【正文】 華 中西路玻璃廠 項目投 資 可行性研究 謹 呈：安徽全力 時 代置 業(yè) 有限公司5/15/2023思維導圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經濟效益評價宏觀經濟狀況市場分析項目分析市場可行性經濟可行性2委托方目標開發(fā)期控制在 2~項目利潤達到市場平均水平提升公司 /集團品牌形象3思維導圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經濟效益評價宏觀經濟狀況市場競爭項目分析市場可行性經濟可行性4本 項 目地 塊安慶汽車站5AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路6AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路老式商品房華康新村菱南小區(qū)華康雙語幼兒園菱南幼兒園康熙河市場菱南再就業(yè)一條街7地塊分析?是老城區(qū)內為數(shù)不多的大盤之一，市場認可度較高；?位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；?地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡對接良好，交通及其便利；?地塊處于市級商圈直接輻射區(qū)，距市級商圈 —— 人民路商圈步行 15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價值較高；?本項目為舊城改造項目，拆遷不確定性因素較多；?A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；?B地塊面積較小，拆遷重建后，價值實現(xiàn)度不高；?地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項目形象?臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制 。地塊優(yōu)勢： 地塊劣勢：8思維導圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經濟效益評價宏觀經濟狀況市場競爭項目分析市場可行性經濟可行性9安慶市對外交通發(fā)達，是重要的港口城市和水陸交通樞紐u安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐?、湖北省、江西?。┙唤缣?。u城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市 185公里，東沿長江到蕪湖、南京、上海分別為 204公里、300公里、 692公里，西沿長江到九江、武漢市分別為 164公里、 433公里，是漢口至南通近千公里間長江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。 10安慶市行政區(qū)分布u全市總面積 平方公里（市區(qū) 550平方公里）。全市總人口約 610萬人， u行政區(qū)轄桐城市、懷寧、潛山、太湖、望江、宿松、樅陽、岳西縣等八縣和一市。岳西縣太湖縣宿松縣潛山縣桐城市 樅陽縣懷寧縣望江縣安慶市11安慶市宏觀經濟的快速增長期將帶動房地產業(yè)的高速發(fā)展u初步核算， 2023年全年生產總值（ GDP） ，比上年增長 10%。 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系 —— 庫茲涅茨數(shù)據(jù)來源：安慶統(tǒng)計年鑒12安慶市房地產市場處于快速發(fā)展期u安慶市人均生產總值 7103元（約合 885美元），可比增長 ％，按照相關理論，其 房地產市場處于快速發(fā)展期 ； 8004,000 40008,000 800020,0000800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型13產業(yè)結構：以第二、第三產業(yè)為主，第二產業(yè)的快速發(fā)展推動安慶經濟持續(xù)增長安慶市 20232023三產業(yè)總量及增長變化情況u第二產業(yè)以較高的速度快速增長，起著經濟領頭羊的作用，u第三產業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產總值中三個產業(yè)比例為∶∶ ，產業(yè)結構的穩(wěn)定性逐漸增加，經濟結構進一步合理，能有效保障經濟的持續(xù)增長。 14固定資產投資規(guī)模穩(wěn)步擴大，推動了房地產業(yè)的發(fā)展u全年全社會固定資產投資，比上年增長 %。其中，城鄉(xiāng) 50萬元以上投資 元，增長%；城鄉(xiāng)居民投資 元，減少%。 15人口平穩(wěn)增長，外來人口較少，農業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉移，及居民可支配收入的持續(xù)增長為房地產市場發(fā)展提供了有理保障年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023總戶 數(shù) 總 人口（萬人） 其中 農業(yè) 人口（萬人） 非 農業(yè) 人口（萬人） u安慶市近幾年人口自然增長，外來人口較少，且增長緩慢，因此，房地產需求緩慢增長；u農業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進了城鎮(zhèn)房地產的需求。u城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會消費品支出的持續(xù)增長，說明市民的購買力逐步增強，是房地產發(fā)展的有利保障。16“ 北擴東進 ” 的遠景規(guī)劃將對本項目起到一定的分流作用， 但在五年之內，本項目的區(qū)位優(yōu)勢仍是不可替代的u安慶城市發(fā)展策略為東擴，發(fā)展格局為兩點一線，兩點分別為西邊老城區(qū)和東邊新經濟開發(fā)區(qū) ；u古城區(qū)改造的改造將使老城區(qū)的房地產市場成為熱點 ；u東邊為新規(guī)劃的經濟開發(fā)區(qū)，北邊的開發(fā)區(qū)已基本開發(fā)完畢。該開發(fā)區(qū)目前已申報國家級開發(fā)區(qū)，總用地約 41平方公里，其中工業(yè)用地約占60%（包括倉儲用地及碼頭等） ；新經濟開發(fā)區(qū)清源路皖江大道潛江路獨秀大道CBD區(qū)域 古城區(qū)老城區(qū)17城市概況結論： 宏觀環(huán)境支持房地產市場快速發(fā)展? 