【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。差異化定位，樹立片區(qū)價值標(biāo)桿國金印象營銷策略案江西中原事業(yè)一部 Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023感謝國金房地產(chǎn)公司給我們這次提報機會！衷心地希望我們的服務(wù)能夠為您解決問題！Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷目標(biāo)市場現(xiàn)狀 項目解析營銷戰(zhàn)略營銷策略營銷總控競爭分析報告思維導(dǎo)圖Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷目標(biāo)Part 1Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023項目目標(biāo)Part Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023項目營銷目標(biāo)? 價格目 標(biāo) :價 值 最大化，突破 項 目的極限，成 為 片區(qū)新 標(biāo) 桿；? 品牌目 標(biāo) ：通 過項 目品牌 帶動 企 業(yè) 品牌， 為 企 業(yè) 后期 項 目運作提供品牌基 礎(chǔ) 。根據(jù)前期溝通，本項目總體目標(biāo)概括為以下兩方面 :Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)達成的關(guān)鍵 :如何最大程度地提升價格？如何觸及項目的價格 “天花板 ”？目前市場正常水平10000/M2后天品質(zhì)打造達成之溢價11000/M2營銷戰(zhàn)略策略統(tǒng)籌下的 “ 規(guī)模溢價 ”？？ /M2價格假定模擬分析Code of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)政策Part Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 20232023年以來，地產(chǎn)調(diào)控一直是樓市的主旋律，調(diào)控政策不斷深入，樓市壓力逐漸加大。抑制投資投機規(guī)范市場、抑制再改置業(yè)提高購房門檻，控制剛需限購、加息2023至今系列調(diào)控路徑Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023本輪房地產(chǎn)調(diào)控的手段已經(jīng)由市場手段為主變?yōu)槿轿?、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預(yù)。p提高準(zhǔn)備金率p加息p提高購房貸款利率p減少購房住房優(yōu)惠p加大征收市場交易稅收市場手段p 限購令p 嚴(yán)格限定購房人的身份，減少市場需求p 限定購房人購買數(shù)量p 限貸令：停止第三套住房貸款p 問責(zé)地方政府，追究政策執(zhí)行不力之責(zé)任行政手段Code of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策進入穩(wěn)步消化期，房價快速上漲趨勢得到明顯遏制，但需求依然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)重心明顯轉(zhuǎn)移至 二三線城市Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023市場現(xiàn)狀Part Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023市場供應(yīng) — 商品房供應(yīng)量短暫下滑資料來源：南昌統(tǒng)計年鑒、南昌市人民政府公眾信息網(wǎng)、南昌市統(tǒng)計局?2023年上半年南昌市區(qū) 新增住宅供應(yīng)量為 ㎡，同比增長 %，與去年同期基本持平 ；?2023年上半年， 南昌市區(qū)施行限購，樓市成交量大幅下降，樓市下行預(yù)期充斥市場，觀望氣氛濃厚。受此影響開發(fā)商信心不足，推盤謹(jǐn)慎， 早期樓市供應(yīng)量較少；?隨著限購后政策的基本穩(wěn)定，尤其是 4月初全國房價控制目標(biāo)變漲價目標(biāo)之后，樓市預(yù)期變化，觀望松動，部分開發(fā)商試推產(chǎn)品銷售較好， 開發(fā)商信心恢復(fù)，樓市供應(yīng)持續(xù)增加。市場供應(yīng)趨勢對于項目的思考房價控制目標(biāo)變漲價目標(biāo)之后，樓市預(yù)期變化，觀望松動，開發(fā)商信心恢復(fù)，樓市供應(yīng)才持續(xù)增加。市場利好的同時，帶來的是更為激烈的競爭趨勢，項目定位的先驅(qū)性便的尤為的重要我們必須更為全面的觀看市場的變化，分析市場的趨勢，力保在房地產(chǎn)洶涌的大潮中唱出自己的凱歌360度視野我是誰 ?