【正文】 禾田居大鵬項(xiàng)目前期策劃顧問報(bào)告（ 2023） 東部 慢城 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2023年 2月 18日 目標(biāo)解讀 ? 正確進(jìn)行項(xiàng)目的定位與開發(fā)的可行性 ? 實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 ? 樹立項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌 ? 實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展 ? 成為東部地產(chǎn)，甚至深圳主題地產(chǎn)的成功案例 項(xiàng)目的基本情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 占地面積： 61659平方米 ? 建筑面積： 61659平方米 ? 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 ? 土地現(xiàn)狀：街鋪 報(bào)告總體技術(shù)思路 項(xiàng)目概況 選擇 發(fā)展方向？ 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 確定發(fā)展方向 經(jīng)營(yíng)核心式 （純旅游項(xiàng)目） 競(jìng)爭(zhēng)力模型 從國際慣例 及案例出發(fā) 確定發(fā)展戰(zhàn)略 面對(duì)困惑和機(jī)會(huì) 我們?nèi)绾螀⑴c競(jìng)爭(zhēng) 選擇發(fā)展方向 產(chǎn)品定位、形象定位 發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會(huì) 從市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā) 最終實(shí)現(xiàn) 從地塊特性出發(fā)，我們界定項(xiàng)目屬性，從而確定我們的研究范圍 項(xiàng)目的區(qū)域位置－ 龍崗區(qū)大鵬鎮(zhèn) 雖然項(xiàng)目屬于龍崗區(qū)，但由于所處的地理位置，慣例被統(tǒng)稱為東部，和鹽田區(qū)緊密相接，成為深圳市東部重要的旅游區(qū)． 梅沙－馬巒山片區(qū) 深圳市 旅游服務(wù)基地 和海濱旅游 度假勝地 葵涌－壩光片區(qū) 結(jié)合舊村發(fā)展濱海休閑居住社區(qū)， 完善公共設(shè)施服務(wù)系統(tǒng)， 成為旅游者滿意、居民喜愛的 山海小鎮(zhèn) 大鵬－南澳片區(qū) 下沙地區(qū)建成為適宜公眾旅游度假的海濱旅游地 及旅游服務(wù)配套基地； 桔釣沙地區(qū)建成運(yùn)動(dòng)型濱海休閑地。 項(xiàng)目地塊的進(jìn)入性 鹽田區(qū) 梧桐山隧道 龍崗區(qū) 鹽壩高速 大鵬鎮(zhèn) 葵鵬路 水頭村 葵南公路 項(xiàng)目地理位置 高效水產(chǎn)養(yǎng)殖基地 建筑物 建筑物 水池 農(nóng)業(yè)用地 農(nóng)業(yè)用地 、 魚塘 居民區(qū) 大 亞 灣 水頭村委 蝦場(chǎng) 東 山 西 路 東山珍珠養(yǎng)殖場(chǎng) 桔 釣 沙 灣 水頭海鮮街 往南澳 水頭路 入 口 項(xiàng)目規(guī)模與現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目四至 本項(xiàng)目 道路 海鮮干貨市場(chǎng) 農(nóng) 業(yè) 用 地 和 山 景 池塘 地塊特性功能聯(lián)想 水頭海鮮一條街 近海望山 政府規(guī)劃旅游服務(wù)區(qū) 規(guī)模適中： 61,659 m2 地塊特性 功能聯(lián)想 旅游配套 觀賞 旅游配套 綜合配套 餐飲、娛樂 景觀、生態(tài)、專享 住宿、餐飲、娛樂 休閑、度假、商務(wù) 品牌 風(fēng)險(xiǎn) 資金 任務(wù) 考慮因素 界定項(xiàng)目屬性 主題地產(chǎn) 主題地產(chǎn)是相對(duì)于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托特殊資源進(jìn)行開發(fā)（如旅游資源），屬于特殊的地產(chǎn)項(xiàng)目。 關(guān)于項(xiàng)目的初步思考 購物商業(yè)？ 商務(wù)、客房？ 釣魚？ 海鮮市場(chǎng)？ 游客資源利用？ 休閑度假市場(chǎng)？ 面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 體驗(yàn)？ …… 我們是完全市場(chǎng)化的商業(yè)開發(fā)，我們需要看清我們?cè)谑袌?chǎng)中的位置。因此，我們從市場(chǎng)現(xiàn)狀中發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目分析的總體技術(shù)思路 項(xiàng)目概況 選擇 發(fā)展方向？ 