【正文】 的項目租金的增幅比例 備注：項目住宅整體均價為 3,790元 /平方米，一期住宅計劃于 2023年 11月初開始銷售，均價為 3,600元 /平方米，二期住宅預(yù)計 2023年 11月初開始銷售， 2023年 12月末銷售結(jié)束，均價比一期上浮 8%，達(dá)到 3,900元 /平方米。 u銷售費用取銷售額的%。 u行政規(guī)費按規(guī)定取 80元 /平方米，計算基礎(chǔ)為計入容積率的建筑面積。 前期工程 前期工程包括勘察測量費、規(guī)劃設(shè)計費、臨時供水供電、場地平整及臨時道路修建等。序號 項 目 總 用地 規(guī) 劃指 標(biāo)方案一 方案二 1 用地面積 (㎡ ) 56, 56, 2 容積率 3 覆蓋率 28% 28%4 計容積率面積 (㎡ ) 123, 145, 　 其中：住宅（高層） 27, 26, 　 住宅（小高層） 93, 114, 集中商業(yè) 2, 2, 沿街商鋪 1, 1, 　 會館 63項目建設(shè)、銷售進(jìn)度一期住宅及沿街商鋪計劃于 2023年 11月初開始銷售，由于商業(yè)體量不大，預(yù)計于 2023年第 1季度末結(jié)束銷售，銷售率按 95%測算。配套服 務(wù) 聘 請專業(yè) 的物 業(yè) 管理公司，提升 項 目的整體品 質(zhì) 感。建筑 風(fēng) 格通 過 建筑高度或建筑群體突出體量 帶 來的都市氣 勢 。園林景 觀 較 多 強 調(diào) 中心園林和景 觀軸線 ，以體 現(xiàn) 尊 貴 感，用水景來 營 造社區(qū)高品 質(zhì) 形象。 項目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +集中商業(yè) +沿街商鋪p以高檔住宅和沿街商鋪的售賣來實現(xiàn)項目資金的回籠；通過集中商業(yè)的長期持有提升項目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進(jìn)而實現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 開發(fā)期 2～ 提升品牌 商業(yè)物業(yè)可提升項目品牌地塊條件 地塊價值 處于人民路商圈內(nèi)，商業(yè)價值極大 45酒店物業(yè)市場趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。?未來競爭多集中在開發(fā)區(qū)，老城區(qū)住宅供應(yīng)增量減少。u安慶市五 ?一旅游黃金周的星級賓館入住率僅 74％，而且這一入住率已遠(yuǎn)高于往年的入住率，去年只有 57%。u折后房價： 共有客房 249間，單間 170200元 /間，豪華單間 200元 /間，標(biāo)間 210240元 /間，套間 260元 /間u安慶迎賓館u星級：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 安慶市屬接待賓館，占地 6萬平方米，總建面 3萬平方米， 1995年竣工開業(yè)，配備各種會議室、會見廳、宴會廳，以及商場、健身房、桑那、酒吧、網(wǎng)球場、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。項 目名稱 位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租售情況人民路商 業(yè)街 人民路商圈主要 經(jīng)營 服裝、眼鏡 等根據(jù)地段不同租金不等，平均在 100元 /平方米左右，從吳越路到市立醫(yī)院段最 貴 ，出售 單 價 20230元 /平方米左右， 轉(zhuǎn) 手 費 5萬起價時 代廣 場 步行街 人民路商圈主要 經(jīng)營 皮具、兒童服裝、女裝等開 業(yè) 不久， 還 不成熟，月租金 2023元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬呂 八街 人民路商圈 主要 經(jīng)營 女裝、女鞋月租金 2500－ 3000元 /間 ， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬女人街 人民路商圈 主要 經(jīng)營 女裝 根據(jù)面 積 和位置不同，月租金 60100元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費 45萬宜城美食廣場 人民路商圈 主要 經(jīng)營 餐 飲 租金與 業(yè) 主商定龍 山路 電 子通 訊 街 人民路商圈主要 經(jīng)營電 子通 訊產(chǎn) 品，集中分布于移 動 、 聯(lián) 通 營業(yè)廳月租金 50－ 80元 /平方米， 轉(zhuǎn) 手 費 34萬華 中西路機(jī)電 街 華 中西路主要 經(jīng)營 五金、機(jī)電產(chǎn) 品多 為 老式住宅沿街底 鋪 ， 單間 面 積50平方米左右，月租金 2100元，無轉(zhuǎn) 手 費湖心南路 門窗櫥 衛(wèi) 街 湖心南路主要 經(jīng)營門 窗制作，櫥具、 潔 具原 為 建材批市 場 ，后大型批 發(fā) 搬至光彩大市 場 ， 現(xiàn) 多 為 小零售商及品牌店，月租金 50元 /平方米左右商業(yè)市場－街區(qū)商業(yè)36部分已售樓盤底商經(jīng)營狀況較差，在售及將售樓盤底商體量較大，經(jīng)營狀況難以估計u老城區(qū)的底商以一層為主，且體量不大，大部分都處在租售階段或者還未推出，經(jīng)營狀況無法估計，銷售均價預(yù)計在 700012023元 /平方米；u開發(fā)區(qū)的住宅底商則以兩層為主，而且必須兩層一起購買，體量較大，由于缺少人氣及商業(yè)氛圍，經(jīng)營狀況較差，大部分也在租售階段，均價40004500元 /平方米。建筑類型 高 層戶型 主要 為 123平方米的三房和147平方米的四房，以及少量的復(fù)式房競爭劣勢 位于城市居住 層 次 較 低的老城西部，配套不完善；受石化廠的 污 染；建筑形式 單 一，可 選擇 余地小。?公務(wù)員?供電、金融、電信、郵政、保險等行業(yè)職員 ?老師?石化職工?私營業(yè)主?安慶下屬八縣的有能力購房者在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。以多層和小高層為主，且多層的供應(yīng)量和接受度均明顯高于小高層，個別樓盤有聯(lián)排別墅和疊加別墅。 安慶市近年住宅銷售狀況 數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計年鑒 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)21現(xiàn)有市場格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢仍不可替代u老城區(qū)板塊 ：多為舊城改造項目；u開發(fā)區(qū)板塊 ： 1992年成立 ，但基礎(chǔ)建設(shè)跟不上開發(fā)節(jié)奏。u近年來安慶市房屋銷售面積逐年增長，2023年更是發(fā)生跳躍性的增長，房屋銷售面積和竣工面積分別同比增長 123%和 45%。