【正文】 1 1 華夏柏欣（北京）經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司 2023年 4月 14日 深圳怡景中心城項(xiàng)目簡(jiǎn)析及改造設(shè)想 謹(jǐn)呈： 保德信 (Pramerica) 2 2 前 言 非常榮幸得到保德信 (Pramerica)公司的認(rèn)同及邀請(qǐng)， TCBL有機(jī)會(huì)參與位于深圳市福田中心區(qū)這一標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 限于時(shí)間關(guān)系，本報(bào)告未涉及詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，僅結(jié)合了我司對(duì)項(xiàng)目的初步理解以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，旨在為項(xiàng)目大膽地提出初步的商業(yè)概念，供貴司參考。 如獲貴司認(rèn)可，我司將會(huì)組織具備國(guó)際化購(gòu)物中心操作經(jīng)歷的團(tuán)隊(duì)，為全面提升怡景中心城項(xiàng)目提供 TCBL的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。 3 3 ?營(yíng)銷推廣問(wèn)題 ?商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題 ?商業(yè)管理問(wèn)題 ?定位及租戶問(wèn)題 缺少專業(yè)性團(tuán)隊(duì)對(duì)商場(chǎng)開業(yè)后進(jìn)行 營(yíng)運(yùn)管理，包括前期定位的貫徹、規(guī)劃調(diào)整、 租戶調(diào)整、 市場(chǎng)推廣等工作。 根據(jù)我司分析，中心城項(xiàng)目主要存在以下四大類問(wèn)題 問(wèn)題綜述 4 4 目錄 | Index 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 區(qū)域及規(guī)劃分析 周邊物業(yè)及人群分析 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 小結(jié) 項(xiàng)目問(wèn)題分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目問(wèn)題及建議列舉 小結(jié) 項(xiàng)目改造建議 前期市場(chǎng)回顧 項(xiàng)目定位改造建議 項(xiàng)目主題及租戶組合改造建議 項(xiàng)目推廣活動(dòng)改進(jìn)建議 成功商業(yè)改造案例 龍湖 北城天街 5 5 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 區(qū)域及規(guī)劃分析 周邊物業(yè)及人群分析 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 小結(jié) 6 6 項(xiàng)目區(qū)位 怡景中心城 ?占據(jù)深圳中心區(qū)之中心優(yōu)勢(shì)位置。 ?兩大地鐵線交匯，交通樞紐位置突出 ?周邊高收入人群云集 ?深圳政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)的焦點(diǎn)所在 區(qū)域及規(guī)劃分析 7 7 福田中心區(qū)規(guī)劃 — 深圳最具發(fā)展?jié)摿χ畢^(qū)域 區(qū)域及規(guī)劃分析 片區(qū)定位 ?未來(lái)深圳行政、文化、信息商務(wù)中心 ?深圳心臟區(qū)域，城市源動(dòng)力所在 交通規(guī)劃 ?地鐵、火車、公交體系齊全 ?交通樞紐地位，強(qiáng)化交通和商業(yè)互動(dòng) 人口規(guī)劃 ?規(guī)劃就業(yè)人口 26萬(wàn)，居住人口 ?人口增加成為中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 深 圳 中 心 區(qū) ?中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，蓮花路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域 ?共占地面積 ,深南大道有東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中，南片區(qū) ，北片區(qū) 平方公里。 8 8 福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃 — 按深圳市軌道交通規(guī)劃，實(shí)施后的福田中心區(qū)將會(huì)有 8條地鐵通過(guò)，并且地鐵 四號(hào)線將直通香港，成為連接深港兩地的重要交通通道。 福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖 地鐵四號(hào)線 地鐵一號(hào)線 ?三地鐵站設(shè)置：市民中心站、購(gòu)物公園站、會(huì)展中心站 ? 4號(hào)線換乘站－會(huì)展中心站與中心城無(wú)縫連接，帶來(lái)了龐大人流。 區(qū)域及規(guī)劃分析 9 9 ?230萬(wàn)平方米寫字樓 卓越大廈、安聯(lián)大廈、榮超中心、新世界大廈等數(shù)十棟高檔寫字樓 ?28萬(wàn)平方米會(huì)展中心 深圳最大的單體建筑，年舉行會(huì)展活動(dòng)超過(guò) 100場(chǎng) . ?超過(guò) 200萬(wàn)平方米高檔住宅區(qū) 黃埔雅苑、雅頌居、星河國(guó)際、中海華庭、城中雅苑、中銀花園等近十個(gè)高檔住宅樓盤 ?5大五星級(jí)酒店 馬哥 孛羅酒店、喜來(lái)登酒店、香格里拉酒店、麗茲卡爾頓酒店、祈年酒店 公共設(shè)施 住宅 寫字樓 星級(jí)酒店 購(gòu)物中心 周邊物業(yè)及人群分析 10 10 ?高檔寫字樓 ?會(huì)展中心 ?高檔住宅區(qū) ?高星級(jí)酒店 ?寫字樓白領(lǐng)人群 ?會(huì)展商務(wù)人群 ?高檔住宅人群 ?高級(jí)商務(wù)人群 人群語(yǔ)言 ?高消費(fèi)的追逐者 ?品味和格調(diào)的堅(jiān)守者 ?文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者 ?