【正文】 報告思考這個項目當前需要解決的核心問題？地塊質(zhì)素怎么樣？市場環(huán)境如何？產(chǎn)品如何打造？客戶是哪些人？思維導圖項目市場定位方向項目本體分析市場環(huán)境掃描篩選 并 明確客戶研判城市視角解讀中端市場 中高端市場方向二符合金地企業(yè)戰(zhàn)略項目整體定位區(qū)域市場分析方向一產(chǎn)品建議重點個案啟示企劃方向 推廣建議萬科集團在南京的第一個項目 “ 萬科 金色家園 ” 幾乎占領(lǐng)了南京全市 60%的高端住房需求，成為當年萬科集團中贏利最高的單個項目。而在其后萬科在南京的第二個項目 “ 萬科 光明城市 ” 則定位為中端客戶，開始了萬科的全線布局。仁恒集團于 1994年進入南京，其先后成功開發(fā)了城東 “ 梅花山莊” 、 “ 湖畔之星 ” 、寧南新區(qū) “ 仁恒玉蘭山莊 ” 和 “ 仁恒翠竹園 ” 等幾大住宅小區(qū)。十二年來，仁恒在南京始終致力于中、高檔商品房的開發(fā)，擁有了良好的口碑與企業(yè)形象。策源觀點： 以中高端市場形象切入是最為有效的手段！揚州西區(qū)項目 —— 金地藝境的升級之作， 金地品牌的再一次升華報告目錄PART1 城市篇PART2 地塊篇PART3 市場篇PART4 客戶篇PART5 定位篇PART7 推廣篇PART6 企劃篇 PART1 城市篇歷史：二千五百年建城史?與古代大運河同生共長的城市?古代水陸交通樞紐?對外貿(mào)易和國際交往重要港埠?東南地區(qū)政治 /經(jīng)濟 /文化都會?揚州八怪 ” 在中國文化領(lǐng)域獨樹一幟?淮揚菜系獨具特色，源遠流長?揚州鹽商曾富甲一方現(xiàn)狀：長三角重要節(jié)點城市?GDP千億俱樂部成員?百萬級人口中等規(guī)模城市?2023年聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎?2023年 “ 中國和諧管理城市 ” ?首批中國歷史文化名城，優(yōu)秀旅游城市?國家園林城市、生態(tài)示范市?民營企業(yè)成為產(chǎn)業(yè)集群龍頭古運河風光帶長江風光帶揚 州杭 州南京都市圈上海經(jīng)濟圈南京上海向南接納蘇南、上海等地區(qū)經(jīng)濟輻射向北，揚州是開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導區(qū)域號稱 “ 蘇中門戶 ” ，著名的生態(tài)人居城市、歷史文化名城，經(jīng)濟活躍的長三角都市圈重要節(jié)點城市 城市名片宏觀經(jīng)濟全市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，可比價增長%，連續(xù)十年保持兩位數(shù)增長。 全市固定資產(chǎn)投資 ，增長%。其中，城鎮(zhèn)規(guī)模以上項目投資，增長 %；農(nóng)村規(guī)模以上項目投資 ，增長 %。揚州 GDP和固定投資保持了整體穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，同時說明揚州具有良好的投資環(huán)境。全市社會消費品零售總額 ，增長 %。 城市居民人均可支配收入 28001元，增長%；人均消費性支出 17750元，增長%。城市居民人均住房建筑面積 平方米。揚州社會消費品零售額和人均可支配收入保持著穩(wěn)定的增長率，這也說明揚州的置業(yè)能力不斷增長。宏觀經(jīng)濟規(guī)劃方向：東聯(lián)西優(yōu)南拓板塊定位：中部商業(yè)、東西居住、南北產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃（ 1）東聯(lián)：強化交通對接和提升綜合服務(wù)功能，推動揚州、江都城市空間與功能整合。（ 2）西優(yōu)：優(yōu)化土地使用功能，完善公共服務(wù)配套設(shè)施，促進居住與就業(yè)相對均衡。（ 3）南拓：優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)功能，提高土地開發(fā)強度，強化產(chǎn)城互動發(fā)展。（ 4）優(yōu)化調(diào)整蜀岡新城、維揚經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東部分區(qū)東北片區(qū)用地功能，完善居住用地與工業(yè)用地布局；進一步完善揚州與儀征的交通聯(lián)系，為未來城市西拓創(chuàng)造有利條件。（ 1）中部分區(qū)：面積 26平方公里，以商業(yè)、旅游、文化娛樂、休閑度假功能為主，科研教育與居住功能為輔。（ 2） 西部分區(qū)：面積 85平方公里，主導功能為居住以及文化、體育、會展、高等教育，研發(fā)和都市工業(yè)為輔 。（ 3）東部分區(qū)：面積 90平方公里，以居住與商業(yè)服務(wù)功能為主，信息產(chǎn)業(yè)、工業(yè)與物流功能為輔。（ 4）南部分區(qū)：面積 63平方公里，主導功能為現(xiàn)代制造業(yè)和港口物流，輔助功能為居住、研發(fā)、休閑旅游。