【正文】 華 中西路玻璃廠 項(xiàng)目投 資 可行性研究 謹(jǐn) 呈：安徽全力 時(shí) 代置 業(yè) 有限公司5/15/2023思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性2委托方目標(biāo)開(kāi)發(fā)期控制在 2~項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到市場(chǎng)平均水平提升公司 /集團(tuán)品牌形象3思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性4本 項(xiàng) 目地 塊安慶汽車(chē)站5AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路6AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路老式商品房華康新村菱南小區(qū)華康雙語(yǔ)幼兒園菱南幼兒園康熙河市場(chǎng)菱南再就業(yè)一條街7地塊分析?是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；?位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；?地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通及其便利；?地塊處于市級(jí)商圈直接輻射區(qū)，距市級(jí)商圈 —— 人民路商圈步行 15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價(jià)值較高；?本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，拆遷不確定性因素較多；?A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；?B地塊面積較小，拆遷重建后，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高；?地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項(xiàng)目形象?臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制 。地塊優(yōu)勢(shì)： 地塊劣勢(shì)：8思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性9安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐u安慶市位于安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐?、湖北省、江西?。┙唤缣?。u城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市 185公里，東沿長(zhǎng)江到蕪湖、南京、上海分別為 204公里、300公里、 692公里，西沿長(zhǎng)江到九江、武漢市分別為 164公里、 433公里，是漢口至南通近千公里間長(zhǎng)江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。 10安慶市行政區(qū)分布u全市總面積 平方公里（市區(qū) 550平方公里）。全市總?cè)丝诩s 610萬(wàn)人， u行政區(qū)轄桐城市、懷寧、潛山、太湖、望江、宿松、樅陽(yáng)、岳西縣等八縣和一市。岳西縣太湖縣宿松縣潛山縣桐城市 樅陽(yáng)縣懷寧縣望江縣安慶市11安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展u初步核算， 2023年全年生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) 10%。 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 —— 庫(kù)茲涅茨數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶統(tǒng)計(jì)年鑒12安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期u安慶市人均生產(chǎn)總值 7103元（約合 885美元），可比增長(zhǎng) ％，按照相關(guān)理論，其 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期 ； 8004,000 40008,000 800020,0000800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)安慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)安慶市 20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況u第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度快速增長(zhǎng)，起著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的作用，u第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產(chǎn)總值中三個(gè)產(chǎn)業(yè)比例為∶∶ ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，能有效保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。 14固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展u全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，比上年增長(zhǎng) %。其中，城鄉(xiāng) 50萬(wàn)元以上投資 元，增長(zhǎng)%；城鄉(xiāng)居民投資 元，減少%。 15人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，外來(lái)人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了有理保障年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023總戶(hù) 數(shù) 總 人口（萬(wàn)人） 其中 農(nóng)業(yè) 人口（萬(wàn)人） 非 農(nóng)業(yè) 人口（萬(wàn)人） u安慶市近幾年人口自然增長(zhǎng)，外來(lái)人口較少，且增長(zhǎng)緩慢，因此，房地產(chǎn)需求緩慢增長(zhǎng)；u農(nóng)業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求。u城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明市民的購(gòu)買(mǎi)力逐步增強(qiáng)，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利保障。16“ 北擴(kuò)東進(jìn) ” 的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起到一定的分流作用， 但在五年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍是不可替代的u安慶城市發(fā)展策略為東擴(kuò)，發(fā)展格局為兩點(diǎn)一線，兩點(diǎn)分別為西邊老城區(qū)和東邊新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ；u古城區(qū)改造的改造將使老城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱點(diǎn) ；u東邊為新規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，北邊的開(kāi)發(fā)區(qū)已基本開(kāi)發(fā)完畢。該開(kāi)發(fā)區(qū)目前已申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總用地約 41平方公里，其中工業(yè)用地約占60%（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地及碼頭等） ；新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)清源路皖江大道潛江路獨(dú)秀大道CBD區(qū)域 古城區(qū)老城區(qū)17城市概況結(jié)論： 宏觀環(huán)境支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展? 