時(shí)尚潮流的推動(dòng)者 ?優(yōu)雅生活的代言者 ?城市消費(fèi)的中堅(jiān)力量 時(shí)尚 優(yōu)雅 體驗(yàn) 環(huán)保 生態(tài) 健康 生活 品位 格調(diào) 消費(fèi)關(guān)鍵詞 周邊物業(yè)及人群分析 11 11 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 深圳市市級(jí)商圈分析 a b c d e f 金三角商業(yè)區(qū) — 依托羅湖口岸的地緣優(yōu)勢(shì)，東門、人民南等區(qū)域發(fā)展成為代表性傳統(tǒng)市級(jí)商圈，隨著其它商圈興起，目前正在進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) — 該商圈最早由電子專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)，隨著曼哈商業(yè)廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨等商業(yè)的發(fā)展，零售業(yè)日趨繁榮，目前為深圳市最具商業(yè)活力之商圈。 福田中心商業(yè)區(qū) — 隨著福田中心區(qū) CBD開發(fā)而興起的商圈，會(huì)展中心、市民中心、高檔住宅、高檔寫字樓、星級(jí)酒店的持續(xù)開發(fā)，均為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力，為代表深圳未來(lái)發(fā)展之市級(jí)商圈。 南山后海商業(yè)區(qū) — 隨著南山文化中心的規(guī)劃及西部通道的開通，為區(qū)域商業(yè)提升加速，目前已開業(yè)了花園城、海岸城等購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)正處于高速發(fā)展期。 寶安新中心商業(yè)區(qū)及龍城 龍崗商業(yè)區(qū) — 隨著深圳城市擴(kuò)張而興起的商圈，受城市成熟度影期響，商圈成熟尚需進(jìn)一步發(fā)展。 a b c d e f 本項(xiàng)目位于發(fā)展中的福田中心商業(yè)區(qū) 12 12 2 1 3 4 金光華廣場(chǎng) 1 華潤(rùn)萬(wàn)象城 2 CoCo Park 3 IA Mall 4 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 13 13 物業(yè)資料 開發(fā)商 深圳市金光華實(shí)業(yè) 開業(yè)時(shí)間 2023年 位置 深圳市羅湖區(qū)人民南路 建筑面積 總建筑面積 120,000平方米， 9層 停車位 500個(gè) 業(yè)態(tài)組合 B2：蘇寧電器、快速零售、休閑餐飲、個(gè)人護(hù)理 B1：休閑餐飲、快速零售、珠寶鐘表 1F：國(guó)際一二線、鐘表珠寶、箱包皮具 2F：國(guó)內(nèi)一二線、鐘表珠寶、箱包皮具 3F：國(guó)內(nèi)一二線、電影院、酒吧 4F：運(yùn)動(dòng)休閑、內(nèi)衣、童裝、兒童樂(lè)園 5F：家居用品、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)器械、培訓(xùn) 6F：特色餐飲、健身俱樂(lè)部 7F：大型餐飲 主題定位 由開業(yè)之初的頂級(jí)購(gòu)物中心定位，向時(shí)尚購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目外觀 項(xiàng)目位置 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 金光華廣場(chǎng) 14 14 物業(yè)資料 開發(fā)商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 開業(yè)時(shí)間 2023年 位置 深圳市羅湖區(qū)寶安南路 建筑面積 商業(yè)建筑面積 110,000平方米， 6層 停車位 682個(gè) 業(yè)態(tài)組合 B1：休閑餐飲、快速零售、 OLE超市 1F：國(guó)際一線、鐘表珠寶、箱包皮具 2F：國(guó)際二線、鐘表珠寶、箱包皮具 3F：國(guó)際二線、電影院、休閑餐飲 4F：電器、溜冰場(chǎng)、休閑餐飲 5F：美食廣場(chǎng)、家居、大型餐飲 主題定位 深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心 項(xiàng)目外觀 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 華潤(rùn)萬(wàn)象城 15 15 物業(yè)資料 開發(fā)商 深圳星河集團(tuán) 開業(yè)時(shí)間 2023年 9月 29日 位置 深圳市福田區(qū)福華三路 建筑面積 總建筑面積 85,000平方米， 5層 停車位 600個(gè) 業(yè)態(tài)組合 B2：停車場(chǎng)； B1：超市、大型連鎖餐飲、露天咖啡廳 1F：珠寶手飾、國(guó)際品牌專賣、特色餐飲酒吧街 2F：電影城、特色餐飲、潮流服飾、運(yùn)動(dòng)休閑 3F：大型中式、西式酒樓、主題餐廳、美容 SPA 主題定位 深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心 目標(biāo)人群 CBD白領(lǐng)、商務(wù)人士、城市時(shí)尚居民、旅游人群 項(xiàng)目外觀 項(xiàng)目位置 IA mall Coco park 資料來(lái)源 :TCBL研究 COCO Park 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 16 16 項(xiàng)目資料 開發(fā)商 深圳市國(guó)際企業(yè)股份有限公司 開業(yè)時(shí)間 待定 位置 深圳市福田區(qū)福華三路 商業(yè)面積 110， 000平方米， 5層商用 停車位 1051 市場(chǎng)定位 集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心 業(yè)態(tài)組合 L1 零售商業(yè) 巴士站 \銀行 \餐飲 UG 零售商業(yè) G 零售商業(yè) 餐飲 B2 商業(yè) /車庫(kù) 