【正文】 u折后房價： 共 150間客房，標房 280/間，套房680/間，別墅（ 6單間）6880/套 u皖園國際大酒店u星級：三星u配套標準： 總建筑面積 。 u中宜大酒店u星級：三星u配套標準： 配備商務(wù)中心、大小型會議室、多功能廳、地下停車場、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂咖啡廳等。 酒店市場小結(jié)n酒店市場以星級大酒店為主；n星級酒店建成年代較早，設(shè)施陳舊，房價較低；n酒店市場供過于求，入住率不足 75％，經(jīng)營狀況不佳。44根據(jù)本項目商業(yè)物業(yè)匹配分析， 建議 建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟 人均可支配收入增長較快，社會消費能力持續(xù)增長市場競爭?人民路商圈處于絕對的核心地位，人民路商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況、經(jīng)營情況良好，投資需求旺盛。p 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險p 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流p 通過集中商業(yè)和沿街商鋪通過集中商業(yè)和沿街商鋪的打造，弱化周邊雜亂形的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場風險象，規(guī)避市場風險48項目戰(zhàn)略發(fā)展方向p借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競爭。49思維導(dǎo)圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經(jīng)濟效益評價宏觀經(jīng)濟狀況市場競爭項目分析市場可行性經(jīng)濟可行性50我們的定位必須體現(xiàn)以下七點p是城市級的p是城市核心的p是具有標志性的p是區(qū)域峰值地價的p是有強烈城市意向的p是可回避競爭的p是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的p輻射全安慶市的p是安慶市的中心地帶p能代表新時代的安慶，是城市的 “一級 ”p項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域p可辨識，明晰區(qū)別于其他區(qū)域p走差異化競爭，建立項目核心競爭力p盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段51制定以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃立足整個安慶市，重新定義區(qū)域價值代言安慶，代言時代顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級都市重建計劃 ——打造安慶最具活力的打造安慶最具活力的 “新型都市生活圈新型都市生活圈 ”戰(zhàn)略視野52AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路2F2F2F價格定位：沿街商鋪售價為 70008000元 /平方米集中商業(yè)租金為 30～ 40元 /平方米 商業(yè)物業(yè)排布53市場上現(xiàn)有產(chǎn)品打造較為粗糙社區(qū) 邊 界 社區(qū) 邊 界模糊，不能與周 邊 區(qū)域形成差異規(guī) 劃布局 多以行列式排布， 規(guī) 劃布局 較 普通園林景 觀 綠 化 簡單 ，無主 題 ， 風 格不突出其他空 間 無豪 華 底 層 大堂 設(shè)計 ，社區(qū)入口檔次不高建筑 風 格 建筑立面大都比 較 平 實 ，基本走 現(xiàn) 代建筑 風 格戶 型 設(shè)計 較 少運用高尚住宅的尊 貴 、 時 尚元素配套服 務(wù) 物 業(yè) 管理水平 較 低， 現(xiàn) 有會所檔次偏低人文構(gòu)面 服 務(wù) 、體 驗 、身份、品牌等 產(chǎn) 品精神體 驗層 次的元素運用 較 少住宅物業(yè)定位小區(qū)主入口樓宇外立面中心綠化（建設(shè)中）54本項目產(chǎn)品應(yīng)全面超越市場，樹立區(qū)域價值標竿社區(qū) 邊 界 建筑形象 統(tǒng) 一，與周 邊 形成明 顯 差異和 對 比；反復(fù)運用 統(tǒng) 一體系的建筑、小品符號。其他空 間通 過較 大尺度的、高檔裝修的底 層 大堂， 滿 足城市高端客 戶 會客、交流、休憩和彰 顯 身份的要求。戶 型 設(shè)計 以三房 為 主，提供 110～ 130平方米的 實 用三房， 130平方米以上的豪 華 三房。具體價格定位要到進入銷售準備階段視當時的條件確定。二期住宅預(yù)計 2023年 11月初開始銷售， 2023年 12月末銷售結(jié)束，銷售率按 95%測算，銷售期 15個月。建設(shè)進度 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目分為兩期開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)一期工程計劃于 2023年 3月初開始動工，預(yù)計 2023年 2月末竣工驗收；二期工程計劃于 2023年 3月初開始動工，預(yù)計 2023年 2月末竣工驗收；整個項目開發(fā)期為 2年。本方案擬向銀行貸款 3,000萬元，貸款期 3年，貸款利率按人民銀行 1~3年貸款利率 %計算。65資金籌措序號 項 目方案一 方案二合計 比例 合計 比例1 自籌資金 8, % 8, %2 投資方投入 10, % 10, %3 銀行融資 3, % 3, %4 銷售收入 10, % 14, %　 總投資 32, % 35, %注： 銀行貸款 3,000萬元，貸款期限為 2023年 7月初至 2023年 6月末，貸款期限為 3年。68銷售稅金及附加測算項目 計稅公式營業(yè) 稅 銷售收入的 5%城市建 設(shè)維護 稅 營業(yè)稅的 7%教育 費 附加 營業(yè)稅的 3%地方教育 費 附加 營業(yè)稅的 1%水利基金 銷售收入的 %銷售稅金計算表69方案利潤估算u方案一稅前成本利潤率為 %，該方案下，項目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤水平。u根據(jù)市場及項目定位分析，方案二的保本銷售價格及保本銷售率較易實現(xiàn)，項目風險較小。 p項目有助于提升企業(yè)品牌本項目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設(shè)計、建筑類型、產(chǎn)品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，能夠極大地提高全力集團的社會認知度，提升全力集團的品牌形象。 