【正文】 廈門市房產(chǎn)面積測算細則（ 2020年版） 目錄 1 總則 目的和依據(jù) 適用范圍 管理部門 2 術語和定義 適用范圍 房產(chǎn)測繪名詞 建筑名詞和術語 3 一般規(guī)定 數(shù)量指標說明 房產(chǎn)測量的精度 房屋建筑面積測算幢的認定 房屋層的劃分和層次的編列 地下層與半地下層的認定 房屋墻體定位及歸屬確認 房屋墻體的面積計算 幕墻墻體的面積計算 層高計算 4 房屋建筑面積測算 計算全部建筑面積的范圍 計算一半建筑面積的范圍 不計算建筑面積的范圍 部分建筑空間建筑面積測算細則 非普遍建筑空間的面積計算 陽臺的面積計算 凸窗、落地窗的面積計算 室內樓梯的面積計算 室外樓梯、臺階、車道的面積計算 門廊、雨蓬的面積計算 花池、空調機位的面積計算 5 共有建筑面積測算 共有建筑面積的處理原則 共有建筑面積的分類 共有建筑面積按比例分攤的計算公式 可分攤的共有建筑面積 不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間 共有建筑面積的計算與分攤方法 共有建筑面積的計算方法 單一功能房屋共有建筑面積的分攤方法 商住樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法 多級共有建筑面積的分攤原則 共有建筑面積分攤的若干具體規(guī)定 6 其他規(guī)定 7 附則 1 總則 目的和依據(jù) 為規(guī)范房產(chǎn)面積測算，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ GB/T179862000）和有關行政法規(guī)、部門規(guī)章等規(guī) 定，并結合我市實際，制定本細則。 適用范圍 本細則適用于廈門市行政區(qū)域內國有土地上所有房屋的預售、權屬登記、建設工程規(guī)劃竣工測量等面積的測算，建設工程的設計、規(guī)劃報建、房產(chǎn)的交易、租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的面積測算可參照執(zhí)行。集體土地上建造的房屋可參照執(zhí)行。 管理部門 廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)測繪行政主管部門，負責全市房產(chǎn)測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。廈門市測繪與基礎地理信息中心受市測繪行政主管部門委托具體承擔相應房產(chǎn)測繪管理工作。 2 術語和定義 適用范圍 下列術語和定義適用于本細則。 房產(chǎn)測繪名詞 房產(chǎn) 房屋產(chǎn)權的簡稱。 房產(chǎn)面積測算 指水平投影面積的測量與計算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、房屋使用面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權面積等的測量與計算。 房屋建筑面積 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結構牢固，層高 永久性建筑。 房屋產(chǎn)權面積 產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由登記部門登記確權認定。 房屋套內建筑面積 房屋套門范圍內由單戶產(chǎn)權人占有和使用的建筑面積。含套內陽臺面積。 房屋共有（公用）建筑面積 建筑物內由多戶產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。包括可分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。 房屋建筑面積施工圖測算 依據(jù)未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門（以下簡稱規(guī)劃部門）核準備案的建筑施工圖所進行的 房屋建筑面積測繪計算。出具的施工圖測算成果主要用于建設工程的設計參考及規(guī)劃報建。 房屋建筑面積預售測算 依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的預售測算成果主要用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。 房屋建筑面積竣工測量 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的竣工測量成果主要用于建設工程的規(guī)劃條件核實。 房屋建筑面積房產(chǎn)測量 依據(jù)房屋現(xiàn)狀和經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑竣工圖 所進行的房屋建筑面積測繪計算。出具的房產(chǎn)測量成果主要用于地價核算、辦理房屋產(chǎn)權初始登記和轉移登記等。 房屋建筑面積變更測量 因房屋的產(chǎn)權界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發(fā)生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。 房屋建筑面積分割測量 依據(jù)規(guī)劃部門核準的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權單位劃分為多個產(chǎn)權單位而進行的房屋建筑面積的測繪計算。分割測繪屬于變更測繪的一種。 建筑名詞和術語 建設用地面積 經(jīng)市政府行 政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。 總建筑面積 建設用地范圍內單幢或多幢建筑物的各層建筑面積之總和。 地上建筑面積 建筑物地面以上各層建筑面積之和。 地下建筑面積 建筑物地面以下各層建筑面積之和。 半地下建筑面積 建筑物半地下層建筑面積。 建筑物占地面積 建筑物接觸地面的底層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。 地上層數(shù) 一般指室內地坪177。 0以上的按樓板結構分層的層高 在 。半地下層計入地上層數(shù)。 地下層數(shù) 一般指室內地坪177。 0以下的按樓板結構分層的層高在 。 總層數(shù) 房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 層次 房屋所在建筑物層的名稱。 自然層 按樓（地）板結構分層的樓層。 標準層 建筑物內主要使用功能與平面布置相同的各樓層。 夾層 在一個樓層內，以結構板形式局部增設的樓層。 架空層 建筑物中僅以結構體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。 結構轉換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，該樓層稱為結構轉換層。 設備層（技術層） 建筑物中專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入 操作用的樓層。 避難層 建筑高度超過 100 米的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。 屋面（頂）層 在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面 梁、拱等大跨空間構件和支撐邊緣構件組成的樓層。 地下室 房間室內地面低于室外地面，且室內地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。 半地下室 房間室內地面低于室外地面，室內地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的 1/3但小于 1/2者。 錯層 指套內部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。 躍層住宅 指房屋套內空間跨躍兩個自然層以上的住宅。 多功能綜 合樓 指一幢樓內，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積具有不同的功能和服務對象。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。 層高 相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離。 凈高 樓（地）面至上層樓板結構底面之間的垂直距離。 凸窗 為房屋采光和美化造型而設置的窗臺高度達到或超過 米的凸出外墻的窗。 落地窗 窗框與地板直接相連的窗或