想想似乎太過炫耀了，要知道我老公還是挺低調(diào)的。 ”“房子蠻靈的，但是那片地方什么也沒有，所以我們很糾結(jié) ”“如果搬到外灘、淮海路 …… 實際上我買了黃浦灣，因為喜歡外灘 ”“…………”烙印在星河灣的標(biāo)簽是：打造型豪宅? 區(qū)位出生非名門，全靠產(chǎn)品來作支撐，在部分講求人文、地段的豪宅客戶心目中，星河灣要實現(xiàn)高價值有難度。? 奢華主義的調(diào)性高，形象表現(xiàn)炫耀，對于那些處世低調(diào)的豪宅客戶而言接受有難度。再觀察上海另一派豪宅：他們區(qū)位出生名門，占據(jù)上海這個城市最珍貴的資源（擁有久遠歷史人文的區(qū)位、稀缺的景觀資源），區(qū)位的價值性遠遠高過于產(chǎn)本身的價值， “地段、地段、還是地段 ”是目標(biāo)豪宅客戶選擇的第一標(biāo)準(zhǔn)。因此，他們是翠湖天地、外灘九里、湯臣一品、世茂佘山 ……資源型豪宅打造型豪宅 —— 首先靠產(chǎn)品取勝，突出產(chǎn)品設(shè)計的奢華、用材精心及昂貴，放大產(chǎn)品帶來獨一無二的尊貴感。打造型豪宅目標(biāo)客戶的特征 ：以愿意顯富的客戶為主，因此浙江客戶占絕對主力 （浦東星河灣一期開盤客戶中浙江客戶占 24%，其中溫州、臺州客戶為主）， 而海外等以低調(diào) “隱富 ”為主的客戶比例非常少。資源型豪宅 —— 是上海的傳統(tǒng)豪宅路線，它們首先靠地段資源取勝，突出區(qū)位價值、歷史人文帶來的人生價值提升和社會層次的提升。資源型豪宅目標(biāo)客戶的特征 ：對于稀缺資源的極度敏感，骨子里是愿意為文化價值而折服的一群富人，他們以有海外背景的客群為主，閱歷豐厚，年齡層相對更大?；蛟S以往，星河灣與資源型豪宅，各取所需要，各有各自的忠實客戶群。但是，現(xiàn)在 …… 2023年浦東星河灣的價格將站穩(wěn) 80000元 /平，主力總價 2500萬 /套，較 09年 1500萬的總價提升很多，客戶群將發(fā)生變化。金融政策面收緊，對于購房支付方式要求更加嚴(yán)苛，只有足夠購買力的客戶才能成為有效客戶，客戶群也將發(fā)生變化。財富階層自身也潛移默化的發(fā)生變化，他們的人生觀、對生活的感悟、對文化的理解都在發(fā)生著變化。2023年，星河灣再戰(zhàn)上海灘，必勝的前提是 必須 認(rèn)識到：客群會有所變化，因此，星河灣也也需要為之做出一些改變我們的目標(biāo)客戶組成將有所調(diào)整并非意味著客戶群全部 變化 ，只是在客戶組成中，有海外背景、更有文化氣質(zhì)、更有購買實力的富豪階層比例 將有所提高 。市場也在變 ……整體市場 分析216。2023年在出臺政策的抑制下 ,市場出現(xiàn) 供大于求216。多番政策調(diào)控 ,市場 量跌價升 .尤其是高端住宅的成交 ,推動房價進一步上升216。年底上海商品住宅成交均價相比年初累計上漲達 4223元 /㎡ ，達到 21728元 / ㎡ ，其中高端物業(yè)對整體價格起到支撐及拉升作用216。今年 9月連續(xù)出臺信貸政策及 “ 限購令 ” 后，隨著市場對政策的消化力加強，政府對樓市的調(diào)控力度將持續(xù)歷年上海商品住宅市場情況上海 2023年商品住宅市場 供大于求 ,市場 量跌價升2023年各月上海商品住宅市場情況單位 :萬 m元 /m2影響樓市的宏觀經(jīng)濟因素因素 2023年 2023年 對樓市的影響GDP 上海市前三季度實際 %,今年預(yù)期為 10% 估計上海 2023年 GDP增長速度為 % 中性出口額2023年前 11個月出口增幅 %,預(yù)期2023年全年出口增幅將從去年 %上漲到 29%明年出口增長幅度估計會維持與 2023年相當(dāng)?shù)乃?中性消費者信心指數(shù)2023年第四季度上海消費者信心指數(shù)為 ,環(huán)比下降 ,同比大幅回落 ,顯示消費者對于經(jīng)濟發(fā)展持審慎樂觀態(tài)度 。受物價上漲 ,通脹預(yù)期增加 ,樓市價格堅挺以及加息帶來的本幣升值 ,使得消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預(yù)期保持觀望態(tài)勢 .中性股票市場 上證指數(shù) 11月出現(xiàn)大幅跌勢 ,之后在27002900點震蕩 ,導(dǎo)致財富效應(yīng)消失 2023年股市可能震蕩上行 (預(yù)計 23004300點 ) 利好市場信心 人們對通脹擔(dān)憂 ,居民收入預(yù)期進一步下降政府對于樓市的調(diào)控 ,繼續(xù)加快供地、推地速度，打擊囤地，持續(xù)加大保障房建設(shè)力度，使得房價增速放緩，有助于提升消費者信心利好固定資產(chǎn)投資 2023年全年投資總額同比降低 21%房地產(chǎn)各類政策密集出臺之后，與樓市相關(guān)的投資和消費，預(yù)計整體投資熱潮減弱 利空影響樓市的政策因素因素 過去的政策 未來可能出臺的政策 對樓市的影響利率從 2023年 10月起至 