【正文】 安華瑤臺項目中期匯報市場研究 珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司.匯報內(nèi)容第一部分 區(qū)位研究第二部分 市場研究 —— 鐘表專業(yè)市場 —— 鞋業(yè)專業(yè)市場 —— 化妝品專業(yè)市場第三部分 初步定位建議區(qū)位分析區(qū)位分析目的地 站西鐘表專業(yè)市場 站西鞋業(yè)專業(yè)市場 站南路服裝專業(yè)市場車行 3 5 8步行 13 15 25項目和站西附近幾個專業(yè)市場間的交通時間n 站西、站南等地已形成以服裝、鞋類、鐘表為主題，輻射華南乃至全國的批發(fā)中心，與市內(nèi)其它區(qū)域相比具有歷史地緣優(yōu)勢單位：分鐘區(qū)位分析n 本項目處于廣州火車站 ——機場高速的中間位置，具有一定交通優(yōu)勢項目地塊廣州站廣州西站北環(huán)高速環(huán)市路（內(nèi)環(huán)路）站西路廣花路廣園西路市汽車客運站省汽車客運站站南路機場高速圖 例鞋、鞋料專業(yè)市場鐘表專業(yè)市場其他專業(yè)市場 `服裝專業(yè)市場客、貨運站場 `區(qū)位分析目的地廣州火車站省客運站市客運站三元里客運站廣州西站易發(fā)交易市場羊城聯(lián)運交易市場車行 6 5 5 2 2 2 步行 20 15 15 10 10 10 3項目和附近客、貨運站場間的交通時間單位：分鐘n 項目所在區(qū)域具備貨運站場的硬件配套條件，相互的交通連接時間 較短交通可達性分析n 近幾年廣州北部的高速路、快速路發(fā)展迅速，本項目和廣州各個出入口連接的便利度大大增加已于近期完工、和本項目密切相關的道路概況廣園東路 機場高速公路 北二環(huán)高速公路和項目連接狀況廣園西路 —廣園中路 —廣園東路廣園西路 —三元里 —機場高速公路廣園西路 —三元里 —機場高速 —北二環(huán)道路性質(zhì) 快速路 高速公路 高速公路走向 西 —東 北 —南 西 —東具體走向 禺東西路 —南崗 —云埔 新機場 —蚌湖 —三元里 茅山 —蚌湖 —開發(fā)區(qū)連接的城市出口（東）南崗 （北）北興 （南）珠鋼（西）神山通往的地區(qū) 深圳、東莞 花都、清遠 佛山、南海、三水、肇慶交通可達性分析外向交通聯(lián)系廣園西路 — 北環(huán)高速公路 — 珠三角 2）鐵路： 廣州火車站是輻射全國的重要口岸廣園西路 — 廣州火車站 — 珠三角 — 全國各地 3）航空： 廣州白云機場是客流量穩(wěn)居全國前三位的重要空港廣園西路 — 白云機場 — 珠三角 — 全國各地 — 全球范圍1）公路： 廣園西路是城市快速路骨架網(wǎng)絡內(nèi)的聯(lián)絡線n 本項目擁有由公路、鐵路、航空組成的多元化外向交通聯(lián)系方式，輻射能力較強交通可達性分析內(nèi)向交通聯(lián)系2）地鐵： 項目地塊臨近地鐵二號線 “ 廣州火車站 ” 站，快速輻射市內(nèi)各經(jīng) 濟活動活躍的區(qū)域1）內(nèi)環(huán)路： 由項目地塊出發(fā)，沿廣園西路南行至環(huán)市西路即可接上內(nèi)環(huán)路n 內(nèi)環(huán)路、地鐵為緩解市內(nèi)交通壓力和提高經(jīng)濟效益發(fā)揮重要作用，本項目通過廣園西路、環(huán)市路迅速與之連接，客、貨流在市內(nèi)各經(jīng)濟活動活躍區(qū)域的流動更暢順交通可達性分析項目位置圖 例聯(lián)絡線放射線地鐵一號線地鐵二號線廣州站廣園西路往機場外環(huán)路內(nèi)環(huán)路發(fā)展展望n 通過廣園西路 — 機場高速路 — 北二環(huán)，及通向其他城市的放射線，本項目對珠三角的輻射力得到增強公 路廣園西路環(huán)城高速北二環(huán)高速新機場高速廣肇高速廣清高速京珠高速廣惠線增莞深高速廣深高速廣珠高速廣珠西線佛開高速內(nèi)環(huán)路n 未來廣州新機場的客運數(shù)量、質(zhì)量將上新臺階，輻射力更廣，本項目和新機場聯(lián)系的交通條件優(yōu)越，能搶占先機機 場發(fā)展展望n 今年內(nèi)完成火車站至省、市汽車站的空中走廊、地下隧道，實現(xiàn)人車分流，環(huán)市西的道路通行能力提高，本項目和火車站、汽車站間的接駁效率也會提高廣州火車站n 項目東面的廣州西站貨運改客運的規(guī)劃正待評審，通過后項目周邊的道路改造、交通配套設施、公交站場等建設將提上日程，本項目的客運條件從而得到改善 