【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1/23/2023 萬科順德項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈 :佛山市萬科置業(yè)有限公司 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 前期溝通： ?物業(yè)類型（ C05地塊開發(fā)以四聯(lián)排為主的低密度產(chǎn)品，F(xiàn)02地塊開發(fā) 1824層的高層物業(yè)） ?獨(dú)立推售（兩個(gè)地塊，兩個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)立的項(xiàng)目命名及售樓處） ?快速入市（預(yù)計(jì) C05地塊 06年 10月左右開盤、 07年初F02地塊開盤） ?實(shí)現(xiàn)高價(jià)（順德南部最高端物業(yè)） 本報(bào)告解決的問題： ?世聯(lián)對(duì)市場(chǎng)和客戶的理解 ?實(shí)現(xiàn)高價(jià)策略 ?兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售組織管理模式 ?附加： 世聯(lián)操作優(yōu)勢(shì)（珠三角操作執(zhí)行優(yōu)勢(shì)） 第一部分：項(xiàng)目屬性 C05 F02 關(guān)鍵詞： 二線城市組團(tuán) 新城區(qū) 中心組團(tuán) 環(huán)境優(yōu)美 規(guī)劃完善 標(biāo)的性建筑 德勝河 ” “ 本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn) 刷新順德高檔物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 順德南部最高端物業(yè) 44萬建面的高檔住宅 低密度及高層江景物業(yè) 城市核心區(qū)位價(jià)值，打造新佛山城市印象 新城區(qū)中心組團(tuán)核心區(qū)位（唯一性） 廣珠公路上的標(biāo)志物 本項(xiàng)目承載意義：萬科拓展順德市場(chǎng)的基石和標(biāo)志 萬科集團(tuán)大規(guī)模進(jìn)入佛山順德市場(chǎng) 對(duì)城市： 成為一座城的榮耀 對(duì)人居： 重新定義高端豪宅 對(duì)品牌： 拓展順德市場(chǎng)標(biāo)志 “ ” 本項(xiàng)目肩負(fù)的歷史使命： 第二部分：世聯(lián)對(duì)順德房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí) 第一部分：項(xiàng)目屬性 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域位置及周邊項(xiàng)目實(shí)際情況分析，世聯(lián)選取大良和容桂作為重點(diǎn)研究片區(qū) 新城區(qū) 特點(diǎn)：成熟片區(qū)，各檔次樓盤比較齊全 代表樓盤：星河名居 、 海琴灣、上東區(qū)、桂畔灣等 特點(diǎn)：新城區(qū) ,規(guī)劃前景、景觀資源出眾代表樓盤：嘉信城市廣場(chǎng)、純水岸 特點(diǎn)：片區(qū)內(nèi)知名企業(yè)眾多 ,產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力大 代表樓盤：華夏新城、海景半島、東怡雅苑、碧堤灣等 北部板塊 住宅均價(jià)： 28003300 中心板塊 住宅均價(jià)：2800－ 3300 南部板塊 樓盤均價(jià)： 2800－ 3000 東部板塊 住宅均價(jià)：3000－3500 北區(qū) 中區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 新城區(qū) 產(chǎn)品類型 小高層、多層、沿街商住樓 沿街商住樓、少數(shù)內(nèi)街小區(qū) 大型樓盤為主，別墅、平層、復(fù)式齊全 中檔樓盤為主，平層 少數(shù)中大型樓盤，基本沒有新樓 目前為高層 均價(jià) 26003700 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點(diǎn) /優(yōu)勢(shì) 可充分利用桂畔海景觀資源 街區(qū)成熟，生活方便 新規(guī)劃區(qū)，齊全的教育和大型商業(yè)配套（在建）；順峰山公園 大福源商業(yè) 豬仔山景觀 完善規(guī)劃 客戶 本地人為主，部分周邊客戶。北區(qū)、中區(qū)自建樓比較多；東區(qū)和南區(qū)外來工作人員占一定比例，南區(qū)有部分客源是來自外地買房入戶者。 大良分為東西南北中及新城區(qū)六個(gè)片區(qū)。東區(qū)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)最蓬勃的片區(qū)，樓盤推出量多，產(chǎn)品類型眾多 新城區(qū) 住宅均價(jià)：3000－ 3700 大良樓盤整體印象 產(chǎn)品 大良樓盤過去以多層無電梯無園林產(chǎn)品為主，別墅以自建別墅為主，近兩年隨著開發(fā)水平的提高，基本以多層加小高層建筑為主體，部分出現(xiàn)別墅產(chǎn)品，樓盤體量也呈 增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 客戶 基本以 大良和順德周邊 包括倫教、北滘、勒流、容桂等 城鎮(zhèn)客戶為主 ，另外中山、番禺也有少數(shù)客戶，比例不到 5％。 