中原-金地名津前期營銷策略-63ppt(已修改)
2025-03-04 22:24 本頁面
【正文】 營銷策略 利用項目優(yōu)勢，結(jié)合深港兩地的市場特色，總體上先啟動深圳區(qū)域戰(zhàn)場，利用地段 +符號化的產(chǎn)品影響力借市場利好之勢以繭見蠶的方式引導(dǎo)市場銷售；再借深圳之銷勢頭以脈沖式策略進攻香港市場戰(zhàn)場，進一步銷售，以項目影響推進金地品牌。 中原觀點： 口岸 符號 符號 HONGKONG SHENZHEN 中端內(nèi)地投資客戶 中 端 深 港 客 戶 中端香港投資客戶 中端深港客戶 高端香港投資客戶 高端內(nèi)地投資客戶 偶得 偶得 高端香港投資客戶 高端深港客戶 高端內(nèi)地投資客戶 高 端 深 港 客 戶 周 邊 換 房 客 戶 客戶細(xì)分 主要部分 第一個 MIMA主題概念的國際潮流社區(qū) 地段 符號 米埔國際自然濕地保護區(qū)景觀 深圳首席口岸純國際品牌社區(qū) 品牌聯(lián)合 ， 純港社區(qū) 交通 /配套 /品牌 金地 MIMA 符號 地段 文化 +精神 口岸 +區(qū)位 最具投資價值的雙地鐵高尚社區(qū) 實現(xiàn)深港零距離接觸 中原建議： 中原建議在最大程度上將項目進行符號化，來形成項目的符號化價值圈，從而進一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及 MIMA所提倡的品牌 +符號 +創(chuàng)意的生活方式，為項目制造更多的賣點。 中原建議將項目所有價值點都進行符號化的 LOGO設(shè)定，如：國際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在 MIMA的大概念下，從而形成項目的符號化價值圈。 項目符號化價值圈 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 派什么動物來當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？ 高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 南加州最美的谷地景致， 都被送到翡翠灣了 現(xiàn)在的花園沒什么不好， 在擁有 448m2超大花園之前 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 一杯咖啡，一幅名畫， 一個人的四季 65 m2的硬露臺，毫無疑問， 一場 80人的晚會 ………………………………………………………………… 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 中原建議： 項目符號化價值圈示意圖 國際口岸 LOGO MIMA生活體驗LOGO 米埔國際稀缺景觀 LOGO 星級物管 LOGO 深港兩地?zé)o間隙交通 LOGO 地鐵總站物業(yè)LOGO ………………………………………………………………………… 從工程進度方面 從市場環(huán)境方面 從項目售賣條件 從機會營銷方面 結(jié) 論 預(yù)計 9月底可以拿到預(yù)售證 ， 十月可正式售賣 深圳樓市素有 “ 金九銀十 ” 之說 ， 實踐驗證在 68月樓市淡季 過后 ， 每年九月都是旺銷期開始 ， 雖與本項目開售剛好吻合 ， 但同時也是市場競爭最為激烈的時期 。 從前面市場分析看 ， 雖本項目無直接的競爭對手 ， 但投資客戶 還是會在市場大熱之際被分薄 ， 所以提前入市蓄客更為重 “ 十一 ” 黃金周 結(jié)合以上幾個方面的綜合考慮 ， 中原建議開售時間為： 10月 1日 為了更好的營造項目之勢 ， 中原建議提前兩個月入市 蓄客 ， 作前期積累 。 入市時間：七月底八月初 （ 擇一吉日 ） 預(yù)計 9月底可以完成各類展示空間 蓄客策略 【 暗渡陳倉 】 ～指在項目未拿到預(yù)售許可證的情況下， 借用“金地 〃 家天下” 的非營利性會員性的會員式組織，為本項目 開設(shè)“金地 〃 家天下 MIMA特區(qū)”體驗活動 ，在項目咨詢期間， 凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項目換取金卡一張 。憑卡可在本項目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。 金地 家天下 MIMA特區(qū)體驗金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購房僅為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一 ， 此卡為客戶提供除購房外更多價值 收籌 客戶光臨接待中心 金地MIMA提前鑒賞暨MIMA專享卡啟動 了解項目詳細(xì)信息 填寫 MIMA生活問卷 基礎(chǔ)資料 客戶信息 購房意向 MIMA測試 去中行皇崗支行定存一萬元三個月 簽署家天下申請 持回單換領(lǐng)金卡 領(lǐng)卡 了解 MIMA專享金卡 以中國銀行皇崗支行為例 解籌 組團式解籌方式 2023 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 隨機組合 每組 30人 解籌前： 解籌 組團式解籌方式 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 解籌當(dāng)天： 以抽簽形式按組別進行選房先后次序 如： B1 E1 D2 A3 每組 30人 …………………… B1組中不分先后次序，同時進入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬 中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù) 市場大勢 及 市場競爭態(tài)勢 來進行針對性的制定。 因本項目不存在直接競爭對手，所以我們從 市場大勢 的進行推售節(jié)奏分析。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場， 政府政策 成為左右市場最有力的風(fēng)向標(biāo)，因此中原根據(jù)后市可能出現(xiàn)的二種情況進行了不同的推售組合。 A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 B、政府政策影響較大， 項目開售時 房地產(chǎn)市場不容樂觀 實現(xiàn)方法：有效的控制工程進度來調(diào)控取得預(yù)售許可證的時間，來實現(xiàn)既定的推售方式。 中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循 ： 價值最大化 ! 壓力最小化 ! A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 整體推盤節(jié)奏 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10
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