項目主要問題問題解決辦法和建議75項目風險及防范建議 市場風險市區(qū)內(nèi)大盤推出數(shù)量逐漸增多，開發(fā)商市場意識逐漸增強，在關(guān)注產(chǎn)品自身的同時，更注重通過規(guī)劃、園林、物管、營銷等方式吸引消費者，因此，本項目未來將面臨除區(qū)域因素之外的全面競爭，如何對項目進行定位，如何更好的實現(xiàn)項目定位將是本項目最大的市場風險。 n盡可能采取貨幣補償方式拆遷；n合理安排資金籌措計劃，保證資金充足；n作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，n在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，跳出區(qū)域競爭；n控制開發(fā)節(jié)奏；n銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準業(yè)主信心；n集中商業(yè)應(yīng)爭取盡早進入品牌商家，提升項目價值，使準業(yè)主們對未來的便捷、高效生活充滿信心；n注重項目整體營銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對項目進行全程策劃、銷售，以保證利潤的實現(xiàn)。1. 拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補償?shù)囊罁?jù)。l 統(tǒng)一標準。拆賠工作必須遵守的原則建議本項目尋求政府協(xié)助采用一次性整體拆遷的改造方式，拆遷時間盡可能控制在 。? 談判策略宜采用先易后難的次序進行談判，爭取業(yè)主要價較理性及觀望中的業(yè)主先達成協(xié)議。? 宣傳工作1. 戶外宣傳：戶外大型廣告2. 媒介宣傳：通過報紙、電視、編寫宣傳讀本等方式3. 室內(nèi)宣傳：區(qū)內(nèi)宣傳專欄、現(xiàn)場辦公場所展示79激勵業(yè)主的主要措施對于選擇貨幣補償?shù)臉I(yè)主：? 通過時間控制對不同時間段內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議的實行區(qū)別的補償標準，并強化爭取優(yōu)惠條件的緊迫感。? 另加實用面積 5平米的房產(chǎn)等值補償。對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主：? 優(yōu)先選房。? 通過各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在的社會風險。? 談好一戶即簽訂協(xié)議，如可能最好進行公告，可對其他業(yè)主起示范作用。l 妥善安置。 2. 對于無任何產(chǎn)權(quán)資料和報建資料的房屋，建議按建筑成本價值為補償價值。項目風險風險防范建議 76THE END ！THANKS!77世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點l 符合政策。政策風險政府未來規(guī)劃及政府對規(guī)劃新區(qū)的市政投入力度將逐步引導(dǎo)置業(yè)者在老城區(qū)外置業(yè)，因此，政策規(guī)劃將對本項目消費者產(chǎn)生分流風險。p項目經(jīng)濟效益屬于行業(yè)正常水平74項目主要問題的解決辦法和建議 n地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進展順利與否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；n本項目在基于市場判斷前提下的經(jīng)濟效益處于行業(yè)正常水平，要實現(xiàn)較高的利潤水平，委托方需采取盡可能多的超越市場現(xiàn)狀的手段來提升項目價值，這對項目整體運營和營銷能力提出很高的要求；n目前周邊環(huán)境較差，居住人口復(fù)雜。72方案二在銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，抗風險能力較強因素變化情況 部分指 標變 化 敏感性分析 結(jié) 果銷 售收入（萬元）總 投 資（萬元）稅后利 潤（萬元）成本利 潤 率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài) 投 資 回收期（年）基本方案 46,193 35,848 5,085 % 2,211 % 銷 售收入 變 化銷 售收入下降 5% 43,999 35,815 3,720 % 1,061 % 銷 售收入上升 5% 48,386 35,881 6,450 % 3,360 % 租金收入變化租金收入下降 10% 45,960 35,848 4,949 % 2,154 % 租金收入上升 10% 46,425 35,848 5,221 % 2,267 % 工程成本變 化工程成本增加 10% 46,193 37,695 3,848 % 1,072 % 工程成本減少 10% 46,193 34,001 6,323 % 3,349 % p本項目的銷售收入和工程成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大；p項目銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，說明該方案下，項目抗風險能力較強；p保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制工程成本，是項目盈利的有效保證。主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號 項 目 方案一 方案二1 占地面 積 （㎡） 56, 56, 2 總 建筑面 積 （㎡） 141, 163,3 項 目 總 投 資 （萬元） 32, 35,4 項 目 經(jīng)營 收入（萬元） 37, 46,5 利 潤總額 （萬元） 2, 7,6 稅后利 潤 （萬元） 1, 5,7 成本利 潤 率（稅前） % %8 成本 凈 利 潤 率（稅后） % %9 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 2,10 財務(wù) 內(nèi)部收益率 —— %11 動態(tài) 投 資 回收期（年） —— 注：上表為商業(yè)、一期住宅、二期住宅銷售率分別為 95%、 100%、 95%的經(jīng)濟效益指標。66銷售及經(jīng)營收入測定 方案一 一期 二期可售面 積（㎡）銷 售 單 價（元 /㎡） 銷 售率銷 售收入（萬元）可售面 積 （㎡）銷 售 單 價（元 /㎡） 銷 售率銷 售收入（萬元）沿街商 鋪 900 7,500 95% —— —— —— ——住宅 32, 3,600 100% 11, 62,000 3,900 95% 24,180合 計 33, —— —— 12, —— —— —— 24,180方案一銷售收入測算表項目 出租面積（平方米） 出租年限月租金（元 /平方米）租金收入（萬元）金額 2,300 40 35 2,項目租金測算表備注：進行租金測算時，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項目實際情況，適當?shù)目紤]