【正文】 u折后房價： 共 150間客房，標房 280/間，套房680/間，別墅（ 6單間）6880/套 u皖園國際大酒店u星級：三星u配套標準： 總建筑面積 。 u中宜大酒店u星級：三星u配套標準： 配備商務中心、大小型會議室、多功能廳、地下停車場、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂咖啡廳等。 酒店市場小結n酒店市場以星級大酒店為主；n星級酒店建成年代較早，設施陳舊，房價較低；n酒店市場供過于求，入住率不足 75％，經營狀況不佳。44根據本項目商業(yè)物業(yè)匹配分析， 建議 建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象KPI 外因 市場實現度 宏觀經濟 人均可支配收入增長較快，社會消費能力持續(xù)增長市場競爭?人民路商圈處于絕對的核心地位，人民路商圈內商業(yè)物業(yè)銷售情況、經營情況良好，投資需求旺盛。p 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險p 通過產品創(chuàng)新，全面升級產品，走差異化通過產品創(chuàng)新，全面升級產品，走差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流p 通過集中商業(yè)和沿街商鋪通過集中商業(yè)和沿街商鋪的打造，弱化周邊雜亂形的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場風險象，規(guī)避市場風險48項目戰(zhàn)略發(fā)展方向p借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競爭。49思維導圖委托方目標項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經濟效益評價宏觀經濟狀況市場競爭項目分析市場可行性經濟可行性50我們的定位必須體現以下七點p是城市級的p是城市核心的p是具有標志性的p是區(qū)域峰值地價的p是有強烈城市意向的p是可回避競爭的p是可實現跨越式發(fā)展的p輻射全安慶市的p是安慶市的中心地帶p能代表新時代的安慶，是城市的 “一級 ”p項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域p可辨識，明晰區(qū)別于其他區(qū)域p走差異化競爭，建立項目核心競爭力p盡可能的采取超越市場現狀的手段51制定以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃立足整個安慶市，重新定義區(qū)域價值代言安慶，代言時代顛覆傳統(tǒng)、產品全面升級都市重建計劃 ——打造安慶最具活力的打造安慶最具活力的 “新型都市生活圈新型都市生活圈 ”戰(zhàn)略視野52AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路2F2F2F價格定位：沿街商鋪售價為 70008000元 /平方米集中商業(yè)租金為 30～ 40元 /平方米 商業(yè)物業(yè)排布53市場上現有產品打造較為粗糙社區(qū) 邊 界 社區(qū) 邊 界模糊，不能與周 邊 區(qū)域形成差異規(guī) 劃布局 多以行列式排布， 規(guī) 劃布局 較 普通園林景 觀 綠 化 簡單 ，無主 題 ， 風 格不突出其他空 間 無豪 華 底 層 大堂 設計 ，社區(qū)入口檔次不高建筑 風 格 建筑立面大都比 較 平 實 ，基本走 現 代建筑 風 格戶 型 設計 較 少運用高尚住宅的尊 貴 、 時 尚元素配套服 務 物 業(yè) 管理水平 較 低， 現 有會所檔次偏低人文構面 服 務 、體 驗 、身份、品牌等 產 品精神體 驗層 次的元素運用 較 少住宅物業(yè)定位小區(qū)主入口樓宇外立面中心綠化（建設中）54本項目產品應全面超越市場，樹立區(qū)域價值標竿社區(qū) 邊 界 建筑形象 統(tǒng) 一，與周 邊 形成明 顯 差異和 對 比；反復運用 統(tǒng) 一體系的建筑、小品符號。其他空 間通 過較 大尺度的、高檔裝修的底 層 大堂， 滿 足城市高端客 戶 會客、交流、休憩和彰 顯 身份的要求。戶 型 設計 以三房 為 主，提供 110～ 130平方米的 實 用三房， 130平方米以上的豪 華 三房。具體價格定位要到進入銷售準備階段視當時的條件確定。二期住宅預計 2023年 11月初開始銷售， 2023年 12月末銷售結束，銷售率按 95%測算，銷售期 15個月。建設進度 根據市場調研分析，本項目分為兩期開發(fā)建設項目建設一期工程計劃于 2023年 3月初開始動工，預計 2023年 2月末竣工驗收；二期工程計劃于 2023年 3月初開始動工，預計 2023年 2月末竣工驗收；整個項目開發(fā)期為 2年。本方案擬向銀行貸款 3,000萬元，貸款期 3年，貸款利率按人民銀行 1~3年貸款利率 %計算。65資金籌措序號 項 目方案一 方案二合計 比例 合計 比例1 自籌資金 8, % 8, %2 投資方投入 10, % 10, %3 銀行融資 3, % 3, %4 銷售收入 10, % 14, %　 總投資 32, % 35, %注： 銀行貸款 3,000萬元，貸款期限為 2023年 7月初至 2023年 6月末，貸款期限為 3年。68銷售稅金及附加測算項目 計稅公式營業(yè) 稅 銷售收入的 5%城市建 設維護 稅 營業(yè)稅的 7%教育 費 附加 營業(yè)稅的 3%地方教育 費 附加 營業(yè)稅的 1%水利基金 銷售收入的 %銷售稅金計算表69方案利潤估算u方案一稅前成本利潤率為 %，該方案下，項目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤水平。u根據市場及項目定位分析，方案二的保本銷售價格及保本銷售率較易實現，項目風險較小。 p項目有助于提升企業(yè)品牌本項目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設計、建筑類型、產品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場領導者地位，能夠極大地提高全力集團的社會認知度，提升全力集團的品牌形象。 