揚州城市歷史源遠流長，現(xiàn)在依然是長三角重點節(jié)點城市，具有重要的戰(zhàn)略地位；揚州宏觀經(jīng)濟發(fā)展快速，具備良好的投資環(huán)境，同時居民可支配收入日益提高，置業(yè)能力也持續(xù)上漲；揚州城市規(guī)劃東聯(lián)西優(yōu)南拓，重點發(fā)展方向是東西兩翼，西區(qū)已經(jīng)打下了堅實的基礎(chǔ)，后期將進一步優(yōu)化，發(fā)展前期巨大。小 結(jié) PART2 地塊篇蜀岡風景區(qū)市中心（古城區(qū)）揚州西區(qū)火車站 市政府京杭運河古運河揚子江路邗江路繞城高速文昌路寧通高速江陽路廣陵新城國際會展中心金地地塊京華城(mall)項目位置項目位置本案距離市中心約8公里距離京華城約2公里距離火車站約 距離高速公路出入口約 公里本案位于揚州新城西區(qū)，臨近揚州火車站，地理位置相對較偏u 本案位于揚州西區(qū)，是揚州針對改善需求重點規(guī)劃打造的高尚居住片區(qū)；u 本案距離揚州市中心約 8公里，臨近火車站，對于揚州人來說，位置較偏，心理抗性較大地塊情況 地塊四面臨路，內(nèi)部和北側(cè)均有河道景觀，地塊方正平整，但南向相對狹窄南至同泰路，雙向 2車道西至新盛路，雙向 2車道北至沿山河路，雙向 4車道 東至站南路，雙向 4車道西側(cè)新盛花苑（安置小區(qū)）南側(cè)萬科金域華府（未售）北側(cè)清澈景觀河道 地塊平整，內(nèi)部河道需整治萬科地塊新盛花苑經(jīng)濟指標u 總建 35萬平方米新城西區(qū)大規(guī)模居住社區(qū)u 若為綜合容積率 ，可適當排布洋房產(chǎn)品，提高社區(qū)整體品質(zhì)u 鑒于限高，本案可以規(guī)劃為： 5+1洋房和 26層高層的產(chǎn)品組合本案京華城商圈揚州高爾夫俱樂部體育公園揚州火車站揚州汽車西站（在建）育才西區(qū)分校揚州中學西區(qū)分校農(nóng)貿(mào)市場鄰里中心（規(guī)劃）國展中心揚州文化藝術(shù)中心雙博館攬月公園周邊配套 周邊文化娛樂設(shè)施齊全，商業(yè)配套主要依賴京華城廣場，教育資源優(yōu)越，交通配套即將大幅改善u 育才小學、揚州中學均為揚州重點學校，但本案學區(qū)并未確定，建議盡最大努力劃入其學區(qū)；u 本案周邊商業(yè)配套匱乏，主要依賴京華城；u 區(qū)域北側(cè)文娛配套齊全，品質(zhì)很高；u 揚州汽車西站在建，位于本案以北，屆時將大幅改善區(qū)域公共交通配套，也將帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展。SWOT分析下的項目出路判斷項目定位方向：產(chǎn)品附加值以及差異化生活價值訴求（客戶價值最大化）S：p 開發(fā)商品牌，金地在全國的影響力p 教育配套資源完善p 洋房稀缺性，公寓產(chǎn)品創(chuàng)新p 內(nèi)部景觀河道，地塊北側(cè)水景資源T：p 國五條細則即將出臺，投資客嚴重缺失p 板塊大牌開發(fā)商眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重p 本案樓面價較高，不具價格競爭優(yōu)勢p 直接競品先期入市，面臨客戶分流p 相對地緣客戶、外溢客戶吸引力較差O：p 區(qū)域發(fā)展前景利好p 未來高鐵、城際、客運總站帶來的客流和大 商業(yè)發(fā)展將大幅提升區(qū)域價值p 西區(qū)門戶樓盤，對接儀征、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶截客能 力強W：p 非西區(qū)板塊核心資源位置p 公共交通配套不足p 項目外部生活環(huán)境較差p 現(xiàn)階段生活配套資源不足 PART3 市場篇整體市場2023年熱點政策解讀u 兩會之后，溫家寶表示，合理房價應(yīng)該是使房價與居民收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配，因此調(diào)控不能放松。u 住建部出臺 《 建設(shè)用地容積率管理辦法 》 ，嚴控地方政府通過修改容積率幫助開發(fā)商。u 2月底國土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 》 ，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。u 公租房連續(xù)空置半年將被收回。 國土部：縮小征地范圍，非公益性用地將推出征地。 國土部：避免拆遷糾紛，禁止毛地出讓。u 國稅局：建廉租房及經(jīng)濟適用房免征土地使用稅。u 河南 《 關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 》 新政夭折。u 國土部：下調(diào)住房土地供應(yīng)量。u 住建部：個別地區(qū)房地產(chǎn)放松限購被責令整改。