【正文】 1 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 商業(yè)街分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 第三部分 深度解析 ? 2 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 商業(yè)街分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第二部分 研究視角 第三部分 深度解析 宏觀環(huán)境分析 宏觀市場(chǎng)分析 第一部分 研究基礎(chǔ) ? 3 2023年 — 2023年初，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)政策調(diào)整一覽 2023年 10月 22日 首次購(gòu)房貸款 7折利率優(yōu)惠政策及契稅優(yōu)惠政策 2023年 12月 20日 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策及改善型購(gòu)房貸款優(yōu)惠政策 2023年 5月27日 普通住房開(kāi)發(fā)貸款最低資本金比例下調(diào)至 20% 2023年 6月19日 嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策， 40%首付及利率上浮 10% 2023年 9月2日 國(guó)土資源局發(fā)布通知嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用的土地利用 2023年 11月 13日 商品住宅用地出讓面積限制，大城市 20萬(wàn)平米、中等城市 14萬(wàn)平米、小城市 7萬(wàn)平米 2023年 12月 8日 中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議、支持首次和改善型購(gòu)房需求，放寬中小城市戶口限制 2023年 12月 9日 首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 2023年 12月 14日 “國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)上漲，增加供給、支持自主和改善型住房消費(fèi)，抑制投機(jī)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、大規(guī)模批準(zhǔn)保障安居房 2023年 12月 17日 財(cái)政部等部門(mén)發(fā)文通知，土地出讓中首次繳納比例不得低于 50% 2023年 1月10日 國(guó)務(wù)院辦公室下發(fā)“國(guó)十一條”通知 ? 4 ? 1月份的達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布 2023年度的《全球風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》其中駭人聽(tīng)聞的提到：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重放緩的可能性大于 20%，并將會(huì)導(dǎo)致 2500億至 1萬(wàn)億美元的經(jīng)濟(jì)損失 。 ? 報(bào)告稱：盡管中國(guó)似乎順利渡過(guò)了金融危機(jī)，但它主要是依靠極高的信貸增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)的，這可能讓中國(guó)重蹈西方資產(chǎn)泡沫覆轍。 ? 這將導(dǎo)致資本錯(cuò)誤配臵風(fēng)險(xiǎn)的增加以及金融資產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的加速泡沫化，這些泡沫總是伴隨著衰退的修正過(guò)程中潛在的劇烈的風(fēng)險(xiǎn)。 信貸過(guò)度增長(zhǎng)及房產(chǎn)泡沫加劇可能導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重放緩 ? 5 ? 2023年全國(guó)平均房?jī)r(jià)約 4695元 /平方米，相比 2023年大漲 24%。 ? 1月 20日，央行披露：房地產(chǎn) 5萬(wàn)億的資金來(lái)源中， 60%來(lái)自銀行貸款，占銀行新增貸款中的 20%。 ? 為防高房?jī)r(jià)和通脹 ：從 2023年元旦開(kāi)始，央行在 42天內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政府對(duì)通脹和房?jī)r(jià)的投鼠忌器兩難態(tài)度。 ? 央行每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %，將一次性凍結(jié) 3000億。 ? 短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)直接影響有限，但必然加重市場(chǎng)觀望情緒。 ? 這種影響將由中心城市向三四線城市蔓延。 投鼠忌器：準(zhǔn)備金上調(diào)繃緊樓市神經(jīng) 樓市觀望情緒加重 19個(gè)月來(lái)首次上調(diào) ? 6 海南樓市危機(jī)顯現(xiàn) 利率上調(diào)行程提前 ? 海南“國(guó)際旅游島”概念吸引了 4000多億元的資金大舉流入瓊島圈地。 2023年從山西煤炭行業(yè)整合中退出的高達(dá)近千億的浙商資金，目前已轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南。 ? 目前已有 27國(guó)炒房者奔赴三亞購(gòu)房，新建樓盤(pán)空置率均超過(guò) 8成。 ? 海南國(guó)際旅游島概念引發(fā)的房產(chǎn)投資、投機(jī)浪潮，正促使?？