項目主要問題問題解決辦法和建議75項目風險及防范建議 市場風險市區(qū)內大盤推出數量逐漸增多，開發(fā)商市場意識逐漸增強，在關注產品自身的同時，更注重通過規(guī)劃、園林、物管、營銷等方式吸引消費者，因此，本項目未來將面臨除區(qū)域因素之外的全面競爭，如何對項目進行定位，如何更好的實現項目定位將是本項目最大的市場風險。 n盡可能采取貨幣補償方式拆遷；n合理安排資金籌措計劃，保證資金充足；n作好項目前期的市場調研和客戶需求調查，n在規(guī)劃、建筑立面、產品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，跳出區(qū)域競爭；n控制開發(fā)節(jié)奏；n銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準業(yè)主信心；n集中商業(yè)應爭取盡早進入品牌商家，提升項目價值，使準業(yè)主們對未來的便捷、高效生活充滿信心；n注重項目整體營銷策劃，選取高素質代理商對項目進行全程策劃、銷售，以保證利潤的實現。1. 拆遷范圍內的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補償的依據。l 統(tǒng)一標準。拆賠工作必須遵守的原則建議本項目尋求政府協助采用一次性整體拆遷的改造方式，拆遷時間盡可能控制在 。? 談判策略宜采用先易后難的次序進行談判，爭取業(yè)主要價較理性及觀望中的業(yè)主先達成協議。? 宣傳工作1. 戶外宣傳：戶外大型廣告2. 媒介宣傳：通過報紙、電視、編寫宣傳讀本等方式3. 室內宣傳：區(qū)內宣傳專欄、現場辦公場所展示79激勵業(yè)主的主要措施對于選擇貨幣補償的業(yè)主：? 通過時間控制對不同時間段內簽訂拆遷補償協議的實行區(qū)別的補償標準，并強化爭取優(yōu)惠條件的緊迫感。? 另加實用面積 5平米的房產等值補償。對于選擇產權置換的業(yè)主：? 優(yōu)先選房。? 通過各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉變，化解潛在的社會風險。? 談好一戶即簽訂協議，如可能最好進行公告，可對其他業(yè)主起示范作用。l 妥善安置。 2. 對于無任何產權資料和報建資料的房屋，建議按建筑成本價值為補償價值。項目風險風險防范建議 76THE END ！THANKS!77世聯關于拆遷的若干觀點l 符合政策。政策風險政府未來規(guī)劃及政府對規(guī)劃新區(qū)的市政投入力度將逐步引導置業(yè)者在老城區(qū)外置業(yè)，因此，政策規(guī)劃將對本項目消費者產生分流風險。p項目經濟效益屬于行業(yè)正常水平74項目主要問題的解決辦法和建議 n地塊內企業(yè)自行拆遷部分拆遷進展順利與否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；n本項目在基于市場判斷前提下的經濟效益處于行業(yè)正常水平，要實現較高的利潤水平，委托方需采取盡可能多的超越市場現狀的手段來提升項目價值，這對項目整體運營和營銷能力提出很高的要求；n目前周邊環(huán)境較差，居住人口復雜。72方案二在銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，抗風險能力較強因素變化情況 部分指 標變 化 敏感性分析 結 果銷 售收入（萬元）總 投 資（萬元）稅后利 潤（萬元）成本利 潤 率財務凈現值（萬元）內部收益率動態(tài) 投 資 回收期（年）基本方案 46,193 35,848 5,085 % 2,211 % 銷 售收入 變 化銷 售收入下降 5% 43,999 35,815 3,720 % 1,061 % 銷 售收入上升 5% 48,386 35,881 6,450 % 3,360 % 租金收入變化租金收入下降 10% 45,960 35,848 4,949 % 2,154 % 租金收入上升 10% 46,425 35,848 5,221 % 2,267 % 工程成本變 化工程成本增加 10% 46,193 37,695 3,848 % 1,072 % 工程成本減少 10% 46,193 34,001 6,323 % 3,349 % p本項目的銷售收入和工程成本兩個因素分別變動對項目效益會產生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大；p項目銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，說明該方案下，項目抗風險能力較強；p保證銷售價格和銷售率的實現，控制工程成本，是項目盈利的有效保證。主要經濟技術指標序號 項 目 方案一 方案二1 占地面 積 （㎡） 56, 56, 2 總 建筑面 積 （㎡） 141, 163,3 項 目 總 投 資 （萬元） 32, 35,4 項 目 經營 收入（萬元） 37, 46,5 利 潤總額 （萬元） 2, 7,6 稅后利 潤 （萬元） 1, 5,7 成本利 潤 率（稅前） % %8 成本 凈 利 潤 率（稅后） % %9 財務凈現值 （萬元） 2,10 財務 內部收益率 —— %11 動態(tài) 投 資 回收期（年） —— 注：上表為商業(yè)、一期住宅、二期住宅銷售率分別為 95%、 100%、 95%的經濟效益指標。66銷售及經營收入測定 方案一 一期 二期可售面 積（㎡）銷 售 單 價（元 /㎡） 銷 售率銷 售收入（萬元）可售面 積 （㎡）銷 售 單 價（元 /㎡） 銷 售率銷 售收入（萬元）沿街商 鋪 900 7,500 95% —— —— —— ——住宅 32, 3,600 100% 11, 62,000 3,900 95% 24,180合 計 33, —— —— 12, —— —— —— 24,180方案一銷售收入測算表項目 出租面積（平方米） 出租年限月租金（元 /平方米）租金收入（萬元）金額 2,300 40 35 2,項目租金測算表備注：進行租金測算時，我們根據安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項目實際情況，適當的考慮