u 企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。u 推進保障性安居工程建設(shè)，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中，加快普通商品住房土地供應(yīng)，有效增加普通商品房供給。u 國土資源部部長徐紹史日前表示，要優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)，破除城鄉(xiāng)土地二元體制，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化發(fā)展。國家政策：中央層面口風始終嚴謹，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性。2023年熱點政策解讀u 首套基準利率重現(xiàn)，揚州房貸松動 對優(yōu)質(zhì)客戶，首套房可以給出基準利率；一般客戶，首套房的利率依然在上浮 5%10%之間。u 住房公積金惠民政策，公積金可付房租物管費 市住房公積金管理中心發(fā)布的 《 揚州市職工提取住房公積金支付房租和物業(yè)管理費實施辦法（試行） 》 規(guī)定，于 4月 1日開始，市民可提取公積金支付房租和物管費。u 揚州出臺政策獎勵個人買房 從 7月 1日期執(zhí)行一年對個人購買精裝修成品住房進行獎勵，建面 90平方米以下，給予所購房屋合同價款 6‰的獎勵； 90120平方米之間，給予 5‰的獎勵； 120144平方米之間，給予 4‰的獎勵。u 年底揚州銀行收緊首套房貸 揚城銀行也普遍上調(diào)首套房貸利率，多數(shù)銀行告別 “ 85折 ” 優(yōu)惠，但利率上浮現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士 指出，年底收緊個貸是商業(yè)銀行每年的慣例，銀行的房貸速度將會減慢，房貸申請人要抓緊。u 多地調(diào)整公積金政策刺激剛需 武漢住房公積金管理中心公告稱，近日起將對住房公積金相關(guān)政策予以調(diào)整，其中包括異地購房可動用 本地公積金還貸，二手房貸款最高由 40萬元提至 60萬元。截止日前，全國已經(jīng)有超過 20個城市上調(diào)了公 積金額度。揚州政策：揚州出臺地方公積金、購房獎勵等政策促進樓盤銷售，刺激消費投資。2023年熱點政策解讀金融政策：下半年以來，行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況。金融機構(gòu)存款準備金率調(diào)整情況存貸款基準利率詳情自 2023年 7月 6日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào) 百分點，一年期貸款基準利率下調(diào) ，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款率相應(yīng)調(diào)整。2023年熱點政策解讀城市建設(shè)：城市基礎(chǔ)建設(shè)加大，尤其在廣陵新城建設(shè)上，為東區(qū)地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展空間，在西區(qū)逐漸成熟的基礎(chǔ)上，進一步完善市政建設(shè)，提高區(qū)域生活便捷度。u ， 。u 廣陵新城打造智慧生態(tài)新城，將建揚州都市區(qū)新都心。u 新汽車西站 8月正式動工，于 2023年 10月投入使用，位于揚州火車站的西側(cè)，毗鄰文昌西路。u 江都區(qū)加速融入揚州，揚州與江都之間規(guī)劃了 11條東西向聯(lián)系通道。u 5月?lián)P州迎賓大道正式通車。u7月 15日，蔣王收費站撤除，全面停止收費。u 三盛置地廣場將拔地而起，屆時邗江路商業(yè)配套將更加成熟，主城區(qū)商業(yè)格局有望真正從文昌路一家獨大的 “ 一 ” 時代，邁向文昌路與邗江路齊頭并進的 “ 十 ” 時代。u 八佰伴落戶江都區(qū)，全球第三大零售商特易購將進駐揚州，由揚州文昌特易購地產(chǎn)有限公司建設(shè)的文昌樂都匯購物中心規(guī)劃建設(shè)項目，已經(jīng)正式對外公示。u 揚州到上海將建城鐵，起點連云港，終點鎮(zhèn)江，途經(jīng)淮安、揚州，全長約 300公里，雙線一級鐵路，設(shè)計速度 200公里 /小時。u 根據(jù)最新 《 揚州空港新城建設(shè)方案 》 ，將建設(shè)約 20平方公里空港新城，重點打造空港物流區(qū)，配套產(chǎn)業(yè)區(qū)，商貿(mào)服務(wù)區(qū)和休閑度假區(qū)四大板塊。2023年熱點政策解讀策源觀點中央層面口風嚴謹，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性，房地產(chǎn)投資挑戰(zhàn)與機遇并存相比 20232023年多輪次、力度不斷升級的政策調(diào)控， 2023年從本質(zhì)上并沒有全新