【正文】 E區(qū)產(chǎn)品建議區(qū)產(chǎn)品建議金豐易居金豐易居 2023年年 8月月金漢綠港金漢綠港前 言 產(chǎn)品策劃的背景 隨著奧運(yùn)的日益臨近，順義城區(qū)及奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的自然環(huán)境和市政設(shè)施日趨完善，作為 “ 順義第一盤 ” 的金漢 綠港經(jīng)過(guò)近兩年的建設(shè)、發(fā)展，受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，特別是順義本地購(gòu)房者的廣泛好評(píng)。 作為金漢 綠港最后一個(gè)開(kāi)發(fā)組團(tuán)，如何在整體戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下完成項(xiàng)目品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最佳結(jié)合就成為產(chǎn)品策劃的焦點(diǎn)。因此，本產(chǎn)品建議遵循以下原則進(jìn)行：p 突破、創(chuàng)新p 土地利用價(jià)值最大p 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適當(dāng)超前金漢綠港產(chǎn)品建議的重點(diǎn)內(nèi)容 在一、二期持續(xù)熱銷和入住業(yè)主越來(lái)越多，生活氛圍越來(lái)越濃郁的背景下，如何實(shí)現(xiàn)該地塊土地價(jià)值最大化和人居品質(zhì)全面提升兩方面的完美結(jié)合是該組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的首要任務(wù)。因此，在深入研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)總體的戰(zhàn)略構(gòu)思和金漢 綠港的開(kāi)發(fā)理念，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適度超前為原則的 E區(qū)產(chǎn)品建議圍繞以下幾個(gè)工作重心進(jìn)行：p區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及其優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析p本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析與 E區(qū)產(chǎn)品市場(chǎng)定位pE區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成與設(shè)計(jì)建議金漢綠港本產(chǎn)品建議的主要依據(jù)q 順義區(qū) “ 十一五 ” 規(guī)劃與發(fā)展遠(yuǎn)景q 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀q 業(yè)內(nèi)可類比商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)q 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與金漢 綠港的對(duì)比分析q 未來(lái)市場(chǎng)需求與供應(yīng)趨勢(shì)分析q 金漢 綠港一、二期銷售狀況與客群研究q E區(qū)地塊周邊環(huán)境及項(xiàng)目 SWOT分析q 基于總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想與未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的項(xiàng)目定位金漢綠港為誰(shuí)做？為誰(shuí)做？做什么？做什么？ 怎么做？怎么做？本建議要回答的三大核心問(wèn)題本建議要回答的三大核心問(wèn)題金漢綠港目目 錄錄 n 第一部分第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析n 第二部分第二部分 酒店可行性分析酒店可行性分析n 第三部分第三部分 本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析n 第四部分第四部分 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 SWOT分析分析n 第五部分第五部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位n 第六部分第六部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議n 第七部分第七部分 其他細(xì)節(jié)建議其他細(xì)節(jié)建議金漢綠港 第一部分第一部分 市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境p區(qū)域市場(chǎng)概述區(qū)域市場(chǎng)概述p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析金漢綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域市場(chǎng)概述１．普通住宅項(xiàng)目交易量擴(kuò)大、價(jià)格繼續(xù)上漲 2023年，本區(qū)商品房銷售情況良好，在房?jī)r(jià)每㎡平均上漲近 1900元的情況下，房屋銷售面積仍增加 284627㎡?？