u城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會消費品支出的持續(xù)增長，說明市民的購買力逐步增強，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利保障。 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 —— 庫茲涅茨數(shù)據(jù)來源：安慶統(tǒng)計年鑒12安慶市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期u安慶市人均生產(chǎn)總值 7103元（約合 885美元），可比增長 ％，按照相關(guān)理論，其 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期 ； 8004,000 40008,000 800020,0000800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動安慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長安慶市 20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長變化情況u第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度快速增長，起著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的作用，u第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產(chǎn)總值中三個產(chǎn)業(yè)比例為∶∶ ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，能有效保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。u城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市 185公里，東沿長江到蕪湖、南京、上海分別為 204公里、300公里、 692公里，西沿長江到九江、武漢市分別為 164公里、 433公里，是漢口至南通近千公里間長江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。地塊優(yōu)勢： 地塊劣勢：8思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場競爭項目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性9安慶市對外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐u安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐?、湖北省、江西?。┙唤缣帯Ｔ牢骺h太湖縣宿松縣潛山縣桐城市 樅陽縣懷寧縣望江縣安慶市11安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長期將帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展u初步核算， 2023年全年生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長 10%。 15人口平穩(wěn)增長，外來人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配收入的持續(xù)增長為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有理保障年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023總戶 數(shù) 總 人口（萬人） 其中 農(nóng)業(yè) 人口（萬人） 非 農(nóng)業(yè) 人口（萬人） u安慶市近幾年人口自然增長，外來人口較少，且增長緩慢，因此，房地產(chǎn)需求緩慢增長；u農(nóng)業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求。；? 安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點；18思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場競爭項目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性19開發(fā)類型以住宅為主，房地產(chǎn)市場消化能力持續(xù)增強，市場健康發(fā)展u安慶市房地產(chǎn)投資近年來保持穩(wěn)定增長，在開發(fā)類型上以住宅為主，且比例逐年增大， 2023年達(dá)到 78％，辦公樓市場基本萎縮，商業(yè)營業(yè)用房投資前幾年比較活躍， 2023年開始有所降溫。 u根據(jù)安慶市住宅與房地產(chǎn)和信息網(wǎng)公布的 2023年安慶市商品房價格， 2023年 14月，住宅成交價格走勢平穩(wěn)，只是受到個盤成交的影響價格有所波動， 4月份上漲到 2500元 /平方米。 規(guī)模普遍不大，大部分在 10萬平方米左右，老城區(qū)由于土地有限規(guī)模更小，全市目前僅有諧水灣、西湖綠洲城等幾個大盤。住宅－供給特征產(chǎn)品特征價格特征老城區(qū)開發(fā)區(qū)均價基本集中在 25003000元 /平方米，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達(dá)到3700元 /平方米 均價多數(shù)集中在 20232500元 /平方米，最高均價 3100元 /平方米 25營銷賣點從單純的自然資源、地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于市場營銷的初級階段u目前市場營銷手段比較單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報紙、路旗、大型廣告牌等，部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營銷，但效果不明顯；u售樓現(xiàn)場的包裝上都普遍存在不足項 目名稱 營銷賣 點 市 場 接受程度大湖春天 大湖 風(fēng) 景，庭院生活 自然 資 源 優(yōu)勢 得到 認(rèn) 可香樟里 .那水岸高科技 產(chǎn) 品， 節(jié) 能舒適型住宅新 產(chǎn) 品、新概念，接受度 較高歐景苑 國 際 化、新古典、 傾 情打造歐洲夢想 歐式 風(fēng) 格，生活品 質(zhì) 的象征，受到中高端客 戶 的追捧弘信花園 演 繹 城市花園，示范未來生活 市區(qū)地段 優(yōu)勢 ，突出城市生活， 許 多人的置 業(yè) 首 選諧 水灣 和 諧 之美，水韻生活突出和 諧 大社區(qū)生活，又有大江大景，未 動 工已吸引大批消 費 者西湖 綠 洲城 極具徽州文脈的江南園林人居社區(qū)江南園林生活填 補 市 場 空白， 較 能打 動 人心，無奈 現(xiàn) 狀位置太偏 遠(yuǎn)宜城水岸 安 慶