12月央行年內(nèi)兩次上調(diào)存貸基準(zhǔn)利率；二套房貸基準(zhǔn)利率 倍為了回應(yīng)高企的通脹， 2023年可能會 24次加息，加 100個基點，增加居民購房成本利空存款準(zhǔn)備金從 2023年 1月起至今，央行連續(xù) 7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，大型金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達到 19%，意味著適度寬松貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向預(yù)計 2023年存款準(zhǔn)備率依然存在上調(diào)空間，降低資本市場的流動性、控制通貨膨脹，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力利空限購令限購令全面升級， 二套房家庭本地暫停購房及外地有證明只能在本市新購一套商品住房二套房首付提至六成有待當(dāng)?shù)丶殑t出臺 利空限貸令認(rèn)房又認(rèn)貸款對購置二套房及以上的消費者抑制；對貸款購買第二套商品住房的，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。個貸緊縮繼續(xù)加強對貸款購買第二套商品住房的，貸款利率可能不得低于基準(zhǔn)利率的 利空稅收通過營業(yè)稅、契稅和所得稅等手段，抑制投資性和投機性購房二手房交易全額征營業(yè)稅隨著試點城市開征房產(chǎn)稅，取消稅收優(yōu)惠政策推至更多城市；上海房產(chǎn)稅將對超過一定人均面積的新購住房按一定比例征收，進一步抑制房地產(chǎn)投資和投機利空保障性住房保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小商品房不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%2023年保障房建設(shè)規(guī)模翻倍，其中公租房建設(shè)將提速明顯 中性短期（ 2023年） :216。市場潛在需求旺盛，供應(yīng)不足短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，政策影響還將繼續(xù) ,市場將進入 明顯調(diào)整期 ， 房價不具備大幅下調(diào)的空間，同時房價會進入平穩(wěn)期216。各類政策出臺節(jié)點影響明顯，預(yù)計未來政府對樓市的調(diào)控力度及信心仍將繼續(xù)維持；對投資型將繼續(xù)打壓216。由于限購令、房產(chǎn)稅等政策的影響， 高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售將面臨被動壓力 ；中低端物業(yè)受貸款政策影響較大中長期（兩至三年）：216。受通貨膨脹等因素影響， 高端物業(yè)中長期仍具有保值性216。保障性住房建設(shè)規(guī)劃若得到落實，將對未來的房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生顯著影響216。中國經(jīng)濟內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，世界經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭和中國經(jīng)濟的內(nèi)在動力是否充足仍有變數(shù)， 房地產(chǎn)政策和市場走勢存在一定的不確定性受政策因素影響，未來市場不確定性較大，高端物業(yè)短期或面臨銷售壓力豪宅市場 分析上海豪宅整體市場持續(xù)供不應(yīng)求2023年上海一手豪宅供應(yīng)量 ㎡ ，成交量 ㎡，豪宅供求比的比值保持為 09年的 ： 1，供不應(yīng)求格局延續(xù)。上海豪宅范圍界定：市場份額的 %，新盤公寓按約 6萬元 /㎡ 以上統(tǒng)計，別墅按約 2900萬以上統(tǒng)計，老盤則延用歷史價格。區(qū)域存量積壓嚴(yán)重，浦東面積成交量居首，徐匯增幅突出浦東、徐匯、松江位列 10年成交量排名前三區(qū)域，與 09年成交量相比，靜安、長寧、青浦、浦東、盧灣、黃浦等六個區(qū)域均有四至九成的面積下滑，而閔行、松江、奉賢、虹口、徐匯等五個區(qū)域則有兩成至五倍的面積上升，尤以徐匯區(qū)域成交面積同比增長 558%，全市交易占比也增加了 18個百分點。從區(qū)域分布來看，除閔行、徐匯區(qū)域存量處于 612個月正常去化周期外，其余區(qū)域均已超過正常去化周期，區(qū)域存量積壓相對嚴(yán)重。其中，浦東、盧灣、松江三個區(qū)域豪宅存量位列排名前三，存量面積分別為 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 。10年上海一手豪宅市場新增供應(yīng)面積 ㎡ 、 1206套，同比