【正文】 的項(xiàng)目租金的增幅比例 備注：項(xiàng)目住宅整體均價(jià)為 3,790元 /平方米，一期住宅計(jì)劃于 2023年 11月初開始銷售，均價(jià)為 3,600元 /平方米，二期住宅預(yù)計(jì) 2023年 11月初開始銷售， 2023年 12月末銷售結(jié)束，均價(jià)比一期上浮 8%，達(dá)到 3,900元 /平方米。 u銷售費(fèi)用取銷售額的%。 u行政規(guī)費(fèi)按規(guī)定取 80元 /平方米，計(jì)算基礎(chǔ)為計(jì)入容積率的建筑面積。 前期工程 前期工程包括勘察測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電、場(chǎng)地平整及臨時(shí)道路修建等。序號(hào) 項(xiàng) 目 總 用地 規(guī) 劃指 標(biāo)方案一 方案二 1 用地面積 (㎡ ) 56, 56, 2 容積率 3 覆蓋率 28% 28%4 計(jì)容積率面積 (㎡ ) 123, 145, 　 其中：住宅（高層） 27, 26, 　 住宅（小高層） 93, 114, 集中商業(yè) 2, 2, 沿街商鋪 1, 1, 　 會(huì)館 63項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度一期住宅及沿街商鋪計(jì)劃于 2023年 11月初開始銷售，由于商業(yè)體量不大，預(yù)計(jì)于 2023年第 1季度末結(jié)束銷售，銷售率按 95%測(cè)算。配套服 務(wù) 聘 請(qǐng)專業(yè) 的物 業(yè) 管理公司，提升 項(xiàng) 目的整體品 質(zhì) 感。建筑 風(fēng) 格通 過 建筑高度或建筑群體突出體量 帶 來的都市氣 勢(shì) 。園林景 觀 較 多 強(qiáng) 調(diào) 中心園林和景 觀軸線 ，以體 現(xiàn) 尊 貴 感，用水景來 營(yíng) 造社區(qū)高品 質(zhì) 形象。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +集中商業(yè) +沿街商鋪p以高檔住宅和沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回籠；通過集中商業(yè)的長(zhǎng)期持有提升項(xiàng)目的整體形象，并為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 開發(fā)期 2～ 提升品牌 商業(yè)物業(yè)可提升項(xiàng)目品牌地塊條件 地塊價(jià)值 處于人民路商圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值極大 45酒店物業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。?未來競(jìng)爭(zhēng)多集中在開發(fā)區(qū)，老城區(qū)住宅供應(yīng)增量減少。u安慶市五 ?一旅游黃金周的星級(jí)賓館入住率僅 74％，而且這一入住率已遠(yuǎn)高于往年的入住率，去年只有 57%。u折后房?jī)r(jià)： 共有客房 249間，單間 170200元 /間，豪華單間 200元 /間，標(biāo)間 210240元 /間，套間 260元 /間u安慶迎賓館u星級(jí)：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 安慶市屬接待賓館，占地 6萬平方米，總建面 3萬平方米， 1995年竣工開業(yè)，配備各種會(huì)議室、會(huì)見廳、宴會(huì)廳，以及商場(chǎng)、健身房、桑那、酒吧、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。項(xiàng) 目名稱 位置 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租售情況人民路商 業(yè)街 人民路商圈主要 經(jīng)營(yíng) 服裝、眼鏡 等根據(jù)地段不同租金不等，平均在 100元 /平方米左右，從吳越路到市立醫(yī)院段最 貴 ，出售 單 價(jià) 20230元 /平方米左右， 轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 5萬起價(jià)時(shí) 代廣 場(chǎng) 步行街 人民路商圈主要 經(jīng)營(yíng) 皮具、兒童服裝、女裝等開 業(yè) 不久， 還 不成熟，月租金 2023元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 45萬呂 八街 人民路商圈 主要 經(jīng)營(yíng) 女裝、女鞋月租金 2500－ 3000元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 45萬女人街 人民路商圈 主要 經(jīng)營(yíng) 女裝 根據(jù)面 積 和位置不同，月租金 60100元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 45萬宜城美食廣場(chǎng) 人民路商圈 主要 經(jīng)營(yíng) 餐 飲 租金與 業(yè) 主商定龍 山路 電 子通 訊 街 人民路商圈主要 經(jīng)營(yíng)電 子通 訊產(chǎn) 品，集中分布于移 動(dòng) 、 聯(lián) 通 營(yíng)業(yè)廳月租金 50－ 80元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費(fèi) 34萬華 中西路機(jī)電 街 華 中西路主要 經(jīng)營(yíng) 五金、機(jī)電產(chǎn) 品多 為 老式住宅沿街底 鋪 ， 單間 面 積50平方米左右，月租金 2100元，無轉(zhuǎn) 手 費(fèi)湖心南路 門窗櫥 衛(wèi) 街 湖心南路主要 經(jīng)營(yíng)門 窗制作，櫥具、 潔 具原 為 建材批市 場(chǎng) ，后大型批 發(fā) 搬至光彩大市 場(chǎng) ， 現(xiàn) 多 為 小零售商及品牌店，月租金 50元 /平方米左右商業(yè)市場(chǎng)－街區(qū)商業(yè)36部分已售樓盤底商經(jīng)營(yíng)狀況較差，在售及將售樓盤底商體量較大，經(jīng)營(yíng)狀況難以估計(jì)u老城區(qū)的底商以一層為主，且體量不大，大部分都處在租售階段或者還未推出，經(jīng)營(yíng)狀況無法估計(jì)，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在 700012023元 /平方米；u開發(fā)區(qū)的住宅底商則以兩層為主，而且必須兩層一起購買，體量較大，由于缺少人氣及商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大部分也在租售階段，均價(jià)40004500元 /平方米。建筑類型 高 層戶型 主要 為 123平方米的三房和147平方米的四房，以及少量的復(fù)式房競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 位于城市居住 層 次 較 低的老城西部，配套不完善；受石化廠的 污 染；建筑形式 單 一，可 選擇 余地小。?公務(wù)員?供電、金融、電信、郵政、保險(xiǎn)等行業(yè)職員 ?老師?石化職工?私營(yíng)業(yè)主?安慶下屬八縣的有能力購房者在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。以多層和小高層為主，且多層的供應(yīng)量和接受度均明顯高于小高層，個(gè)別樓盤有聯(lián)排別墅和疊加別墅。 安慶市近年住宅銷售狀況 數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)21現(xiàn)有市場(chǎng)格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個(gè)板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)仍不可替代u老城區(qū)板塊 ：多為舊城改造項(xiàng)目；u開發(fā)區(qū)板塊 ： 1992年成立 ，但基礎(chǔ)建設(shè)跟不上開發(fā)節(jié)奏。