自 2023年以來，安慶市 GDP總量增長勢頭強勁，歷年來人均GDP的穩(wěn)步增長，固定資產投資的持續(xù)走高，有力地支持房地產業(yè)市場的快速發(fā)展；? 安慶市規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，農村人口逐步向市區(qū)遷移，極大地推動了對市區(qū)房地產的需求；? 人均可支配收入的提高和人均社會消費品支出的持續(xù)增長，表明了市民的購買力越來越強，是房地產市場健康發(fā)展的基礎；? 人均 GDP達 885美元，房地產市場進入快速發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿薮?。? 安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產開發(fā)成為熱點；18思維導圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經濟效益評價宏觀經濟狀況市場競爭項目分析市場可行性經濟可行性19開發(fā)類型以住宅為主，房地產市場消化能力持續(xù)增強，市場健康發(fā)展u安慶市房地產投資近年來保持穩(wěn)定增長，在開發(fā)類型上以住宅為主，且比例逐年增大， 2023年達到 78％，辦公樓市場基本萎縮，商業(yè)營業(yè)用房投資前幾年比較活躍， 2023年開始有所降溫。u近年來安慶市房屋銷售面積逐年增長，2023年更是發(fā)生跳躍性的增長，房屋銷售面積和竣工面積分別同比增長 123%和 45%。同時房屋銷售竣工比逐年增大， 2023年達到 ，表明房地產市場的消化能力持續(xù)增強，房地產市場健康發(fā)展。安慶市近年房地產開發(fā)投資額（單位：萬元）安慶市近年房屋竣工銷售面積數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計年鑒66646 70484 7027620銷售面積逐年上升，市場需求旺盛；銷售價格走勢平穩(wěn)， 06年 4月均價達到 2500元 /平方米u結合年銷售面積和月銷售套數(shù)走勢圖，可以推算安慶住宅市場平均月消化量為300350套，年消化量為 36萬～ 42萬平方米。 u根據(jù)安慶市住宅與房地產和信息網(wǎng)公布的 2023年安慶市商品房價格， 2023年 14月，住宅成交價格走勢平穩(wěn)，只是受到個盤成交的影響價格有所波動， 4月份上漲到 2500元 /平方米。 安慶市近年住宅銷售狀況 數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計年鑒 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產信息網(wǎng)21現(xiàn)有市場格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢仍不可替代u老城區(qū)板塊 ：多為舊城改造項目；u開發(fā)區(qū)板塊 ： 1992年成立 ，但基礎建設跟不上開發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設的步伐逐步加快，開發(fā)區(qū)的土地已開發(fā)殆盡；u東郊板塊： 尚處于規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向東推進，已經有一些開發(fā)商開始關注東郊。 東郊板塊由于 發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃等因素制約，近期只能成為安慶房地產的次戰(zhàn)場老城區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊東郊板塊北擴 東進老城區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊 東郊板塊優(yōu)勢?地段優(yōu)勢無可比擬，成熟的配套，繁華的商業(yè)，便捷的交通，使其成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域?南邊可觀江景?毗鄰大湖的區(qū)域，憑借綺麗的大湖風光和靠近市區(qū)的地理優(yōu)勢吸引消費者?道路寬敞，環(huán)境較好?土地成片出讓，樓盤規(guī)模較老城區(qū)大?城市發(fā)展戰(zhàn)略向東擴進，規(guī)劃成為未來的市中心?土地供應充足，未來發(fā)展空間大劣勢?設施陳舊，環(huán)境擁擠?西邊居住層次較低，并有石化廠的污染，區(qū)域樓盤銷售不暢?配套不完善，生活不方便?現(xiàn)狀一片荒涼，而安慶消費者比較注重現(xiàn)實利益未來發(fā)展?中心城區(qū)土地后續(xù)供給缺乏，順應城市發(fā)展方向向東發(fā)展?開發(fā)區(qū)內的土地已基本出讓完畢，后續(xù)供給以在售樓盤的后期開發(fā)為主，不大會有新的樓盤出現(xiàn)?只要政府能夠切實推進規(guī)劃的實施，東郊板塊將會興起22康居里弘信花園歐景苑宜城水岸諧 水灣新世 紀 花園第 1大道陽光花園二期興 利達第一樓大湖春天晶?；▓@秀水 華 庭香樟里世 紀 名流天 賜 良園丹桂花園吉祥玫瑰園西湖 綠 洲城各板 塊 主要在售樓 盤 分布 圖住宅市場23板 塊 項 目名稱 總 建筑面 積（萬平方米） 物 業(yè)類 型 銷 售價格（元 /平方米）老城區(qū) 弘信花園 5萬多 多 層 、小高 層 多 層 2300小高 3000歐景苑 多 層 、小高 層 多 層 3200小高 3700宜城水岸 高 層 24003800康居里 5萬左右 多 層 18502023第 1大道 多 層 、小高 層 均價 2600興 利達第一樓 3萬 高 層 均價 3000諧 水灣 共 40萬，一期 約 10萬 多 層 、小高 層 、高 層 價格未定陽光花園二期 約 17萬 未定 項 目未啟 動開 發(fā) 區(qū) 晶?；▓@ 共 12萬 多 層 、小高 層 均價 2200大湖春天 6萬 多 層 均價 2100秀水 華 庭 共 10幾萬，分兩期開 發(fā) 小高 層 、高 層 、 別 墅 別 墅均價 5000香樟里 .那水岸 16萬 多 層 、小高 層 均價 3100世 紀 名流 多 層 、小高 層 、高 層 多 層 2150小高 2350丹桂花園 8萬 多 層 、高 層 20232700吉祥玫瑰園