地下停車場(chǎng) B3 車庫(kù) 地下停車場(chǎng) 市場(chǎng)定位 集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心 項(xiàng)目外觀效果圖 項(xiàng)目位置 資料來(lái)源 :深國(guó)商網(wǎng)站 TCBL研究 IA MALL 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 17 17 金光華廣場(chǎng) 華潤(rùn)萬(wàn)象城 COCO Park IA Mall 怡景中心城 位置 羅湖 羅湖 福田 福田 福田 建筑面積 （平方米） 120,000 110,000 85,000 110,000 140,000 品牌 新南國(guó)、絲芙蘭、力美健、奇奧帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰豐 嘉禾影院、芮歐百貨、 Ole超市、真冰場(chǎng)、王子國(guó)宴、順電、美樂(lè)匯 百老匯電影院、超級(jí)牛扒、龍浩運(yùn)動(dòng)城、 Jusco超市 待定 家樂(lè)福、金逸影院、反斗樂(lè)園、美食通美食廣場(chǎng) 定位 由開業(yè)之初的頂級(jí)購(gòu)物中心定位，向時(shí)尚購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變 深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心 深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心 集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心 深圳中心區(qū) CBD生態(tài)型購(gòu)物中心 啟示 定位重復(fù)： 多數(shù)以時(shí)尚、潮流為主要定位，滿足消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、格調(diào)的需求 品牌重復(fù)： 商戶品牌重復(fù)率高，各商場(chǎng)更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異 缺乏體驗(yàn)： 在經(jīng)營(yíng)中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗(yàn)元素的全面貫徹 本項(xiàng)目需要梳理原有定位，脫穎而出！ 商圈及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 18 18 市場(chǎng)部分小結(jié) 市場(chǎng)狀況 消費(fèi)者特性 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況 ?位于城市中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 ?便利的交通規(guī)劃，吸引大量人流 ?周邊高檔寫字樓、酒店、會(huì)展中心云集，片區(qū)呈現(xiàn)國(guó)際化形象 ?片區(qū)消費(fèi)者以中高收入的中產(chǎn)階級(jí)為主，主要包括白領(lǐng)和商務(wù)人群。 ?消費(fèi)力較高，更多關(guān)注商場(chǎng)的品質(zhì)、格調(diào)和體驗(yàn)元素。 ?對(duì)環(huán)保、生態(tài)和綠色自然的需求越來(lái)越成為趨勢(shì)。 ?多數(shù)以時(shí)尚、潮流為主要定位，滿足消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、格調(diào)的需求 ?商戶品牌重復(fù)率高，各商場(chǎng)更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異 ?在經(jīng)營(yíng)中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗(yàn)元素的全面貫徹 19 19 項(xiàng)目問(wèn)題分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目問(wèn)題及建議列舉 小結(jié) 20 20 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 物業(yè)資料 開發(fā)商 深圳市怡景投資發(fā)展有限公司 開業(yè)時(shí)間 2023年 4月 位置 深圳市中心區(qū)福華路 建筑面積 總建筑面積 14萬(wàn)平方米 建筑用途 商業(yè) 停車位 800個(gè) 市場(chǎng)定位 集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)、文化等于一體，以 生態(tài)景觀式休閑消費(fèi) 、 一站式滿足 為核心理念的純美式親自然體驗(yàn)的大型生態(tài)購(gòu)物中心 業(yè)態(tài)組合 主力店：中心百貨、家樂(lè)福 次主力店：稻香、反斗樂(lè)園、美食通、金逸影院 21 21 樓層分布 L UG G 商戶名稱 商戶編號(hào) 商戶名稱 商戶編號(hào) JACK ARMANY RL10011002 SamSonite RL1051 INSUN RL1003 CK UNDERWEAR RL1052 MARISFROLG RL10051007 JASS RL1054 KAISER RL100809 深圳發(fā)展銀行 FL1019 美兆 RL101114 博豐苑 M層 KING GIBSON RL1015 稻香 FL1001 BETTOR RL102122 一品軒 FL1002 凱撒大帝 RL1024 水果撈 FL1003 歌力思 RL102526 賽百味 FL1004 工商銀行 RL1027 天燕正坊 FL1006 Maxenie RL102829 kosmo FL1008 亨吉利 RL103032,RL1019 ILLY FL1010 CK JEANS RL103425B 仙蹤林 FL1011 DK99 RL1036 光陽(yáng)韓國(guó)烤肉 FL1013 鄂爾多斯 RL1039 意粉屋 FL1014 杰西 RL1043 弗樂(lè)思 FL1015 Sameie RL104445 安第思 FL1015 GIVHSHYH/JORYA RL104648 肯德基 FL1016 FL1017 周大福 DL1006 CL 酒吧