凇⑷齺喖碍偤５榷鄠€(gè)地方房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲，某些樓盤(pán)一天漲幅達(dá)到 5000元 /㎡ ；海南國(guó)際旅游島概念聚集熱錢(qián)的效應(yīng)凸顯。 ? 海南樓市的火爆正在顯現(xiàn)其背后隱藏的危機(jī)。迪拜曾經(jīng)是全球熱錢(qián)的避風(fēng)港和吸納地，這直接導(dǎo)致其后來(lái)的償債危機(jī)；迪拜就像一面鏡子，映照出海南樓市的泡沫化隱憂。 ? 海南樓市泡沫的顯現(xiàn)勢(shì)必會(huì)促使政府采取更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策來(lái)抑制泡沫的增長(zhǎng)，利率上調(diào)行程預(yù)計(jì)將會(huì)提前。 海 南 樓 市 ? 7 物業(yè)稅有望試點(diǎn)征收，對(duì)房地產(chǎn)影響不言而喻 ? 今年 1月初，有消息稱，國(guó)家稅務(wù)總局要求稅務(wù)部門(mén)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。 ? 在此之前，房地產(chǎn)模擬評(píng)稅只在 10個(gè)試點(diǎn)區(qū)域試行，分別是北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連。 ? 按目前的市場(chǎng)狀況，一旦物業(yè)稅開(kāi)征而不停留在模擬層面，對(duì)樓市的影響不言而喻。早在幾年前，市場(chǎng)就盛傳將開(kāi)征物業(yè)稅，但受多方因素影響遲遲未能出臺(tái)，這其中影響到的不僅是地方政府的利益，如果樓市受影響而嚴(yán)重下挫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必將會(huì)受到牽連。 ? 有數(shù)據(jù)顯示，截至 2023年 11月 23日，全國(guó) 70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò) 100%。很顯然，一旦因物業(yè)稅影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到嚴(yán)重影響。 ? 本屆兩會(huì)有許多代表提議開(kāi)征物業(yè)稅，國(guó)家稅務(wù)總局將要在兩會(huì)上對(duì)此進(jìn)行特別陳述。中國(guó)已經(jīng)空轉(zhuǎn)了 6年，對(duì)外界的發(fā)出的信息是征收 6%的稅率，綜合平均，數(shù)額巨大，一旦出臺(tái)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。 ? 8 政府將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控 未來(lái)市場(chǎng)難現(xiàn) 09火爆行情 ? 2023年末，政府密集出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策。 12月 9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的若干政策為 2023年的房市確定了基調(diào)。 ? 種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫 。央行一月內(nèi)兩次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，是政府抑制通貨膨脹和信貸過(guò)度增長(zhǎng)的首要表現(xiàn)。可以預(yù)期，如果國(guó)內(nèi)樓市泡沫繼續(xù)以 2023年的速度膨脹下去，數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩潰的局面將難以避免。 ? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控將進(jìn)入一種常態(tài)。在正常的政策調(diào)控中，除了收緊流動(dòng)性、上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率、物業(yè)稅征收試點(diǎn)、改革土地拍賣(mài)制度、打擊開(kāi)發(fā)商非法囤地以及捂盤(pán)等措施將是政府下一部調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。這些舉措無(wú)疑會(huì)對(duì)規(guī)模實(shí)力偏弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生明顯的影響。 ? 在政策調(diào)控之下，預(yù)計(jì) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整過(guò)程中，部分過(guò)熱區(qū)域的房?jī)r(jià)出會(huì)現(xiàn)階段性的回調(diào)。由于 2023年全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，存在著如供應(yīng)偏緊、剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹預(yù)期等因素， 2023年樓市會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，全年的成交總量料將難與 2023年絕地反彈的交易行情比肩。 ? 上述跡象表明， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多不確定因素，這無(wú)疑為增加開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 9 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 商業(yè)街分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第二部分 研究視角 第三部分 深度解析 宏觀市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 第一部分 研究基礎(chǔ) ? 