市場驅(qū)動的環(huán)Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023市場需求 —10 年大爆發(fā)以及 11年短暫觀望? 2023年上半年 3月份，南昌市施行限購，需求被直接抑制，調(diào)控高壓下樓市陷入觀望，南昌樓市一片冰冷，成交量在初期大幅下滑。直至 4月份市場預(yù)期出現(xiàn)變化，剛性需求入市，樓市成交量才逐漸走高，商品房總體銷售形勢良好，但從周邊市場影響和城市發(fā)展持續(xù)性來看，未來的增長速度將在貨幣從緊和宏觀調(diào)控政策下呈現(xiàn)反復(fù)震蕩走勢。?市場的理解 :這是由于政策連番調(diào)控，政府行政、金融手段雙管齊下，購房客戶陷入觀望，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)短暫下滑，但是隨著 4月之后大量剛需產(chǎn)品的入市及價格居高不下，購房客戶不再觀望，成交量逐漸回暖；?中原的理解土地依舊屬于稀缺資源 ,在中國幾千年文化熏陶下的中國人民對有家可居的市場需求無時無刻的存在 .只是 ,我們做為地產(chǎn)營銷人所需要明確的是未來人們對于客戶需求更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼J(rèn)知 ,我們需要了解市場之于我們項目的使命 .市場需求 10年～ 11年的變化市場賦予我們未來的思考資料來源：南昌統(tǒng)計年鑒、南昌市人民政府公眾信息網(wǎng)、南昌市統(tǒng)計局Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 2023供求關(guān)系比 — 市場呈現(xiàn)出供大于求的表狀 2023年上半年，南昌市市區(qū)商品住宅總體供應(yīng) ㎡，同比下降 4%； 2023年上半年，南昌市市區(qū)商品住宅總體成交 ㎡，同比下降 15%； 2023年上半年，南昌市市區(qū)商品住宅供求比為 1： ，總體表現(xiàn)為供大于求； 2023年上半年，樓市調(diào)控持續(xù)加緊，限購限貸的壓力下，商品住宅首當(dāng)其沖受到影響，供應(yīng)和成交均有所下滑，尤其是成交量下滑幅度較大，直至二季度，市場開始好轉(zhuǎn)，南昌樓市供求規(guī)模才有所上升。u我們研究了歷年的市場數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn) ,在一定的市場條件下 ,比如 10年第三季度的小陽春才可能出現(xiàn)短時間的供求平衡 ,而大多年份里 ,供求比一直在 右 ,于是 ,我們可以這樣說 ,在不絕對的供求關(guān)系里 ,產(chǎn)品打造以及營銷手段變的尤為重要 .同時也是我們需要不削余力的去探討的重點 .我們?nèi)绾稳ダ斫夤┣笃胶??我們?yōu)槭裁磿f市場僅呈現(xiàn)供求平衡的表狀 ?資料來源：南昌統(tǒng)計年鑒、南昌市人民政府公眾信息網(wǎng)、南昌市統(tǒng)計局供求比的思考點Code of this report | 16169。 Copyright Centaline Group, 2023二級市場供應(yīng) — 戶均面積的變化?06年到 10年的需求以首置和首改的群體為主，但隨著南昌市人均 GDP及人均消費支出的增加， 90平米以下的首置房型有減少的趨勢， 90144平米的改善型需求不斷增加，且近幾年 高端需求亦有增加的趨勢。?“ 9070” 政策實施以來，小戶型產(chǎn)品逐漸增多，而房地產(chǎn)市場的大戶型產(chǎn)品也逐漸增多，主要原因是房地產(chǎn)市場的成熟度提高， 產(chǎn)品戶型走多樣化路線。 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)資源平臺?2023年市場住宅供應(yīng)單位戶均面積達到了 114米，比 09年減少 8個平方，比 08年上半年減少 2個平方， 11年上半年中大戶型集中供應(yīng)，預(yù)計 2023年下半年中大戶型將會繼續(xù)占據(jù)市場主角。20232023年南昌商品住宅成交比重走勢Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023二級市場成交量 — 與去年基本持平2023年上半年南昌市成交面積為 ㎡，與去年 ㎡持平2023年上半年 3月份，南昌市施行限購，需求被直接抑制，調(diào)控高壓下樓市陷入觀望，南昌樓市一片冰冷，成交量在初期大幅下滑。直至 4月份市場預(yù)期出現(xiàn)變化，剛性需求入市，樓市成交量才逐漸走高。數(shù)據(jù)來源：南昌市房 產(chǎn) 管理局 預(yù) 售商品住宅 實時 信息 統(tǒng)計Code of this report | 18169。 