自 2023年以來(lái)，安慶市 GDP總量增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，歷年來(lái)人均GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展；? 安慶市規(guī)劃將推動(dòng)城市有序發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向市區(qū)遷移，極大地推動(dòng)了對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)的需求；? 人均可支配收入的提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，表明了市民的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)；? 人均 GDP達(dá) 885美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿薮?。? 安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)；18思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性19開(kāi)發(fā)類(lèi)型以住宅為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)健康發(fā)展u安慶市房地產(chǎn)投資近年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)類(lèi)型上以住宅為主，且比例逐年增大， 2023年達(dá)到 78％，辦公樓市場(chǎng)基本萎縮，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資前幾年比較活躍， 2023年開(kāi)始有所降溫。u近年來(lái)安慶市房屋銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，2023年更是發(fā)生跳躍性的增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售面積和竣工面積分別同比增長(zhǎng) 123%和 45%。同時(shí)房屋銷(xiāo)售竣工比逐年增大， 2023年達(dá)到 ，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。安慶市近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（單位：萬(wàn)元）安慶市近年房屋竣工銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒66646 70484 7027620銷(xiāo)售面積逐年上升，市場(chǎng)需求旺盛；銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)， 06年 4月均價(jià)達(dá)到 2500元 /平方米u(yù)結(jié)合年銷(xiāo)售面積和月銷(xiāo)售套數(shù)走勢(shì)圖，可以推算安慶住宅市場(chǎng)平均月消化量為300350套，年消化量為 36萬(wàn)～ 42萬(wàn)平方米。 u根據(jù)安慶市住宅與房地產(chǎn)和信息網(wǎng)公布的 2023年安慶市商品房?jī)r(jià)格， 2023年 14月，住宅成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，只是受到個(gè)盤(pán)成交的影響價(jià)格有所波動(dòng)， 4月份上漲到 2500元 /平方米。 安慶市近年住宅銷(xiāo)售狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒 數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)21現(xiàn)有市場(chǎng)格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個(gè)板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)仍不可替代u老城區(qū)板塊 ：多為舊城改造項(xiàng)目；u開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 ： 1992年成立 ，但基礎(chǔ)建設(shè)跟不上開(kāi)發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設(shè)的步伐逐步加快，開(kāi)發(fā)區(qū)的土地已開(kāi)發(fā)殆盡；u東郊板塊： 尚處于規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向東推進(jìn)，已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注東郊。 東郊板塊由于 發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃等因素制約，近期只能成為安慶房地產(chǎn)的次戰(zhàn)場(chǎng)老城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東郊板塊北擴(kuò) 東進(jìn)老城區(qū)板塊 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 東郊板塊優(yōu)勢(shì)?地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，成熟的配套，繁華的商業(yè)，便捷的交通，使其成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域?南邊可觀江景?毗鄰大湖的區(qū)域，憑借綺麗的大湖風(fēng)光和靠近市區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者?道路寬敞，環(huán)境較好?土地成片出讓?zhuān)瑯潜P(pán)規(guī)模較老城區(qū)大?城市發(fā)展戰(zhàn)略向東擴(kuò)進(jìn)，規(guī)劃成為未來(lái)的市中心?土地供應(yīng)充足，未來(lái)發(fā)展空間大劣勢(shì)?設(shè)施陳舊，環(huán)境擁擠?西邊居住層次較低，并有石化廠的污染，區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢?配套不完善，生活不方便?現(xiàn)狀一片荒涼，而安慶消費(fèi)者比較注重現(xiàn)實(shí)利益未來(lái)發(fā)展?中心城區(qū)土地后續(xù)供給缺乏，順應(yīng)城市發(fā)展方向向東發(fā)展?開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地已基本出讓完畢，后續(xù)供給以在售樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)為主，不大會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)?只要政府能夠切實(shí)推進(jìn)規(guī)劃的實(shí)施，東郊板塊將會(huì)興起22康居里弘信花園歐景苑宜城水岸諧 水灣新世 紀(jì) 花園第 1大道陽(yáng)光花園二期興 利達(dá)第一樓大湖春天晶?；▓@秀水 華 庭香樟里世 紀(jì) 名流天 賜 良園丹桂花園吉祥玫瑰園西湖 綠 洲城各板 塊 主要在售樓 盤(pán) 分布 圖住宅市場(chǎng)23板 塊 項(xiàng) 目名稱(chēng) 總 建筑面 積（萬(wàn)平方米） 物 業(yè)類(lèi) 型 銷(xiāo) 售價(jià)格（元 /平方米）老城區(qū) 弘信花園 5萬(wàn)多 多 層 、小高 層 多 層 2300小高 3000歐景苑 多 層 、小高 層 多 層 3200小高 3700宜城水岸 高 層 24003800康居里 5萬(wàn)左右 多 層 18502023第 1大道 多 層 、小高 層 均價(jià) 2600興 利達(dá)第一樓 3萬(wàn) 高 層 均價(jià) 3000諧 水灣 共 40萬(wàn)，一期 約 10萬(wàn) 多 層 、小高 層 、高 層 價(jià)格未定陽(yáng)光花園二期 約 17萬(wàn) 未定 項(xiàng) 目未啟 動(dòng)開(kāi) 發(fā) 區(qū) 晶?；▓@ 共 12萬(wàn) 多 層 、小高 層 均價(jià) 2200大湖春天 6萬(wàn) 多 層 均價(jià) 2100秀水 華 庭 共 10幾萬(wàn)，分兩期開(kāi) 發(fā) 小高 層 、高 層 、 別 墅 別 墅均價(jià) 5000香樟里 .那水岸 16萬(wàn) 多 層 、小高 層 均價(jià) 3100世 紀(jì) 名流 多 層 、小高 層 、高 層 多 層 2150小高 2350丹桂花園 8萬(wàn) 多 層 、高 層 20232700吉祥玫瑰園