廣州西站n 廣佛地鐵由廣州地鐵一號線往西向佛山延伸，有望在今年 10月動工，廣州對佛山、南海以至粵西地區(qū)的經(jīng)濟輻射力有所增強，本項目的區(qū)位價值也有提升廣佛地鐵小 結1）站西區(qū)域已形成服裝、鞋類、鐘表三大商圈，具有歷史地緣優(yōu)勢2）項目與公路、地鐵、鐵路、航空等交通樞紐聯(lián)系緊密，交通條件優(yōu)越4）火車站區(qū)域的整治、地鐵的開通等市政建設，將為項目帶來良好的前景3）周邊貨運站場配套條件較好5）與站西各市場相比，項目更貼近廣園西路和北環(huán)高速、機場高速市場研究鐘表專業(yè)n 行業(yè)狀況n 專業(yè)市場特征n 廣州專業(yè)市場分析n 項目設定為鐘表市場的 SWOT分析行業(yè)狀況n 中國是全球最大的鐘表生產(chǎn)大國全球 80%的手表在中國裝配并出口超過 95%的中低檔鐘表由中國制造n 生產(chǎn)集中在中低檔層面上n 市場不景，產(chǎn)量逐年下降全球經(jīng)濟下滑，境外需求減少供求市場趨向飽和疲弱，競爭激烈國內(nèi)中低價產(chǎn)品受影響不大n 加入 WTO兩三年后 ,國外中高檔表將大舉進入國內(nèi)市場行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地區(qū) 2023年 2023年 增減全國 %廣東 %2023年全國及廣東省手表產(chǎn)量情況單位：億只2023年全國手表進出口情況類型 2023年 2023年 增減機械表 57%電動表 %單位：億只資料來源：《中國市場 .名表》資料來源： 2023年海關統(tǒng)計數(shù)字產(chǎn)地構成資料來源：中華全國商業(yè)信息中心、《中國市場 ? 名表》廣東占全國產(chǎn)量的 %深圳鐘表企業(yè)近 800家，產(chǎn)品 90%出口，產(chǎn)量占世界的 45%深圳已成為全國最大的鐘表生產(chǎn)加工、進出口集散地廣州品牌生產(chǎn)企業(yè)不多，批發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎較弱鐘表批發(fā)市場特性批發(fā)業(yè)流通模式產(chǎn)品 代理商 批發(fā)市場 二手代理 消費者生產(chǎn) 零售批發(fā)重要流通環(huán)節(jié)鐘表檔次分類及流通模式5000202310005001005010000低檔國內(nèi)品牌中高檔高檔國外品牌假冒偽劣貨中低檔國內(nèi)品牌百貨公司鐘表行專賣店代理商銷售 消費者專業(yè)批發(fā)市場 零售商街頭商販高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品 低檔產(chǎn)品營銷渠道及特點多樣對批發(fā)市場依賴少多樣彈性大少以批發(fā)市場為主場地檔次要求 高 較高 低倉儲需求 需求極少場地、保安要求高需求較少 相對較多各檔次產(chǎn)品流通特點流通特點鐘表批發(fā)行業(yè)特征n 所需占地小、資金量較大n 假冒偽劣貨多n 對倉儲、貨運條件要求不高n 講究檔次分類，中高檔產(chǎn)品不與低擋產(chǎn)品同場n 中高檔產(chǎn)品以零售為主，低檔產(chǎn)品主要依賴批發(fā)市場n 中高檔產(chǎn)品對場地檔次要求高n 可與珠寶首飾、眼鏡、精品等行業(yè)同場經(jīng)營項目位置旺角新東方站西九龍南方廣州鐘表批發(fā)行業(yè)站西是歷史最長的采購鐘表貨源的主要集散地民間自然經(jīng)營臨建小商鋪臨建專業(yè)市場旺角鐘表城自發(fā)組織政府整治擴路搬遷政府支持站西市場基本情況名稱 站西 九龍 新東方 南方 旺角 (一期 )開業(yè)時間 1995 1996 1997 1998 規(guī)模 (m2) 約 1800 1700 1200 2200 4000鋪位數(shù) (個 ) 約 280 約 350 約 150 約 500 430商鋪面積(m2)2481024 24582481024810平均租金(元 /m2)350 650 350 30005000(2m2柜臺）12002500經(jīng)營空置率 5% 5% 10% 1% 50%經(jīng)營類別 配件、成品 成品為主 配件為主 配件、成品 配件、成品性質(zhì) 包租 包租 包租 包租 40年產(chǎn)權客