xxxx01地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)及主要融資模式核心55p(已修改)
2025-03-06 15:19 本頁(yè)面
【正文】 2023年 1月 ? 一 、 房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。 ? 廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。 ? 狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類(lèi)的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 ? 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) ? 資金來(lái)源的短期性欲資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性 ? 資金來(lái)源的固定性和資金運(yùn)用的特定性 ? 房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 ? 房地產(chǎn)融資方式 ? 房產(chǎn)融資與土地融資 ? 直接融資與間接融資 ? 權(quán)益性融資與債務(wù)性融資 按融資對(duì)象分 權(quán)益性融資 債務(wù)性融資 房地產(chǎn)企業(yè)股票 房地產(chǎn)權(quán)益信托 房地產(chǎn)權(quán)益合資 直接融資 間接融資 商業(yè)信用 債券 租賃 信用貸款 抵押貸款 融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件向出資者融資的行為 融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為 證券市場(chǎng) 資金盈余單位 政府部門(mén) 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個(gè)人 海外投資 資金短缺單位 政府部門(mén) 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個(gè)人 資本形成 （不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力 消費(fèi)增加 （住房等） 直接信貸 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券 出售房地產(chǎn)證券 直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過(guò)程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買(mǎi)賣(mài)和貨幣借貸。如圖。 資金盈余單位 政府部門(mén) 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個(gè)人 海外投資 資金短缺單位 政府部門(mén) 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個(gè)人 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 銀行 保險(xiǎn) 信托 投資公司 互助基金 出售房地產(chǎn)證券 出售房地產(chǎn)證券 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券 存款 貸款 資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力） 消費(fèi)增加（住房等） 間接融資是指由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。 ? 二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的地位：傳導(dǎo)和融通 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體：在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價(jià)證券。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體： ? 政府 ? 銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) ? 居民個(gè)人 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的劃分 ? 房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)有價(jià)證券市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng) ? 三、利率及其分類(lèi) ? 概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率。 ? 基準(zhǔn)利率與主導(dǎo)利率 ? 實(shí)際利率與名義利率 ? 固定利率與浮動(dòng)利率 ? 市場(chǎng)利率、官定利率與公定利率 ? 一般利率與優(yōu)惠利率 ? 年率、月率與日率 ? 長(zhǎng)期利率與短期利率 ? 一、住房?jī)?chǔ)蓄體系 ? 建房互助儲(chǔ)蓄信貸社 ? 儲(chǔ)蓄銀行 ? 二、房地產(chǎn)抵押貸款 ? 概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。 ? 抵押貸款價(jià)格的確定 ? 房屋抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書(shū) 的 驗(yàn) 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷(xiāo)售許可證 房 屋 價(jià) 值 評(píng) 估 確 定 抵 押 價(jià) 值 填 寫(xiě) 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣(mài)抵押物清償 ? 抵押貸款的方式和選擇 ? 抵押貸款的程序 ? 固定利率抵押貸款 ? 分期償還固定本金式抵押貸款 ? 充分?jǐn)備N(xiāo)、分期償還固定金額式抵押貸款 ? 累進(jìn)還款式抵押貸款 ? 可變利率抵押貸款： 隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款 (price level adjusted mortgage, PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款 (adjustable rate mortgage, ARM)) ? PLAM: 借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率 (不考慮通貨膨脹 )，約定在一段時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù) )對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。 ? ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時(shí)的市場(chǎng)利率確定初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，以某個(gè)確定的利率指標(biāo)加一個(gè)固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。 ?本金等額償還抵押貸款 (constant amortization mortgage, CAM) ? 整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。 ? 缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸
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