價(jià)格 住宅整體均價(jià)在 3000元 /㎡ 左右， 別墅 樓盤均價(jià) 8000元 /㎡ 左右。 發(fā)展趨勢(shì) 北部、中心板塊是老城區(qū)，比較陳舊；西部板塊發(fā)展較落后；而 東部板塊 和南部板塊是新規(guī)劃片區(qū)，隨著大福源、美食廣場(chǎng)、吉之島等商家的進(jìn)駐，已經(jīng)成為大良地產(chǎn)開發(fā)未來的 主要發(fā)展方向 。本項(xiàng)目所在的 新城區(qū) 有著高起點(diǎn)和高規(guī)劃，隨著未來配套的完善 發(fā)展?jié)摿薮?。 北區(qū)片區(qū) 均價(jià) 27002900 中部片區(qū) 均價(jià) 2800－ 3200 小黃圃片區(qū) 北區(qū) 中區(qū) 小黃圃片區(qū) 產(chǎn)品類型 小高層、沿街商住樓 小高層、高層、早期別墅、沿街商住樓 目前推售樓盤主要為低密度別墅 均價(jià) 27003200 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點(diǎn) /優(yōu)勢(shì) 大鳳山公園景觀資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，生活方便 片區(qū)規(guī)劃、低密度及景觀資源 客戶 由于容桂集中了科龍、萬家樂、櫻花、容聲、格蘭仕等知名家電廠商，所以容桂樓盤的客戶主要以工廠主、工廠高級(jí)員工和投資者為主。容桂的產(chǎn)業(yè)有一定的積聚作用，因此，大部分外地客戶都是因?yàn)樵诋?dāng)?shù)毓ぷ鞯年P(guān)系才會(huì)產(chǎn)生置業(yè)需求。與此同時(shí)，容桂的房屋租賃市場(chǎng)也比較活躍。 容桂房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在北部和中部片區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較封閉，客戶以容桂本地客戶為主 容桂樓盤整體印象 產(chǎn)品 相對(duì)大良樓盤，容桂樓盤開發(fā) 相對(duì)落后 ，目前的普通住宅主要以 小高層和高層 為主，開發(fā)區(qū)域集中。別墅產(chǎn)品主要出現(xiàn)在容桂周邊自然景觀相對(duì)較好區(qū)域，除小黃圃的郊區(qū)大盤東逸灣外，其余別墅項(xiàng)目檔次較低。 客戶 客戶市場(chǎng)封閉 ，容桂樓盤的客戶主要以工廠主、工廠高級(jí)員工和投資者為主。 價(jià)格 住宅整體均價(jià)在 2800元 /㎡左右， 別墅 樓盤均價(jià) 30004000元 /㎡ 左右。 發(fā)展趨勢(shì) 容桂四面環(huán)水，被河流涌道包圍。但容桂中心區(qū)被工業(yè)園包圍在中間，整體居住環(huán)境較差，自然景觀資源比較缺乏。未來 開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū) 還是集中在 容桂中心區(qū) ，目前已出現(xiàn)容桂中高端客戶在大良置業(yè)趨勢(shì) ，估計(jì)未來這種趨勢(shì)會(huì)更加明顯。 ?地段 ?競(jìng)爭(zhēng) 思考： 項(xiàng)目的想象空間？ Consider ?客戶 ?價(jià)格 地段的想象空間 目前整體市場(chǎng)狀況：不成熟的鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng) 市場(chǎng)反映： 二線城市鎮(zhèn)區(qū) 客戶市場(chǎng)相對(duì)封閉 產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一 市場(chǎng)信息不對(duì)稱 營銷手法滯后 ” 地段的想象空間 大趨勢(shì)：未來順德房地產(chǎn)發(fā)展的主流方向 城市規(guī)劃發(fā)展 —— “ 2+5”城市新格局示意圖 大良 — 容桂 — 倫教中心組團(tuán)組團(tuán) “ 2+5”規(guī)劃確立了將禪城中心組團(tuán)和大良 倫教容桂兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)為250萬人口的城市的目標(biāo)，這兩個(gè)區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為佛山的住宅消費(fèi)中心。 以順德新城區(qū)為中心，30公里為半徑的范圍內(nèi)，將形成一個(gè)經(jīng)常性商圈，覆蓋范圍達(dá)到整個(gè)順德區(qū)共 10個(gè)鎮(zhèn)，服務(wù)人口達(dá) 120萬人。 地段俯視 本項(xiàng)目地處城市發(fā)展的中心節(jié)點(diǎn)，成為新興城市樞紐，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項(xiàng)目寬闊的發(fā)展空間。 