大連五一廣場i堡項目營銷策略報告_53ppt_xxxx年(已修改)
2025-03-04 17:00 本頁面
【正文】 小戶型競品市場消化速度及周期比例項目名稱 中心裕景 普照假日 良運四季匯 杰特 星海大觀 東方星海 北京公園 遠洋左右套數(shù) 800 327 407 576 700 827 738 150周期 12個月 2個月 2個月 4個月 12個月 12個月 6個月 3個月商品房市場商品房市場2023年市內(nèi)小戶型消化速度持銷期銷售速度： 平均 5060套 /月 ；開盤熱銷期銷售速度： 平均在 120套 /月 。動遷市場動遷市場西崗區(qū)擬拆遷建筑面積 ，動遷戶數(shù) 2858戶 。2023年沙河口區(qū)，涉及動遷戶數(shù) 3943戶，動遷人口 。西崗區(qū)、西安路板塊的動遷，將帶動區(qū)域板塊投資市場繁榮 。租賃市場租賃市場西安路區(qū)塊改造拆遷， 區(qū)域內(nèi) 90平以下的小戶型，租賃市場供不應求 ，將激活投資性市場。宏觀市場 微觀市場土地市場土地市場政策《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》 ( 簡稱 “國土部 19條 ” ）。對土地監(jiān)管加強力度。在售城市公寓主要分布于城市核心和星海灣，依托不同資源及商務環(huán)境分為四個板塊 ；中心區(qū)中心區(qū)高新園區(qū)高新園區(qū)星海區(qū)星海區(qū)`中山板塊資源：大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務機構聚集2023年價格平臺： /平2023年價格平臺： /平西崗板塊資源：政府所在地，城市行政機構機密2023年價格平臺： /平2023年價格平臺： /平西安路板塊資源：副市級商圈，城市生活配套完善2023年價格平臺： /平2023年價格平臺： /平星海板塊資源：海景資源，商務規(guī)劃2023年價格平臺： /平2023年價格平臺： /平星海板塊的價格平臺、占據(jù)海景資源的特殊優(yōu)勢，小戶型與項目所在板塊的投資屬性競爭。項目位于政治中心板塊，與中山、星海板塊，住宅居住屬性米明顯。VS主流成交價格平臺在 1800020230元 /㎡，豪宅板塊在向主流靠攏，項目預期將躋身于大連小戶型 第一梯隊? 目前在售小戶型公寓價格集中在區(qū)間：? 1800020230元 /平米，能夠形成旺銷局面；? 城市中心區(qū)新入市產(chǎn)品趨向高端；? 西崗板塊、西安路板塊，土地市場放量少；? 少量項目價格堅持在 16000元/平米。從全市價格水平來看， 18000元 /㎡的價格將占位到城市 第一梯隊中山板塊 西崗板塊 西安路板塊 星海灣板塊星海大觀在售項目待開盤尾盤公寓大連中心裕景大連時代廣場SOLO嘉和三期 泛華領城頤和星海悅泰街里120231300014000150001600017000180001900020230210002202323000港灣 1號遠洋風景 /左右頤和香榭港匯中心杰特玫瑰東方一正大廈東方星海良運四季匯普照假日廣場城品城北京公園項目所在西崗區(qū)板塊，客戶以自主 +投資主流需求216。購置公寓的客戶中有 80%是為了 投資并獲取租金收益的，自住客戶數(shù)目較少216。租住客戶：國內(nèi)外企業(yè)駐大連的金領、白領居多；部分外籍人士（主要為日韓俄客戶）；少量本地年輕白領；辦事處或小企業(yè)用作辦公空間的占比約30%中山板塊大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務機構聚集大連中心裕景良運四季匯普照假日廣場216。多為經(jīng)濟承受能力相對有限的婚齡白領，以大連本地人為主，少量學區(qū)落戶客戶216。60%以上的 自住客戶 ，投資客較少216。商業(yè)氛圍較弱，較難吸引商用客戶西崗板塊政府所在地，城市生活配套完善遠洋風景頤和香榭北京公園216。 副市級商圈，城市生活配套完善；當前 投資客戶 略多于自住客戶；216。自住客戶多以首次置業(yè)的婚齡白領為主，少量辦公自用；216。投資客看中區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶動的商務市場前景西安路板塊副市級商圈，城市生活配套完善城市公元城品城美加華公寓216。 該板塊的傳統(tǒng)客戶即資源投資型的財富客戶，其中包括大量東三省外來移民216。小戶型投資客戶，多為看好星海板塊資源價值和發(fā)展前景作資產(chǎn)型投資216。大戶型自住的比例大，商務辦公也有一定比例星海灣板塊海景資源，商務規(guī)劃 杰特東方星海星海大觀市場分析 —— 可售供應項目定位 項目名稱 開盤時間 在售面積 主力面積 銷售 率 裝修標準（元 /㎡） 物管公司 物業(yè)費用（元 /平米 /月） 產(chǎn)權年限星海區(qū) 杰特 2023920 5070/8090 88% 2023 億達物業(yè) 70東方星海 20236 5070/80100 98% 無 天津港灣 物業(yè) 70星海大觀 202312 4070 70% 2023 世邦魏理 仕 70泛星海區(qū) 幸福 E家 福源 20232 4060 30% 無 正源物業(yè) 2 70芝麻公寓 20233 5060 0% 無 大華物業(yè) 70中山區(qū) 一正大廈 20233 4060 87% 2023 一正物業(yè) 未定 40良運四季匯 202312 4070 91% 2023 深圳長城 物業(yè) 未定 70中心裕景 202310 7090 41% 3000 第一太平 戴維斯 70普照假日廣場 202310 5070 79% 2023第一太平戴維斯 70市場消化戶型的特點及消化速度價值產(chǎn)品客戶只有找到不可取代的價值體系和營銷，才能打贏突圍戰(zhàn) !!市內(nèi)小戶型市場價格 梯隊 劃分明顯，一梯隊與二梯隊價格 差價在 3000元 /平左右09年初到 10年初，市內(nèi)高端小戶型市場均價對比，同比 上漲 2023元 /平左右戶型面積區(qū)間 集中在 4070平 ， 1居室、 2居室戶型比例較大市內(nèi)小戶型多采用精裝形式， 精裝標準 15003000元 /平 不等首次推盤銷量在 100套 /月，持銷期基本
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