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 確定發(fā)展方向 經(jīng)營(yíng)核心式 （純旅游項(xiàng)目） 競(jìng)爭(zhēng)力模型 從國際慣例 及案例出發(fā) 確定發(fā)展戰(zhàn)略 面對(duì)困惑和機(jī)會(huì) 我們?nèi)绾螀⑴c競(jìng)爭(zhēng) 選擇發(fā)展方向 產(chǎn)品定位、形象定位 發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會(huì) 從市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā) 最終實(shí)現(xiàn) 酒店市場(chǎng) 1 酒店市場(chǎng)分布圖 濱海明珠大酒店 聽濤酒店 大梅沙海景 酒店 假日 酒店 皇都 酒店 金沙灣 大酒店 鵬星 酒店 福源 賓館 雅蘭 酒店 沁茗泉 酒店 小梅沙渡假村 小梅沙 大酒店 世紀(jì)海景 酒店名稱 大梅沙雅蘭酒店 所屬片區(qū) 大梅沙 ★★★★ 基本情況 １９２套房間，產(chǎn)權(quán)式酒店 經(jīng)營(yíng)情況 周末、節(jié)假日滿，提前定房 平時(shí)， 1/3的入住率 客戶來源地 ?香港 ?市區(qū)及周邊區(qū)域 交通 ３６０、３６４ 客戶類型 平時(shí)多數(shù)為商務(wù) 周末、節(jié)假日散客也很多 入住率 周末８０％ 平時(shí)７０％ 價(jià)格 平時(shí) 5折，周末、節(jié)假日 78折 收費(fèi) ６８０－１５８００元／日 .間 服務(wù)設(shè)施 中西餐廳、會(huì)議室、健身房、室內(nèi)恒溫泳池等 電話： ２５０６２２９９ 優(yōu)勢(shì) ?功能齊全 ?服務(wù)周到 酒店名稱 金沙灣大酒店 所屬片區(qū) 下沙 ★★★★ 基本情況 客房 11６間，旺季提前一周定房，平時(shí)也很滿，也能定到房 經(jīng)營(yíng)情況 經(jīng)營(yíng)情況好，入住率較高 客戶 ?市區(qū)為主 ?龍崗為輔 ?少量深圳周邊城市 服務(wù)設(shè)施 中西餐廳、歌舞廳、桑拿浴室、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)、美容中心、商務(wù)中心、會(huì)議室、音樂茶座和海水浴場(chǎng)等 功能定位 酒店，（多為渡假） 價(jià)格 單人房 420元 /日；山景雙人 580元 /日；海景 660元 /日 房間數(shù) １１６間 交通 ３６０、３６４ 優(yōu)勢(shì) ?臨海、沙灘 ?停車位充足 ?依托下沙的開發(fā) ?目前沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?總量少 電話： ８４３１３８８８ 酒店名稱 大梅沙海景酒店 所屬片區(qū) 大梅沙 ★★★★ 基本情況 ３５８套房間，產(chǎn)權(quán)式酒店 經(jīng)營(yíng)情況 周末、節(jié)假日滿，提前定房 平時(shí)， 1/3的入住率 客戶來源 ? 香港 ? 市區(qū)及周邊區(qū)域 可達(dá)性 距市中心 1小時(shí) 10公里，機(jī)場(chǎng)1個(gè)半小時(shí) 70公里，火車站 1小時(shí) 30公里。 客戶類型 周末、節(jié)假日散客多，平時(shí)以商務(wù)為主 入住率 旺季９０％ 淡季７０％ 收費(fèi) ７９８－３２８８元／日 .間 服務(wù)設(shè)施 中餐廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、按摩室 電話： ２５０６１６８８ 優(yōu)勢(shì) ?海景 ?功能齊全 ?服務(wù)周到 酒店名稱 金海灘 所屬片區(qū) 溪涌 基本情況 別墅面積 300平米 /棟，共 22棟；居家公寓 80平 /套， 45套；酒店式公寓 35平/套，共 84套 銷售情況 銷售初期公寓銷售較好 ， 兩個(gè)月有 30多套成交 ，80%為 1— 2房 ， 面積在 4080M2， 價(jià)格為 8000元 /平米； 150平米的套房 (由別墅分割而成 )， 售價(jià)高達(dá)11000元 ， 銷售情況較差；后期由于土地產(chǎn)權(quán)的問題 ， 大多數(shù)客戶都退房 別墅目前基本空置 公寓和部分別墅用做酒店 客戶 大多市區(qū) 功能定位 渡假別墅、酒店 酒店經(jīng)營(yíng)情況 良好，旺季、周末 100%，平時(shí) 50%左右 價(jià)格 酒店：標(biāo)準(zhǔn)間 456元； 1房 1廳： 622元 2房 1廳： 830元； （以上價(jià)格未及折扣） 優(yōu)勢(shì) ?觀海 ?半山 ?環(huán)境好 劣勢(shì) ?前期產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生大量退房 ?面積過大 ?