【正文】 第三講：保障性安居工程 建設(shè)項目檔案管理 第一節(jié) 概 述 一、背景資料 2023年底，為應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，黨中央、國務(wù)院確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的十項措施，其中第一項就是加快保障性安居工程建設(shè)。保障性安居工程（也稱保障性住房）是一項民生工程，也是完善住房政策和供應(yīng)體系的必然要求。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是當(dāng)前和今后幾年政策工作的一項重要任務(wù)。 為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，各地區(qū)、各部門陸續(xù)啟動了保障性安居工程 建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計資料顯示： 2023年第四季度至2023年末，開工建設(shè)保障性住房和棚改住房1300萬套，竣工 800萬套，其中 2023年開工590萬套，竣工 370萬套。 2023年 10月 25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露， 2023年的 1000萬套保障性住房已在 11月底前實(shí)現(xiàn)全面開工；住建部網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示：截至 2023年 6月底， 鎮(zhèn)保障性安居工程已開工 470萬套，開工率為63%，基本建成 260萬套，完成投資 5070億元。 “十一五”期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等為主要形式的保障制度初步形成。全國 1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和 360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。 “十二五”規(guī)劃綱要確定，未來五年，全國計劃新建保障性住房 3600萬套，大約是過去 10年建設(shè)規(guī)模的兩倍； 同時，每年還將改造農(nóng)村住房 150萬戶。其中， 2023年開工建設(shè) 1000萬套。 “十二五”期間，我省規(guī)劃建設(shè)保障性住房 113萬套，改造各類棚戶區(qū) 34萬戶左右，共計 147萬套（戶）左右，其中 2023年建設(shè)保障性住房約 ，改造各類棚戶區(qū)約 萬戶，共計 （戶）。 二、保障性住房主要分類 保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由 廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 和 公共租賃住房 構(gòu)成。 廉租房 廉租房是為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。廉租房是指政府以租金 補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房在別的國家和地區(qū)一般被稱為公共房屋 ，中國 香港 稱為 居者有其屋 （簡稱居屋），中國 澳門 稱為經(jīng)濟(jì)房屋，中國 臺灣稱為 國民住宅 （即國宅）， 新加坡 稱為 組屋 。 公共租賃房 公共租賃房指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。 兩限商品房 兩限商品房 即“限套型、限房價“的商品住房。為降低房價，解決城市居民自住需求，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。兩限房并不是嚴(yán)格意義上的”保障性住房“。 限價房可以上市銷售。 棚戶區(qū)改造房 棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、 基礎(chǔ)設(shè)施 配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。 城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬平方米棚戶區(qū)，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。 棚戶區(qū) 改造是我 國政府為改造城鎮(zhèn)危 舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的 一項 民心工程 。住房 棚戶區(qū)改造房是指棚戶區(qū)內(nèi)將要被改造拆遷的住房，是依法擁有被拆遷房屋的所有權(quán)；另一層含義棚戶區(qū)改造房 只是棚戶區(qū)改造后建設(shè)的住房。 通過保障制度的完善，不論是哪一類住房，最終目的都是盡快解決低收入家庭住房困難，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，這是最根本的。 三、現(xiàn)階段保障性住房存在的問題 在保障性住房問題上，地方政府當(dāng)前重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象非常普遍，法定的建設(shè)、管理手續(xù)不齊就開工建設(shè)，導(dǎo)致保障性住房面臨六大突出問題。 *規(guī)劃、設(shè)計方面 地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對滯后。少數(shù)地方保障性住房項目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施未能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。 *工程質(zhì)量及檔案方面 有的地方一些保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。施工過程中的資料不完整，竣工后工程檔案不按時報送歸檔，對房屋維護(hù) 、維修將造成遺憾。 *管理方面 家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。 有的 家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。 *資金方面 建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大。 2023年建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，拉長了建設(shè)周期。 *政策方面 我國保障性住房建設(shè)和管理總體上帶有探索性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保障范圍、保障方式等，還需要在實(shí)踐中不斷完善。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問題。同時，也有前后政策如何更好銜接的問題。 *法制方面 現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然我國于 2023年發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法律層面，管控效用并不大。 大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是黨中央、國務(wù)院做出的重要戰(zhàn)略部署，是轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重大舉措，保障性安居工程質(zhì)量，直接關(guān)系人民群眾生命財產(chǎn)安全和住房困難家庭居住條件的改善，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會和諧穩(wěn)定的大局，涉及面廣、公益性強(qiáng)、社會影響大，成為各級建設(shè)主管部門的工程質(zhì)量監(jiān)管工作重點(diǎn)。 保障性安居工程建設(shè)規(guī)模大、分布廣、項目多、工期緊，工程質(zhì)量要求高、管理任務(wù)重，加上一些制約工程質(zhì)量工作的深層 次問題還未有效解決，使得目前在保障性安居工程建設(shè)中仍存在不少問題。 為強(qiáng)化工程質(zhì)量監(jiān)管，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》 (國辦發(fā)〔 2023〕 45號），國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也陸續(xù)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市 [2023]68號）和《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》（建保〔 2023〕 69號）等多項規(guī)定，要 求工程參建各方要建立健全質(zhì)量管理體系，切實(shí)把加強(qiáng)質(zhì)量管理貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過程，并明確提出要切實(shí)把保障性安居工程作為今后幾年工程質(zhì)量監(jiān)管工作的首要任務(wù)。 四、保障性住房檔案管理 保障性住房檔案主要包括三類：一是保障性住房管理檔案；二是建設(shè)工程涉及的拆遷、安置檔案；三是建設(shè)項目工程檔案。 管理類檔案是指保障性住房建設(shè)、管理機(jī)構(gòu)所形成的政策 、 文件、機(jī)構(gòu)、人事、職責(zé)、統(tǒng)計等管理類檔案。由建設(shè)、管理單位收集歸擋，整理、組卷按文書檔案的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檔案保管既可由保障性住房建設(shè)、管理機(jī)構(gòu)歸檔保管，也可移交城建檔案管理機(jī)構(gòu)保管 。 拆遷檔案是指建設(shè)工程涉及的用地范圍內(nèi)各類房屋（構(gòu)筑物）和地下管線的拆遷檔案。此類檔案中屬于新征土地范圍拆遷的，由實(shí)施單位以項目為單位進(jìn)行收集歸檔，整理、組卷應(yīng)按城建檔案的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檔案應(yīng)移交城建檔案管理機(jī)構(gòu)；屬于城鎮(zhèn)居民房屋拆遷的，由實(shí)施單位以戶為單位進(jìn)行收集歸檔，整理、組卷應(yīng)按房產(chǎn)檔案標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檔案應(yīng)移交房產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu) 。 安置檔案是指各類保障性住房安置動態(tài)檔案。由負(fù)責(zé)安置單位按戶為單位進(jìn)行收集歸檔，根據(jù)住戶變動情況進(jìn)行更新，實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理，此類檔案建議由保障性住房管理機(jī)構(gòu)歸檔保管 。 保障性住房建設(shè)工程檔案與一般房建工程檔案在收集、整理、立卷、歸檔等的方式和內(nèi)容上沒有多大的區(qū)別。 在接下來所講的“基本建設(shè)程序”、“建設(shè)工程檔案歸檔范圍”、“建設(shè)工程檔案形成與收集”和“竣工驗收與檔案移交”等內(nèi)容都是保障性住房和一般房建工程檔案通用的，請大家注意！ 五、基本建設(shè)管理程序 （一）基本建設(shè)程序 建設(shè)程序是指建設(shè)項目從設(shè)想、選擇、評估、決策、設(shè)計、施工到竣工驗收、投入生產(chǎn)整個過程中。 建設(shè)工程項目的基本建設(shè)程序，按工作進(jìn)程和工作內(nèi)容可以將建設(shè)過程劃分為四個時期，即： 1. 2. 3. 4. 基本建設(shè)程序四個時期，按建設(shè)工程項目的工作內(nèi)容、任務(wù)，具體又可以 （ 1）提出項目建議書； （ 2）可行性研究； （ 3 （ 4）安排年度計劃； （ 5）開工審批； （ 6）組織施工； （ 7）竣工驗收； （ 8）交付使用。 （二）工程建設(shè)管理流程 項目申請 可行性研究立項 辦理征地手續(xù)、 撥地測量 勘察招標(biāo) 設(shè)計招標(biāo) 組織施工圖編制 建設(shè)規(guī)劃及相關(guān) 部門申報 施工圖報審 組織現(xiàn)場勘察 工程動工審批 工程開工申請 監(jiān)理單位進(jìn)場 及施工監(jiān)理準(zhǔn)備 施工單位進(jìn)場 及施工準(zhǔn)備 施工過程監(jiān)理 施工過程管理 監(jiān)理招標(biāo) 施工招標(biāo) 辦理開工手續(xù) 工程檔案預(yù)驗收 工程竣工驗收 工程交付 組織竣工預(yù)驗收 自檢合格，報請 竣工預(yù)驗收 預(yù)驗收合格 預(yù)驗收合格 監(jiān)理單位提交 質(zhì)量評估報告 施工單位提交 工程竣工報告 竣工圖編制 竣工圖編制單位 移交竣工圖 監(jiān)理單位移交 監(jiān)理資料 施工單位移交 施工資料 工程準(zhǔn)備階段文件 工程竣工驗收文件 工程資料匯總