u近年來安慶市房屋銷售面積逐年增長(zhǎng)，2023年更是發(fā)生跳躍性的增長(zhǎng)，房屋銷售面積和竣工面積分別同比增長(zhǎng) 123%和 45%。u城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，說明市民的購買力逐步增強(qiáng)，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利保障。 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 —— 庫茲涅茨數(shù)據(jù)來源：安慶統(tǒng)計(jì)年鑒12安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期u安慶市人均生產(chǎn)總值 7103元（約合 885美元），可比增長(zhǎng) ％，按照相關(guān)理論，其 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期 ； 8004,000 40008,000 800020,0000800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)安慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)安慶市 20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況u第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度快速增長(zhǎng)，起著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的作用，u第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產(chǎn)總值中三個(gè)產(chǎn)業(yè)比例為∶∶ ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，能有效保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。u城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市 185公里，東沿長(zhǎng)江到蕪湖、南京、上海分別為 204公里、300公里、 692公里，西沿長(zhǎng)江到九江、武漢市分別為 164公里、 433公里，是漢口至南通近千公里間長(zhǎng)江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。地塊優(yōu)勢(shì)： 地塊劣勢(shì)：8思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性9安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐u安慶市位于安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐?、湖北省、江西省）交界處。岳西縣太湖縣宿松縣潛山縣桐城市 樅陽縣懷寧縣望江縣安慶市11安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展u初步核算， 2023年全年生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) 10%。 15人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，外來人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了有理保障年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023總戶 數(shù) 總 人口（萬人） 其中 農(nóng)業(yè) 人口（萬人） 非 農(nóng)業(yè) 人口（萬人） u安慶市近幾年人口自然增長(zhǎng)，外來人口較少，且增長(zhǎng)緩慢，因此，房地產(chǎn)需求緩慢增長(zhǎng)；u農(nóng)業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求。；? 安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點(diǎn)；18思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性19開發(fā)類型以住宅為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)健康發(fā)展u安慶市房地產(chǎn)投資近年來保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，在開發(fā)類型上以住宅為主，且比例逐年增大， 2023年達(dá)到 78％，辦公樓市場(chǎng)基本萎縮，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資前幾年比較活躍， 2023年開始有所降溫。 u根據(jù)安慶市住宅與房地產(chǎn)和信息網(wǎng)公布的 2023年安慶市商品房?jī)r(jià)格， 2023年 14月，住宅成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，只是受到個(gè)盤成交的影響價(jià)格有所波動(dòng)， 4月份上漲到 2500元 /平方米。 規(guī)模普遍不大，大部分在 10萬平方米左右，老城區(qū)由于土地有限規(guī)模更小，全市目前僅有諧水灣、西湖綠洲城等幾個(gè)大盤。住宅－供給特征產(chǎn)品特征價(jià)格特征老城區(qū)開發(fā)區(qū)均價(jià)基本集中在 25003000元 /平方米，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價(jià)最高達(dá)到3700元 /平方米 均價(jià)多數(shù)集中在 20232500元 /平方米，最高均價(jià) 3100元 /平方米 25營(yíng)銷賣點(diǎn)從單純的自然資源、地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于市場(chǎng)營(yíng)銷的初級(jí)階段u目前市場(chǎng)營(yíng)銷手段比較單一，多以廣告營(yíng)銷為主，發(fā)布形式有報(bào)紙、路旗、大型廣告牌等，部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，但效果不明顯；u售樓現(xiàn)場(chǎng)的包裝上都普遍存在不足項(xiàng) 目名稱 營(yíng)銷賣 點(diǎn) 市 場(chǎng) 接受程度大湖春天 大湖 風(fēng) 景，庭院生活 自然 資 源 優(yōu)勢(shì) 得到 認(rèn) 可香樟里 .那水岸高科技 產(chǎn) 品， 節(jié) 能舒適型住宅新 產(chǎn) 品、新概念，接受度 較高歐景苑 國(guó) 際 化、新古典、 傾 情打造歐洲夢(mèng)想 歐式 風(fēng) 格，生活品 質(zhì) 的象征，受到中高端客 戶 的追捧弘信花園 演 繹 城市花園，示范未來生活 市區(qū)地段 優(yōu)勢(shì) ，突出城市生活， 許 多人的置 業(yè) 首 選諧 水灣 和 諧 之美，水韻生活突出和 諧 大社區(qū)生活，又有大江大景，未 動(dòng) 工已吸引大批消 費(fèi) 者西湖 綠 洲城 極具徽州文脈的江南園林人居社區(qū)江南園林生活填 補(bǔ) 市 場(chǎng) 空白， 較 能打 動(dòng) 人心，無奈 現(xiàn) 狀位置太偏 遠(yuǎn)宜城水岸 安 慶