設(shè)計(jì)陳舊 酒店名稱 世紀(jì)海景鄉(xiāng)村俱樂部 所屬片區(qū) 南澳 基本情況 分四期開發(fā)，總建筑面積為 172,160平方米。分別是洋疇角別墅區(qū)，二期洋疇灣群區(qū)包括酒店及多層公寓 ，三期鄰球場(chǎng) B9生活村和四期公灣別墅群。 客戶 成功人士、高爾夫愛好者等 功能定位 高爾夫球場(chǎng)、豪華會(huì)所、海濱別墅、私人游艇會(huì)、海景酒店等 酒店經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)員、嘉賓、訪客差別消費(fèi) 價(jià)格 別墅客房?jī)r(jià)格： 38818888（平時(shí)）、58826888（節(jié)假日）（會(huì)員五折、嘉賓六折 優(yōu)勢(shì) 景色絕佳、自身配套較齊全 名稱 聽濤酒店 片區(qū) 小梅沙 ★★★ 電話 25060111 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 75間 服務(wù)設(shè)施 多功能會(huì)議室、海鮮酒樓等 交通 360、 20 103 收費(fèi) 298588元 特色 乳鴿、海景 名稱 皇都酒店 片區(qū) 大鵬 電話 84303008 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 8間 服務(wù)設(shè)施 中餐廳等 交通 360、 364 收費(fèi) 100180元 特色 海景 名稱 濱海明珠大酒店 片區(qū) 大梅沙 ★★★ 電話 25254666 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 92間 服務(wù)設(shè)施 餐廳、乒乓球、棋牌室、卡拉 OK等 交通 360、 10 364 收費(fèi) 4601680元 特色 山景、海景 名稱 沁茗泉酒店 片區(qū) 大梅沙 ★★★ 電話 25098661 性質(zhì) 普通酒店 交通 360、 10 208 收費(fèi) 3801180元 特色 乳鴿、海景 名稱 小梅沙大酒店 片區(qū) 小梅沙 ★★★ 電話 25098661 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 156間 服務(wù)設(shè)施 中餐廳、咖啡廊、音樂酒廊、大堂酒吧、卡拉 OK歌舞廳等 收費(fèi) 3002680元 特色 海景 名稱 小梅沙渡假村 片區(qū) 小梅沙 ★★★ 電話 25060000 性質(zhì) 渡假村 房間數(shù) 238間 服務(wù)設(shè)施 中西餐廳、卡拉 OK、歌舞廳等 交通 360、 364 入住率 % 收費(fèi) 200980元 特色 海景 名稱 福源賓館 片區(qū) 南澳 ★★★ 電話 84402666 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 65間 服務(wù)設(shè)施 中餐廳、會(huì)議室、卡拉 OK、歌舞廳等 交通 360、 364 入住率 % 收費(fèi) 280360元 特色 海景 名稱 鵬星酒店 片區(qū) 大鵬 準(zhǔn)★★★ 電話 84305993 性質(zhì) 普通酒店 房間數(shù) 45間 服務(wù)設(shè)施 干蒸、濕蒸、光波浴房、卡拉 OK、歌舞廳、茶餐廳等 交通 360、 364 收費(fèi) 100340元 特色 海景 總結(jié) ? 東部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海資源發(fā)展。 ? 少量酒店集中于大鵬、南澳，即使如此，也是依托海景經(jīng)營(yíng)，但是經(jīng)營(yíng)狀況并不樂觀。 ? 大多數(shù)酒店主要依托海景和海資源的同時(shí)，兼設(shè)有會(huì)議、餐飲、卡拉ＯＫ等多功能配套服務(wù)，但是沒有明顯的知名度的特色消費(fèi)和主力店。 ? 大多數(shù)酒店的消費(fèi)客戶以市區(qū)為主，甚至大小梅沙出現(xiàn)香港客戶，體現(xiàn)了真正的旅游項(xiàng)目的消費(fèi)群發(fā)展方向。 ? 星級(jí)酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季僅能維持，提高淡季的經(jīng)營(yíng)狀況是各酒店的面臨的難題沒，也是各后續(xù)開發(fā)商考慮的主要問題之一。 ２ 酒店市場(chǎng) 度假公寓市場(chǎng) 心海 假日 領(lǐng)海 水云間 海語東園 東海岸 倚天閣 度假公寓市場(chǎng)分布圖 樓盤名稱 海語東園 所屬片區(qū) 大梅沙濱浴場(chǎng)北，海語路 基本情況 占地 9300平米，建筑面積 20500平米，住宅 18850平方米，商業(yè) 1650平方米，容積率 ， 8層 銷售情況 銷售難度較大 1房銷售最好 、其次為 2房 客戶 ?深圳市企業(yè)主為主 ?公務(wù)員及白領(lǐng) 開盤日期 8月 3日 功能定位 度假公寓，帶裝修 戶型 一房一廳一衛(wèi)：