Copyright Centaline Group, 2023二級市場存量 — 住宅產(chǎn)品庫存相對較少，別墅比重較大2023年下半年，南昌樓市銷售較為火爆，市場供求水平較高，至 2023年年底，南昌市市區(qū)整體庫存主要以非住宅產(chǎn)品為主，住宅產(chǎn)品十分稀少；2023年上半年 1月份，樓市依舊保持火熱，供應(yīng)水平較高，但受南昌市本市限購政策出臺影響，成交去化較慢，住宅庫存增多，非住宅產(chǎn)品庫存依舊保持在高位；由此可看出，上半年末，南昌樓市總體庫存運行相對健康，庫存總量與月平均銷量之比大約在 4： 1左右；但住宅產(chǎn)品庫存相對較少，且?guī)齑娈a(chǎn)品中別墅產(chǎn)品比重較大。數(shù)據(jù)來源：南昌市房 產(chǎn) 管理局 預(yù) 售商品住宅 實時 信息 統(tǒng)計Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023二級市場成交價格 — 均價再創(chuàng)新高數(shù)據(jù)來源：南昌市房 產(chǎn) 管理局 預(yù) 售商品住宅 實時 信息 統(tǒng)計 2023年上半年，南昌樓市商品住宅成交均價再創(chuàng)新高，達到 7184元 /㎡，比去年同期上漲了 1817元 /㎡，上漲速度快，幅度高。數(shù)據(jù)來源：南昌市房 產(chǎn) 管理局Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 2023項目解析Part Code of this report | 21169。 Copyright Centaline Group, 2023項目區(qū)域?qū)傩?:項目位于東湖區(qū)與青山湖區(qū)交界處，區(qū)域認(rèn)知度較高，西承市中心的貴胄之氣，東接青山湖的高尚品味?；靖艣r位于青山南路以北、規(guī)劃四路以東功能定位居住、商業(yè)、工業(yè)綜合區(qū)域區(qū)域定位：南昌市配套完善的高端住宅區(qū)進展情況基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段Code of this report | 22169。 Copyright Centaline Group, 2023項目周邊四至 :項目地塊周邊環(huán)境一般，西側(cè)華顏印刷廠目前還沒拆遷，對項目展示面有所影響。南面青橋?qū)W校東側(cè)百貨大樓西側(cè)華顏印刷廠北側(cè)多層住宅小區(qū) 東北側(cè)石化佳苑小區(qū)項目四至 北面：多層住宅小區(qū) 南面：青橋中學(xué) 東面：百貨大樓 西面：華顏印刷廠東北：石化佳苑小區(qū)Code of this report | 23169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域交通價值 :項目交通非常便利，青山南路、洪都北大道、二七北路等多條主干道可達，還有六條公交線路就在家門口。青山南路陽明東路陽明路二七北路洪都北大道董家窯路八一大道沿江北大道本案Code of this report | 24169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域生活配套 :項目周邊配套非常完善，日常所需，舉步即到，10分鐘全面滿足生活所需。生活配套 購物 ：百貨大樓、藍(lán)天碧水購物廣場、紫禁城、香江家居農(nóng)貿(mào) ：董家窯菜市場、五緯路菜市場、賢士湖菜市場休閑 ：青山湖風(fēng)景區(qū)、賢士湖公園、玉帶河北支公園醫(yī)療 ：南大一附院、省人民醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市第八醫(yī)院、勞動醫(yī)院省人民醫(yī)院百貨大樓青山湖風(fēng)景區(qū) 董家窯菜市場藍(lán)天碧水市第一醫(yī)院Code of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域教育配套 :項目周邊名校林立，學(xué)院氣息濃厚，擁有強勢的人文資源。教育配套財經(jīng)大學(xué)青山湖校區(qū)、南昌三中、南昌二十八中、濱江學(xué)校、青橋?qū)W校、實驗小學(xué)、豫章小學(xué)、八一學(xué)?！枪庑W(xué)江西財經(jīng)大學(xué)醫(yī)學(xué)院子弟小學(xué)豫章小學(xué)濱江學(xué)校南京路小學(xué)南昌十中八一學(xué)校南昌市外國語幼兒園青橋?qū)W校本案南昌新三中Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023項目產(chǎn)品定位 :城市中心區(qū)中等規(guī)模精品高尚住宅區(qū)項目經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積： 30496m178。總建筑面積： ㎡地上建筑面積： m178。住宅面積： ㎡ 高層面積： ㎡ 多層面積： ㎡高層公寓面積： ㎡商鋪面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡建筑密度： %綠地率： %容積率： 停車位： 538個總居住戶數(shù)： 771戶Code of this report | 27169。 Copyright Centaline Group, 202