【正文】 Page 1 北京迎賓路商業(yè)部分 定位策劃報告 Page 2 燕郊地區(qū)消費人群調(diào)研及分析 任意商業(yè)項目的商業(yè)價值都是通過消費者在其項目內(nèi)的消費行為實現(xiàn)的，因此，消費者的消費水平、消費習(xí)慣、消費需求直接影響商業(yè)項目的定位及經(jīng)營狀況 400份消費者問卷調(diào)查 涵蓋燕郊中心區(qū)、密集住宅區(qū) Page 3 新興十萬平米以上大型住宅概況 項目 位置 總建面 （平方米） 售價 （人民幣 /平米） 入住時間 XX城 迎賓路與神威北路交匯 1,630,000 均價 5000 2023年 6月（一期） 星月云河 迎賓路與神威北路交匯 128,147 均價 2700 2023年 紫竹園 迎賓路 88號 150,000 均價 4000 2023年 上上城 燕郊行宮東大街 1,700,000 均價 4300 2023年 5月（一期） 潮白人家 燕郊 102國道北側(cè) 1,000,000 均價 5600 2023年 12月底 夏威夷北岸 燕郊京哈公路北側(cè)燕順路西 370,000 起價 4100 2023年 7月 威畢歐溪谷 東臨燕順路，北臨神威北路 121,000 均價 6200 2023年 10月（一期） 2023年底（二期） 納丹堡 燕順路西 905,635 均價 6000 2023年 12月（一期） 星河皓月 燕順路西潮白河畔 920,000 均價 6200 2023年 華泰 憶江南 燕高路東側(cè) 200,000 均價 4200 2023年 7月（一期） 2023年 10月（二期） 美林灣 燕順路西 ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處 500,000 均價 6000 2023年 8月 上京 壹世界 神威北路與燕靈路交匯處 1,200,000 未開盤 2023年（一期） 意華 東貿(mào)國際花園 102國道以北 697,500 均價 5500 2023年 風(fēng)尚國際公寓 102國道以南 250,000 均價 5500 2023年 Page 4 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學(xué)院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路 燕高路 潮白河 行宮路 102國道 京通快速 通往朝陽北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開發(fā)住宅區(qū)域 正在開發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 壹世界 風(fēng)尚國際公寓 成功大廣場 意華 東貿(mào) Page 5 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物 注重商品價格 沖動型消費，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費 Page 6 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 主要人群為消費力較強的 1834歲 燕郊地區(qū)居民收入水平偏低 Page 7 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費結(jié)構(gòu)是針對消費對象而言的，分為精神消費和物質(zhì)消費。消費結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標(biāo)志，它反映居民的消費特征及消費趨勢 比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對日常的生活必需品消費比例仍較大 1834歲消費人群對服飾、餐飲娛樂等方面的消費最為活躍 Page 8 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 每次到商場消費的平均消費水平 200500元的消費額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費潛力 2534歲消費人群最具消費潛力，消費額度較其他年齡段具有相當(dāng)優(yōu)勢 消費水平與收入水平成正比 Page 9 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費習(xí)慣是指消費者所生活的地域、國家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費者的潛意識中，影響消費者的消費行為 公共交通仍為消費者首選的交通方式，而交通的便利對于消費者到達起著重要的作用 商品種類 購物環(huán)境 商品價格 1 2 3 因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費者的消費習(xí)慣也隨之變化，對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對一站式購物休閑的需求增加 Page 10 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費者對燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型 可供燕郊消費者購物的商業(yè)項目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費者經(jīng)常光顧的地方。但這兩個消費場所從各方面來看相對落后 通州可為燕郊消費者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費 Page 11 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費結(jié)構(gòu) 消費水平 消費習(xí)慣 消費需求 消費者調(diào)研總結(jié) 1. 燕郊地區(qū)人口增長快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費為消費者本地化消費奠定基礎(chǔ)，同時消費者對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強烈 3. 高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無法滿足消費者更高的需求。 可提供豐富業(yè)態(tài)及較高檔次品牌 百貨及購物中心 可提供豐富貨品 大型倉儲式超市 可提供專業(yè)服務(wù) 高品質(zhì)專業(yè)賣場 Page 12 燕郊地區(qū)商業(yè)市場調(diào)研及分析 針對消費者的消費需求，現(xiàn)有及未來的商業(yè)市場是否可以滿足消費者不斷提升的消費需求？對現(xiàn)有及未來商業(yè)市場的分析顯示出重要的作用 Page 13 現(xiàn)有商業(yè)市場分析 全 稱：步行街 地 址：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街與學(xué)院街之間 經(jīng)營規(guī)模：幾百家個性店面 特 色：服裝、鞋帽、裝飾、游藝、餐飲等 全 稱：京客隆超市 地 址：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓路與 102國道交叉口 經(jīng)營規(guī)模：大型超市 特 色：日用百貨、煙酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等 全 稱：行宮市場 地 址：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)行宮西大街（中海油燕郊基地對面） 經(jīng)營規(guī)模：近萬平米的開放式大棚和幾百家個體商戶和店面 特 色：各種肉、蛋、奶、蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品 全 稱：金山電器（手機、電腦）城 地 址：燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 102國道南（燕郊人民醫(yī)院斜對面） 經(jīng)營規(guī)模：近萬平米的四合院式建筑和近百家商鋪 特 色：各種家（商）用電器、手機、電腦等 Page 14 未來可比較競爭項目分析 成功 (中國 )時代廣場 開 發(fā) 商： 馬來西亞成功時代廣場有限公司 總建筑面積： 121萬平方米 商業(yè)面積： 約 20萬平方米 項目組成： 由 7棟物業(yè)組成，地上 36