都市上班族 本項(xiàng)目 — 大良、容桂 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主 本項(xiàng)目 — 大良、容桂、杏壇、勒流、倫教、北滘 休閑度假群體 本項(xiàng)目 — 禪城、桂城 珠三角商務(wù)人士 本項(xiàng)目 — 深圳、廣州、珠海 典型人群： 典型路徑： 客戶的想象空間 大良及周邊私企業(yè)主是目前大良中高端低密度物業(yè)的主流客戶 銷售情況： 桂畔灣 原墅 2023年 11月 20日推出一期 70套獨(dú)立別墅， 10天內(nèi)售磬 ，2023年四月推出剩余 52套別墅和 35套復(fù)式住宅，目前僅剩 4套位置較差的大面積別墅。 桂畔上東區(qū) A區(qū) 85套單體別墅從 2023年 10月開始接受訂購， 12月開盤，目前 僅剩 3套 ， B區(qū) 95套單體別墅， 06年 5月開盤，目前正接受預(yù)定。 客戶情況： 客戶以大良及周邊如容桂、杏壇、勒流、倫教、北滘的 私企業(yè)主 為主，主要從事電子、五金、模具、塑料等行業(yè)，都為多次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)， 一次性付款比例占 30％ 。 客戶喜好： ?獨(dú)立庭院 ； ?注重項(xiàng)目 區(qū)位 及周邊 配套 ； ?圈子 效應(yīng)明顯； ?對(duì)總價(jià) 200250萬的別墅 接受度最高。 客戶的想象空間 容桂客戶將是項(xiàng)目初期的主流客戶（高層單位） 銷售情況： 純水岸 2023年 9月開始咨詢， 10月推售，一期 190套，目前銷售近 60％，二期 11月開始接受預(yù)定， 月均銷售 40套 左右，目前看 江景樓盤僅剩 5樓以下單位 ，看江高層復(fù)式全部售磬。 客戶情況： 容桂客戶 占到目前成交客戶近 80％， 多為周邊政府、行政單位、事業(yè)單位員工。 客戶喜好： ?客戶對(duì) 沿江景觀資源認(rèn)可度 高； ?容桂客戶 對(duì)大良生活 期待性強(qiáng) ； ?套內(nèi)建面 120㎡以下單位銷售了 80％。 營銷分析： ?燈桿廣告（大良主干道）及路牌廣告（ 105國道）； ?自然會(huì)館（外買場(chǎng)）； ?翡翠臺(tái)廣告 /珠江商報(bào)軟文超作。 競(jìng)爭(zhēng)的想象空間 市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在大良東區(qū)和順德新城區(qū) 預(yù)計(jì)明年 ,僅東部片區(qū)推出住宅單位 一萬余個(gè) ,市場(chǎng)供應(yīng)放量 ,供應(yīng) 產(chǎn)品重疊嚴(yán)重 . 項(xiàng)目名稱 占地面積 （ ㎡） 總建面 （ ㎡ ） 總戶數(shù) 預(yù)計(jì)推售時(shí)間 主力戶型 大良東區(qū) 君御花園 約 4萬 約 15萬 900多 06年下半年 120㎡以上 名門豪苑 23000 56566 333 06年年中 90250 景峰軒 4603 21800 166 在售 6065 ㎡ 明日華府 約 5萬 30萬 1600多 06年年中 —— 尚域 —— 20萬 1200 06年 70150 ?????? 新城區(qū) 嘉信城市花園三期 424654 06年底 中小戶型 純水岸二期 55300 126000 400多 06年 5月 —— 本項(xiàng)目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 2023年 2023年 06年第 2季度項(xiàng)目密集推出，本項(xiàng)目將面臨著與大良東區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 君御花園（ 15萬） 名門豪苑 (） 景峰軒（ ） 明日華府（ 30萬） 尚域（ 20萬） 嘉信城市花園三期（ 42萬） 純水岸二期（約 6萬） 價(jià)格的想象空間 目前的價(jià)格：大良東區(qū) 新城區(qū) 容桂 片區(qū) 高層項(xiàng)目 均價(jià)（元 /㎡） 大良東區(qū) 海琴灣三期 3500 星河明居 3300 奧園華府 3200 新城區(qū) 嘉信城市花園二期 3000 純水岸 3800 容桂 華夏新城二期 3100 香格里拉花園 2900 大良、容桂部分在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格簡(jiǎn)析 片區(qū) 低密度項(xiàng)目 均價(jià)（元 /㎡） 大良東區(qū) 桂畔灣 7800 桂畔上東區(qū) 8000 湖景花園 6880（地價(jià)） 容桂 海景半島 3000 碧堤灣 3000 東逸灣 38004500 價(jià)格的想象空間 未來的價(jià)格：新城區(qū) 大良東區(qū) 所在組團(tuán) 土地儲(chǔ)備概況 參考地價(jià) 順德新城 新城區(qū)核心有兩塊居住用地； 沿德勝河一帶有約 7平方公里的居住用地 嘉信城市花園地價(jià)約 700元 /㎡ ； 別墅地價(jià)可能達(dá)到100200萬 /畝 大良東區(qū) 有約 35平方公里的住宅用地 新城與舊城交接處的別墅地價(jià)達(dá)到2023多元