10 淮北城市的商業(yè)功能定位為： 立足皖北，服務(wù)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，輻射全國(guó)，接軌國(guó)際。 淮北市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)： ?建成 2個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)（老城區(qū)、新城區(qū)商業(yè)功能區(qū)）、 4個(gè)區(qū)域商業(yè)功能區(qū)（烈山、新蔡、高岳、礦山集區(qū)域商業(yè)功能區(qū)）和 17個(gè)社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（任井、濉河、慶相橋、方頂、任圩、溫哥華城、張莊、董莊、李橋、南黎、洪莊、龍湖等社區(qū)商業(yè)功能區(qū)）， 8條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局。 ?城市社會(huì)消費(fèi)品總額近期達(dá)到 ，年遞增 18%；遠(yuǎn)期達(dá)到 ，年遞增 20%。商品銷(xiāo)售總額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額基本保持同步增長(zhǎng)。 ?連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)的零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重， 2023年達(dá)到 30%， 2023年達(dá)到50%。 ?各類(lèi)商品交易市場(chǎng)交易額 2023年達(dá)到 166億元， 2023年達(dá)到 290億元，年均增長(zhǎng) 12%。 ?近期人均擁有城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1平方米，遠(yuǎn)期達(dá)到 。 ?淮北市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積總量：近期為 75萬(wàn)平方米；遠(yuǎn)期為 。 ?商業(yè)從業(yè)人員數(shù)： 2023年達(dá)到 18萬(wàn)人， 2023年達(dá)到 30萬(wàn)人 。 淮北商業(yè)總體規(guī)劃 ? 11 規(guī)劃兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心 老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心： 三橫： 淮海路（綜合購(gòu)物、休閑娛樂(lè)） 、古城路（綜合服務(wù)）和惠黎路（五金機(jī)械電器） 四縱： 閘河路 (含友誼巷 )、相山北路（電腦辦公用品）、孟山路（服飾專賣(mài)）和洪山路（廚具、裝潢） 新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心 （惠苑路、相陽(yáng)路、長(zhǎng)山路和梅苑路圍合區(qū)域）： 四橫 ： 惠苑路（集時(shí)尚消費(fèi)、特色餐飲、休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)商業(yè)步行街）、黎苑路（運(yùn)動(dòng)健身）、人民路和南黎路（汽車(chē)銷(xiāo)售維修美容） 四縱 ： 相陽(yáng)路（餐飲美食）、相山中 (南 )路（專業(yè)賣(mài)場(chǎng)）、長(zhǎng)山路（歐美風(fēng)情）和翠峰路（文化娛樂(lè)書(shū)店） 惠苑路和人民路之間的中泰國(guó)際項(xiàng)目，未來(lái)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心；同時(shí)相王國(guó)際、金色云天和相山賓館等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)未來(lái)將使當(dāng)?shù)厣虡I(yè)呈現(xiàn)群雄并起的格局。 淮北商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2023年） ? 12 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 ? 定位和功能 ：本區(qū)的商業(yè)集聚度要高，經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能要完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平要高，要成為全市集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、文化為一體的一流繁華商業(yè)中心區(qū)。 ? 大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃 ：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、閘河路等現(xiàn)狀商業(yè)街為基礎(chǔ)，構(gòu)筑大規(guī)模市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，將區(qū)內(nèi)原有的批發(fā)市場(chǎng)、五金建材商店等逐步遷出，同時(shí)對(duì)原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行提升改造，提高商業(yè)集聚程度。 