罩妹娣e比上年減少 299946㎡，商品房空置面積從長(zhǎng)期居高不下的情況下本年首次減少。 從金漢 綠港及其主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤 2023年上半年的銷售情況來(lái)看，銷售面積增加和均價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭在 2023年的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀高。 E區(qū)將面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但同時(shí)可能會(huì)受到諸多不確定因素的影響，尤其是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域市場(chǎng)概述2．產(chǎn)品線較長(zhǎng)，需求活躍，類型多樣化 市場(chǎng)需求活躍，且呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品線較長(zhǎng)，涵蓋了各種產(chǎn)品類型，如花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等，以滿足不同的客戶需求。本區(qū)域花園洋房的套均面積以 108—114 ㎡為主，總價(jià)在 50—70萬(wàn)元 /套；聯(lián)排別墅的套均面積以 240—260 ㎡為主，總價(jià)在 160—260 萬(wàn)元 /套；而獨(dú)棟別墅的套均面積以 319—388 ㎡為主，總價(jià)在 380—400萬(wàn)元 /套。 產(chǎn)品形式更趨個(gè)性化和豐富性， E區(qū)必須著眼于“ 填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ” ，突破金漢 綠港現(xiàn)有產(chǎn)品類型較單一的弱勢(shì)。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域市場(chǎng)概述3． 未來(lái)新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū) 順義房地產(chǎn)項(xiàng)目將從天竺和空港地區(qū)向西北部轉(zhuǎn)移，城區(qū)范圍內(nèi)今后將主要以拆遷改造為主，新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)。 龍湖地產(chǎn)在順義區(qū)委附近拿到一塊拆遷改造用地，總建筑面積約 60萬(wàn)平米。 未來(lái)兩三年內(nèi)， E區(qū)將成為減河沿岸品質(zhì)最高的住區(qū)，投資升值空間巨大，在奧運(yùn)前后將迎來(lái)最佳時(shí)機(jī)。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域市場(chǎng)概述4． 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)與分析q 富力在馬坡的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，主要為低密度住宅，預(yù)計(jì)今年 8月開(kāi)盤；p 天鴻在奧運(yùn)水上公園附近也將啟動(dòng)一個(gè)度假酒店，具體資料信息暫缺；p 魯能在順義新城附近的地塊總占地 ㎡，總建面㎡，產(chǎn)品形式較豐富，對(duì) E區(qū)的銷售有一定影響；p 龍湖在潮白河畔的別墅項(xiàng)目占地 ㎡（樣板間于 8月11日開(kāi)放），此外尚有 1600畝土地正處于一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中。 以上幾個(gè)項(xiàng)目均屬于高檔低密度住宅項(xiàng)目，雖與本項(xiàng)目不在同一產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)范疇，但仍需進(jìn)一步關(guān)注其對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分帶來(lái)的影響。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述一、區(qū)域市場(chǎng)概述區(qū)域市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)p 產(chǎn)品形式日益豐富，涵蓋了別墅、花園洋房、公寓、普通住宅等p 城區(qū)未來(lái)新項(xiàng)目主要集中于拆遷改造領(lǐng)域， 08年新開(kāi)工面積少p 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目比例小，在建和在售的僅東方太陽(yáng)城三期公寓p 潮白河區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目增多，投資性較普通住宅更明顯p 普通商品房市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，均價(jià)繼續(xù)走高，；小戶型競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈基于市場(chǎng)的基本思路p 豐富產(chǎn)品形式，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與功能方面有所突破和創(chuàng)新p 未來(lái)售價(jià)有保證，在一、期基礎(chǔ)上全面升級(jí)換代p 增加公寓性質(zhì)的普通住宅，改變供應(yīng)量相對(duì)稀缺的局面p 推出少量頂級(jí)產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)普通住宅投資客群p 可以精裝小戶型入市。