房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析(ppt76)(已修改)
2025-03-06 09:04 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析 主講人 鐘必 主要內(nèi)容 一、以土地投資問題 二、土地增值稅清算問題 三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 四、視同銷售問題 五、對國稅函〔 2023〕 299號文的理解 六、拆遷補(bǔ)償問題 七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題 一、以土地投資問題 (一 )土地投資入股問題 案例 : 甲公司取得一塊土地，成本 1000萬，評估價(jià) 1800萬元，沒有進(jìn)行開發(fā)。現(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價(jià) 1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其 30%的股權(quán)。 假設(shè)條件： 甲公司注冊資本 1000萬元，全部用于該土地； 甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用； 所有工作都在 2023年度完成。 如果有土地投資入股協(xié)議 地稅機(jī)關(guān)都會 以人為本 開出 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)免稅證明 辦理土地過戶 甲公司要辦的手續(xù) 必須辦理其 財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù) 公司法 自 2023年 1月 1日起施行 第二十八條 以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 第二十九條 股東繳納出資后，必須經(jīng) 依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。 乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本 《中華人民共和國 公司登記管理?xiàng)l例 》國務(wù)院令第 451號【生效日期】 20230101 第三十一條 公司變更注冊資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的 驗(yàn)資證明 .依照《公司法》設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十二條 公司變更實(shí)收資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的 驗(yàn)資證明 ，并應(yīng)當(dāng)按照公司章程載明的出資時(shí)間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當(dāng)自 足額繳納出資 或者股款之日起 30日 內(nèi) 申請變更登記 。 以虛假投資入股 方式實(shí)施 土地轉(zhuǎn)讓 甲公司沒有辦理其 財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 手續(xù)， 乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變 更注冊資本 的手續(xù)，甲公司以 土地投資 的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是 虛假的。 甲公司 實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為 . 另外 : 房屋建成后甲方如果提取 固定利潤 ，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而 屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為 ，那么，對甲方 取得的固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ”征稅（國稅函發(fā) [1995]156號）； 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的， 暫免征收土地增值稅 ；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 財(cái)稅字 [1995]48號） 注意 : 國稅函 [2023]1003號的規(guī)定， 如果 甲方提供土地使用權(quán) ，乙方提供所需資金，以 甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為 ,不屬于合作建房，不適用（國稅函發(fā)1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。 (實(shí)質(zhì)是借款 ) 雙方合作建房相關(guān)稅金： 營業(yè)稅： 0元 (取得的固定利潤才按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ”征稅 ) 土地增值稅： 0元 (暫免征收 ) 所得稅： （ 1800－ 1000） 18%=144萬元 稅負(fù)合計(jì) 144萬元。 土地投資入股的形式 甲公司 相關(guān)稅金： 營業(yè)稅： 0元 政策依據(jù)： 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（財(cái)稅[2023]191號） 土地增值稅 可抵扣金額 1000萬元， 適用稅率 40%， （ 1800－ 1000） 40%－1000 5%=270萬元 政策依據(jù) 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅 .財(cái)稅字[1995]048號，2023年 3月 2日以前適用） 2 、 對于以 土地 （房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的 ，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的， 不能免征收土地增值稅 ,財(cái)稅 [2023]21號，2023年 3月 2日起適用） 企業(yè)所得稅 （ 1800－ 1000－ 270） 18%= 政策依據(jù)： 新法第 25條 企業(yè)發(fā)生 非貨幣性資產(chǎn)交換 ，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 稅負(fù)合計(jì) 。 如果是 2023年以前 根據(jù)國稅發(fā)〔 2023〕 118號文件 )第三條第一款規(guī)定： 企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)， 將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理 ，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異 注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€(gè)人的話，則 暫時(shí)不用交所得稅。 （國稅函 [2023]319號）規(guī)定： “考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估后投資于企業(yè)， 其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。 在投資 收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán) 時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其‘財(cái)產(chǎn)原值’為資產(chǎn)評估前的價(jià)值”。 （二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題 假如甲公司后來按 1800萬元把 30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。 乙公司要辦的手續(xù) : 有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn) 讓股權(quán)之日 起 30日內(nèi)申請變更登記 ，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第 451號第三十五條） 甲公司呢 ? 乙企業(yè)的稅務(wù)處理 : 企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的 公允價(jià)值 為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 所得稅實(shí)施條例第 66條（ 3) 通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面 隱患很大 。 曲線拿地，隱患很大。 根據(jù)財(cái)稅字 [1995
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