火車(chē)站北 廣場(chǎng)商圈 老城區(qū)商圈 淮孟商圈 老城區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)由淮孟商圈、火車(chē)站北廣場(chǎng)商圈兩大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 ? 13 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 淮孟商圈 以孟山路、相山路為縱軸，以淮海路、惠黎路為橫軸，建成本區(qū)“井”字型商業(yè)網(wǎng)絡(luò) ? 孟山路商業(yè)街 ：規(guī)劃對(duì)孟山路進(jìn)行整體改造，提高品牌檔次，逐步把孟山路建成淮北市第一商業(yè)大道。 ? 孟山路北段 ：重點(diǎn)建設(shè)淮海路與孟山路交叉口的城市廣場(chǎng)二期、淮海商場(chǎng)、華松商務(wù)、金淮北等大型零售網(wǎng)點(diǎn)，形成大型多功能購(gòu)物中心建筑群，以此作為市級(jí)商業(yè)中心的旗艦標(biāo)志性建筑主體。 ? 孟山路南段 ：重點(diǎn)建設(shè)韓國(guó)城購(gòu)物中心，建成以主要經(jīng)營(yíng)韓國(guó)產(chǎn)品，集商業(yè)、飲食、休閑、公寓辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合廣場(chǎng)。相城夜市納入韓國(guó)城項(xiàng)目的用地范圍，對(duì)其進(jìn)行合理改造。 ? 淮海路 ：充分發(fā)揮黃金地段優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拓展其地域和空間規(guī)模，由西向東，重點(diǎn)建設(shè)圖書(shū)城、家樂(lè)福、百貨大樓等大型零售網(wǎng)點(diǎn)。 淮孟商圈 ? 14 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 火車(chē)站北廣場(chǎng)商圈 ?重點(diǎn)建設(shè)閘河路與淮海路交叉口的淮北飯店，長(zhǎng)途客運(yùn)站周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。 ?火車(chē)站北廣場(chǎng)周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，增加一組內(nèi)部連通、設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)的商場(chǎng)、綜合服務(wù)中心，酒店以及娛樂(lè)場(chǎng)所，增加超市、賓館、餐飲、快餐店、酒吧等，發(fā)展通道商業(yè)。 完善火車(chē)站與長(zhǎng)途客運(yùn)站周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè) 火車(chē)站北 廣場(chǎng)商圈 ? 15 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 新城區(qū)商圈 惠苑路商圈 人民路商圈 南黎路商圈 ? 定位和功能 ：本區(qū)具備一定的聚集輻射功能，今后本區(qū)要輻射城市新區(qū)和皖北的部分城區(qū)；提高本區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的品牌檔次，突出專業(yè)和特色，增強(qiáng)其商業(yè)集聚力、輻射力。 ? 大型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ：北部重點(diǎn)建設(shè)位于桓譚路北的火車(chē)站南廣場(chǎng)周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、惠苑路步行街。 ? 人民路商圈 ：以龍山路以西、濉溪路以東的地段為中心，規(guī)劃將該地段發(fā)展成為淮北市商務(wù)活動(dòng)中樞， 規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)中泰廣場(chǎng)、金海灣國(guó)際大酒店、口子酒業(yè)生態(tài)園、時(shí)代廣場(chǎng)、溫哥華商務(wù)中心 。 新城區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 ? 16 淮北商業(yè)街規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)淮海路商業(yè)街、孟山路服飾街、惠黎路惠苑路商業(yè)步行街、相山南路專業(yè)市場(chǎng)街、桓譚路商業(yè)街、張寨路商業(yè)街 惠苑路商業(yè)街 張寨 路 商業(yè) 街 相山南路 專 業(yè) 街 ? 淮海路商業(yè)街 ：規(guī)劃以百貨店為龍頭，以名牌專業(yè)店為主體，結(jié)合周?chē)坝^，逐步發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、游覽、休閑、觀賞于一體的中高檔次、多功能、綜合性的商業(yè)文化區(qū)。 ? 孟山路服裝專業(yè)街 ：規(guī)劃進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，增加品牌，提升檔次，服裝鞋帽類(lèi)要走品牌專賣(mài)路線。 ? 惠黎路商業(yè)街 ：規(guī)劃將五金、建材、家電維修、家庭裝飾等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遷出，孟山路以東建成服裝一條街，以西建成餐飲一條街。 ? 惠苑路商業(yè)步行街 ：規(guī)劃定位為中、高檔商業(yè)街，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外名牌、名品的專賣(mài)百貨店。 ? 相山南路商業(yè)街 ：規(guī)劃成為現(xiàn)代商