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析p萬(wàn)科四季花城三期p裕龍花園三區(qū)p2U香花畦p馨港莊園p東方太陽(yáng)城 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港p萬(wàn)科四季花城 占地面積約 20萬(wàn)㎡，建筑面積約 30萬(wàn)㎡。 產(chǎn)品形式為多層板樓、小高層板樓和情景花園洋房 建筑風(fēng)格：北歐簡(jiǎn)約風(fēng)格。 主力：戶型一、二期主力戶型為 95100㎡的兩居、 118130㎡的三居、 150㎡的情景花園洋房四居，部分戶型一層帶花園或頂層帶露臺(tái) 交房標(biāo)準(zhǔn)：為毛坯房。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港分三期開(kāi)發(fā)： 一期完成開(kāi)發(fā)總面積約 8萬(wàn)㎡，主要建筑形式16棟 411層板樓，目前已全部交房入??；主入口兩側(cè)為商業(yè)及辦公用房，約㎡。 二期占地面積約 6萬(wàn)㎡， 16棟板樓，產(chǎn)品構(gòu)成與一期基本一致，主力戶型已 118—140 ㎡的三居為主，情景花園洋房仍為特色產(chǎn)品。主要戶型為 118134㎡的三居， 203210㎡的復(fù)式四居，另有部分 92㎡左右的兩居和 97㎡躍層兩居。 三期占地約 6萬(wàn)㎡。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港 三期項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 08年下半年入市，目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，具體資料、信息不詳。開(kāi)發(fā)商實(shí)力、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、品牌優(yōu)勢(shì)等方面對(duì)區(qū)域內(nèi)客戶有較強(qiáng)吸引力。從總體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)理念來(lái)判斷，三期將繼續(xù)延續(xù)一、二期的基本思路，預(yù)計(jì) 90㎡以下小戶型將成主打產(chǎn)品。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港小結(jié)： 外部環(huán)境較差：離首都機(jī)場(chǎng)太近，忙時(shí)每分鐘起飛一架，東面是火車站，還有煤碳儲(chǔ)存場(chǎng)，總體環(huán)境感覺(jué)較吵鬧；周邊配套較差，醫(yī)院、學(xué)?；緟T乏，北側(cè)二中將往西遷，鐵路醫(yī)院（現(xiàn)京順醫(yī)院）遠(yuǎn)不如順義醫(yī)院； 在品牌效應(yīng)拉動(dòng)和專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的推動(dòng)下，該小區(qū)在建筑形態(tài)、園林規(guī)劃、物業(yè)管理和產(chǎn)品包裝等方面提升了住區(qū)檔次，主要客群定位和實(shí)際購(gòu)房客戶為本區(qū)域及周邊 “ 三高 ” 人群：收入高、品位高、要求高，城八區(qū)客源約占 15%。 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港p裕龍花園三區(qū) 建筑面積約 43萬(wàn)㎡，其中住宅地上面積約 22萬(wàn)㎡，地下車庫(kù) 15萬(wàn)㎡。項(xiàng)目臨近交通主干道和東大橋環(huán)島，與已建成的裕龍花園一區(qū)、二區(qū)、四區(qū)、五區(qū)和六區(qū)相呼應(yīng)。地塊北部是大型公建用地，以酒店和辦公為主；地塊南部臨道路為配套公建設(shè)施用地，建筑設(shè)施布置于人行主入口；西南側(cè)配套建設(shè) 12班幼兒園，附設(shè)停車場(chǎng)。在住宅用地中，由西至東按高度布置有住宅組團(tuán)，分別是已建多層住宅，新建 11層住宅、18層住宅和濱河的 22層住宅。 三區(qū)預(yù)計(jì)于今年 10月開(kāi)盤，戶型以 80120㎡的兩居室和三居室為主，一層贈(zèng)送私家庭院、地下室。地下車庫(kù)面積達(dá) 15萬(wàn)㎡。 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港小結(jié)： 地理位置較好，潮白河蓄水后極具競(jìng)爭(zhēng)力；一層附有私家庭院和地下室；突破傳統(tǒng)一樓底商的模式。北部規(guī)劃有酒店，對(duì)金漢 綠港 E區(qū)商業(yè)（酒店）形成直接競(jìng)爭(zhēng)格局。 因地段、環(huán)境相近，目標(biāo)客群無(wú)明顯差別，裕龍三區(qū)是本項(xiàng)目 E區(qū)最直接、最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港與主要 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手橫向 對(duì) 比 優(yōu)勢(shì) 劣 勢(shì)社區(qū) 規(guī) 模 品牌 緊鄰 河流和森林公園 專業(yè) 化程度 視 野開(kāi) 闊 物 業(yè) 管理溫泉 1